분양계약해지취소, 지금 어떻게 대응하느냐에 따라 손해가 달라집니다최근 부동산 분양 시장이 급격히 위축되면서아파트, 오피스텔, 상가, 생활형 숙박시설 등 각종 분양계약을 체결한 뒤“이 상태로는 더 이상 감당이 어렵다”며 상담을 요청하는 분들이 빠르게 늘고 있습니다.특히 문제는 분양계약해지취소를 고민하면서도 아무 조치 없이 시간을 흘려보내는 경우입니다.이렇게 되면 정당한 해지나 취소가 아니라‘일방적 계약 불이행’으로 처리될 가능성이 커지고,그 결과 계약금 몰수는 물론 위약금, 잔금 채무, 추가 손해배상까지 한꺼번에 부담해야 하는 상황으로 이어질 수 있습니다.분양계약을 취소하고 싶다면, 가장 먼저 확인해야 할 기준분양계약은 일반 매매계약과 달리 시행사·분양자에게 유리하게 설계된 조항이 포함된 경우가 많습니다.자금 사정이 나빠졌다고 해서 단순히 “계약을 못 하겠다”고 통보한다고 법적으로 해지나 취소가 인정되지는 않습니다.실무에서 분양계약해지취소 가능성이 검토되는 핵심 기준은 다음과 같습니다.계약 체결 과정에서 중요한 내용이 허위 또는 과장되었는지광고·설명 내용과 실제 분양 조건이 본질적으로 다른지인허가, 사업 진행 과정에 중대한 하자가 발생했는지계약의 목적 자체가 더 이상 달성될 수 없는 상태인지이 중 하나라도 객관적으로 입증할 수 있다면 단순한 계약 파기가 아니라 법적 근거를 갖춘 해지 또는 취소 주장이 가능해질 수 있습니다.“자금이 부족해서”만으로는 해지 사유가 되기 어렵습니다상담 과정에서 가장 많이 오해하는 부분이 있습니다.잔금 마련이 어려워지면 분양계약해지취소가 가능할 것이라고 생각하는 경우입니다.그러나 현실적으로 자금 사정 악화 자체는 계약 무효나 취소 사유가 되기 어렵습니다.오히려 아무 대응 없이 잔금을 연체할 경우 계약금 몰수에 그치지 않고 잔금 상당액이 채무로 확정될 위험까지 발생할 수 있습니다.이 단계에서 중요한 것은 감정적인 결단이 아니라 법적으로 해지 사유를 만들어 가는 전략적 접근입니다.광고·설명과 실제가 다르다면, 접근 방식이 달라집니다분양 분쟁에서 자주 문제 되는 부분은 과장 광고, 수익 보장 암시, 불명확한 설명입니다.다만 “생각했던 것과 다르다”는 느낌만으로는 부족하고, 다음과 같은 수준까지 확인이 필요합니다.핵심 수익 구조가 사실과 다른 경우필수 인허가가 누락되었거나 이후 취소된 경우설계, 용도, 운영 방식이 계약 전 설명과 근본적으로 다른 경우이러한 사정이 확인된다면 분양계약해지취소는 물론 계약 무효 주장까지도 검토 대상이 될 수 있습니다.이때 가장 중요한 요소는 광고 자료, 문자 메시지, 안내 책자, 설명회 녹취 등 초기 단계에서 확보된 증거의 존재 여부입니다.아무 조치 없이 시간을 보내는 것이 가장 위험합니다문제가 발생했음에도 “조금 더 지켜보자”는 판단으로 시간을 보내면 법적 지위는 점점 불리해집니다.실무에서는 보통내용증명을 통해 입장을 공식적으로 정리하고협의 가능성을 열어두되분쟁이나 소송까지 염두에 둔 구조로 접근하는 방식이 검토됩니다.이 과정에서 계약서 구조를 분석하지 않은 채 개인 판단으로 움직이면 되돌릴 수 없는 손해로 이어지는 경우가 적지 않습니다.분양계약해지취소, 핵심은 ‘방식’입니다분양계약해지취소는 해지할 것인가, 유지할 것인가의 문제가 아니라 어떤 방식으로 정리하느냐의 문제입니다.같은 상황이라도어떤 근거로어떤 순서로어떤 표현을 사용해 대응하느냐에 따라위약금 전액 부담으로 끝날 수도 있고, 손해를 최소화하며 정리할 수도 있습니다.

법률

변호사

아파트 오피스텔 분양계약, 해지취소는 이렇게 판단됩니다

1. 오늘은 피고인 구속 현장에서의 압수, 수색, 검증에 대하여 살펴보고자 하는데, 이에 대하여는 형사소송법 제216조 제2항의 '전항 제2호의 규정은 검사 또는 사법경찰관이 피고인에 대한 구속영장의 집행의 경우에 준용한다.'는 규정에 따라 같은 조 제1항 제2호의 '체포 현장에서의 압수, 수색, 검증' 조항이 준용됩니다.2. 피고인에 대한 구속영장의 집행은 재판의 집행기관으로 행하는 것인데, 집행 현장에서의 압수, 수색, 검증은 수사기관의 수사에 속하는 처분인바, 그 결과를 법관에게 보고하거나 압수물을 제출해야 할 필요는 없는데, 영장 없이 압수한 경우에 계속 압수해 둘 필요성이 있는 경우에는 사후 영장을 받아야 합니다.3. 형사소송법 제216조 제3항에는 '범행 중 또는 범행 직후의 범죄 장소에서 긴급을 요하여 법원 판사의 영장을 받을 수 없는 때에는 영장 없이 압수, 수색 또는 검증을 할 수 있다. 이 경우에는 사후에 지체 없이 영장을 받아야 한다.'는 조항이 있는데, 이는 피의자의 체포 또는 구속을 전제로 하지 않는다는 점에서 긴급체포에 유사한 긴급 압수, 수색 및 긴급 검증을 인정한 것이라 할 것이고, 48시간 이내가 아닌 지체 없이 사후 영장을 받아야 합니다. ​4. 범행 중 또는 범행 직후란 결국 현행범 상황을 말하는데, 다만 범행 중 또는 범행 직후의 범죄 장소이면 족하므로 피의자가 현장에 있거나 현행범으로 체포되었을 것을 요하지 않는 바, 만일 체포하는 경우라면 형사소송법 제216조 제1항 제2호에 의한 압수, 수색, 검증이 가능할 것입니다.

구속에 대한 검토(64)

1. 세차, 수리, 대리운전 등의 경우 자동차 손해배상 보장법 상의 운행자가 누구인지 문제가 되는데, 대법원은 세차와 관련하여 '자동차의 세차를 의뢰하는 법률관계는 세차 작업의 완료를 목적으로 하는 계약관계이므로 본건 세차의 의뢰는 소위 도급계약이라고 봄이 타당하고 그렇다면 세차 작업 중의 본건 차량의 지배권은 세차업자인 원고 1에 있다고 할 것이니 특단의 사정이 없는 한 세차 작업 중의 본건 차량으로 인하여 야기된 사고에 의한 책임은 동 원고에 있다고 할 것인즉 이 사건 사고 책임을 막연히 피고에게 있다고 단정한 원심의 조치는 도급에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니하였다는 비난을 또한 면할 수 없다고 할 것이다.'는 판시(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다 517 손해배상 판결)을 통하여 소유자가 아닌 세차업자의 운행자 책임을 인정하였습니다.​2. 또한 엔진오일 교환과 관련하여, 대법원은 '엔진오일 교환 업자에게 차량의 엔진오일 교환을 의뢰하는 법률관계는 엔진오일 교환 작업의 완료를 목적으로 하는 도급계약이므로 엔진오일 교환 작업 중인 차량의 지배권은 특단의 사정이 없는 한 위 엔진오일 교환 업자에게만 있다.'는 판시(대법원 1987. 7. 7. 선고 87다카 449 손해배상 판결)를 통하여 차량의 소유자가 아닌 엔진오일 교환 업자에게 책임이 있다는 점을 확인해 주었습니다.​3. 위 2. 항의 사안은 트럭의 운전자가 차량의 엔진오일을 교환하기 위하여 엔진오일 교환 상회의 영업장소로부터 15미터 떨어진 곳에 주차를 하고 식사를 하러 갔는데, 엔진오일 교환 업자의 종업원이 그 차량을 작업대 위에까지 올려놓기 위하여 운전을 하다가 사망, 상해 사고를 일으켰고, 이에 피해자 측에서 위 차량의 소유 회사를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했던 사안이었습니다.​4. 다만 대법원은 세차장 종업원이 자동차를 차주 모르게 운행한 경우 차주의 과실에 대한 사안에서, '이 사건 자동차 사고는 피고가 세차 목적으로 세차장에 맡겼던 피고 소유의 승용차를 세차장의 종업원이던 소외인이 피고 모르게 이를 운행하다가 일으킨 것인데, 원고는 원심에 이르기까지 피고가 위 소외인의 사용자라고 전제하여 피고에게 사용자책임을 물어 이 사건 손해배상을 소구하여 왔을 뿐, 피고 자신의 과실책임을 물은 것이 아님이 기록상 명백한 바이므로 이 사건 사고 원인에 피고 자신의 과실이 있다고 주장하는 상고 논지는 원심에 이르기까지 주장하지 않았던 새로운 사실로서 적법한 상고 이유가 될 수 없을 뿐만 아니라, 피고가 세차 목적으로 세차장에 자동차를 맡김에 있어 세차의 필요와 편의에 따른 세차장의 요구에 의하여 자동차 열쇠를 그대로 끼워 두었던 것이라고 해서 피고에게 이 사건 사고에 대한 과실이 있었던 것이라고 단정할 수도 없을 것이므로 논지는 결국 그 이유 없음에 돌아간다 할 것이다.'는 판시(대법원 1979. 9. 11. 선고 79다 1279 손해배상)를 통하여 소유자에게 사용자책임, 본인의 불법행위 책임을 모두 인정할 수 없다는 결정을 해 주었습니다.