안녕하세요, 카레라입니다. 보통주 배당 6% 후반과 연 8% 고정 배당 우선주”를 같은 회사에서 동시에 꺼내놓고 사람들한테 고르라고 던지는 케이스가 있습니다. 오늘 소개할 종목은 베스트바이, 버거킹, 달러제너럴 등 소매업체에 부동산을 빌려주고 직접 대출 투자도 하는 리츠인데, 위험 대비 보상 관점에서 어떤 배당주에 관심을 가지는 것이 더 나을까요? 좀 더 자세히 구조를 뜯어보도록 하겠습니다1. Alpine Income Property Trust, Inc(PINE) 소개PINE은 미국 전역의 상업용 리테일 부동산에 투자하는 소형 리테일 REIT흔히 말하는 단일 테넌트 넷리스 구조를 중심으로 자산을 구성임차인이 재산세, 보험, 유지보수 비용을 부담하는 계약이 대부분이라 운영 리스크가 낮은 구조회사는 임대료 수취에 집중하고 비용 변동성은 임차인 쪽으로 넘긴 형태포트폴리오는 특정 브랜드나 특정 업종에 과도하게 쏠리지 않도록 구성주 임차인들은 지역 밀착형 리테일과 필수 소비 성격이 강한 업종 위주경기 민감도가 낮은 업종 비중이 높아서 임대료 연체나 공실 리스크를 관리하기 쉬움전체적으로 보면 방어형 리츠와 수익률 추구형 리츠의 중간 성격에 가까운 포지션2. PINE.PRA 우선주, 왜 발행했고 구조가 어떻게 될까PINE.PRA는 2025년 11월에 새로 발행된 시리즈 A 누적형 우선주발행 목적은 보통주 희석 없이 자본을 조달해 자산 운용 여력을 늘리기 위한 선택액면가 25달러 기준의 고정 배당 구조로 설계, 액면 이자 8%배당은 분기 단위로 지급되며 지급 의무는 누적되는 형태만기가 정해진 채권형 상품이 아니라 영구 우선주 구조에 가까움일정 시점 이후에는 회사가 선택적으로 상환할 수 있는 콜 옵션이 포함되어 있음구조상 배당 안정성은 높지만 주가 상승 여력은 제한적인 상품우선주는 회사 자산 가치가 올라가도 배당률이 올라가지는 않음3. PINE의 배당 지급 여력과 현금흐름 구조리츠 특성상 순이익보다 운영 현금흐름이 훨씬 중요한 지표감가상각이 큰 자산 구조라 회계상 순손실이 나와도 바로 문제라고 보긴 어려움실제로는 임대료 수취 현금이 꾸준히 들어오는지가 핵심PINE은 임대차 계약 구조상 단기 경기 변동에 따른 현금흐름 변동성이 크지 않음자산 매각과 재투자를 반복하면서 단기 실적은 흔들려도 중장기 현금흐름을 관리하는 방식보통주 배당과 우선주 배당 모두 현금흐름 범위 내에서 설계된 구조4. 보통주와 우선주를 같이 놓고 봐야 하는 이유우선주는 배당 안정성이 높지만 수익 상한이 명확히 정해져 있음금리 하락이나 리츠 섹터 반등이 와도 우선주 가격 상승은 제한적임반면 보통주는 자산 가치 재평가 구간에서 주가 레버리지가 살아 있음PINE은 자산 리사이클링 효과가 시차를 두고 반영되는 구조. 이런 구조에서는 회복 국면 초입에 보통주 쪽 기대값이 더 커지는 경향이 있음그래서 현재 구간에서는 우선주보다 보통주가 위험 대비 보상이 더 나아 보이는 상황진짜 중요한 이야기는 여기서 이어서 확인하실 수 있습니다!https://contents.premium.naver.com/ussocom/highyieldlab/contents/260106213551928sz

경제

수익성 부동산 갈아타기를 열심히 하고 있는 잡식성 리츠, 보통주 or 우선주?

1. 오늘은 수리업자에게 수리는 물론 매도할 생각으로 인도하면서 시운전을 용인한 경우 차량 소유자에 대한 자동차 손해배상 보장법 상의 운행자 성이 인정되는지에 대한 대법원의 판결을 살펴보겠습니다(대법원 1996. 6. 28. 선고 96다 12887 구상금 판결).​2. 사실관계와 관련하여 피고는 자동차 수리업자인 소외 1에게 피고 소유의 승합차를 수리하여 정기검사를 받아 달라고 맡겼고, 위 소외 1은 위 승합차를 수리해서 정기검사를 받은 다음 위 승합차를 다시 점검하여 보았더니 배터리가 제대로 충전되지 아니하여 이를 교환하려고 하였으나 자신의 가게에는 규격에 맞는 것이 없어서 위 승합차의 배터리를 교환하기 위하여 위 승합차를 운전하여 평소 잘 알고 지내던 배터리상으로 가던 도중에 이 사건 사고가 발생하였던바, 소외 1 측의 보험회사가 피해자에게 피해 배상을 한 후 피고에게 구상금 청구를 하였습니다.​3. 이에 대하여 원심 법원은 '이 사건 사고는 수리업자인 위 소외 1가 위 차량의 수리를 위하여 운행하던 도중에 발생하였고, 통상 차량의 소유자가 수리업자에게 수리를 의뢰하는 경우 수리업자가 그 차량의 수리를 위하여 수리업소 밖으로 그 차량을 운행하여 가리라는 것을 예상하기 어려운 점 등에 비추어 이 사건 사고 당시 피고가 위 승합차의 운행자의 지위에 있었다고 보기는 어렵다 하여 피고가 자동차 손해배상보장법이 정하는 자기를 위하여 위 승합차를 운행하는 자의 지위에 있음을 전제로 하는 원고의 이 사건 구상금 청구는 이유 없다고 판단하였는데, 이에 대하여 대법원은 파기, 환송 판결을 선고하였습니다.​4. 당시 대법원은 '원심이 단지 피고가 위 소외 1에게 위 승합차를 수리하여 정기검사를 받아 달라고 이를 맡겼고 피고는 위 승합차 수리에 필요한 배터리를 구입하기 위하여 위 승합차를 운전하여 가던 중 이 사건 사고를 일으킨 것으로 인정하여 이 사건 사고 당시 피고가 위 승합차의 운행자의 지위에 있지 아니하였다고 단정하였음은 결국 채증법칙에 위배하여 사실을 잘못 인정하고 심리를 다하지 아니하였거나 자동차 손해배상보장법의 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 이 점을 포함한 취지의 논지는 이유 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

법률

변호사

교통사고 발생 시의 민사상의 문제(42)

전자금융거래법 위반 사건은 초동 대응이 곧 결론을 좌우하는 경우가 많습니다. 수사기관은 통상 “이게 단순 제공이 아니라 조직형 금융사기와 연결된 것 아닌가”부터 의심하고, 그 의심이 기록에 쌓이면 처분 수위가 급격히 올라갈 수 있습니다.특히 과거에 같은 전자금융거래법 위반으로 집행유예 전력이 있다면, ‘재범’ 프레임이 강하게 작동해 실형 가능성까지 현실적으로 검토됩니다.이번 글은 동종전력(과거 집행유예)이 있었음에도 다시 기소된 사건에서, 결국 벌금형으로 정리된 과정을 정리한 성공사례입니다.사건의 배경(의뢰인 상황)의뢰인은 과거 전자금융거래법 위반으로 집행유예를 선고받은 전력이 있었습니다. 이후 일정 기간이 지난 뒤 다시 동종 혐의로 입건되었고, 수사 단계에서 기소까지 진행된 사안이었습니다.기록에는 금융사기 조직과의 연계 가능성, 거래의 반복성, 대가(돈) 수수 여부가 주요 쟁점으로 정리되어 있었고, 무엇보다 동종전력 자체가 불리한 전제로 작동하고 있었습니다.의뢰인이 가장 불안해했던 건 한 가지였습니다.“이미 집행유예를 한 번 받았는데, 또 걸리면 이번엔 실형 아닌가요?”이 사건에서 중요한 쟁점 3가지전자금융거래법 사건은 “미안하다”는 태도만으로 정리가 어려울 때가 많습니다. 결국 처분을 가르는 포인트는 아래처럼 구조화됩니다.관여 정도(역할)단순 전달 수준인지, 반복 제공인지, 모집·알선 성격이 있는지에 따라 무게가 달라집니다.이번 사건에서는 의뢰인의 행위가 어디까지였는지를 객관 자료로 쪼개서 정리하는 작업이 핵심이었습니다.대가성(돈을 받았는지)과 반복성수사기관은 대가성 여부를 통해 고의성을 강화하려고 합니다.돈의 흐름이 “대가”로 기록되는 순간 사건은 훨씬 무거워집니다. 그래서 계좌내역 등 자료로 흐름과 의미를 정확히 정리해야 합니다.보이스피싱 등 상위범죄와의 연계 정황기록상 ‘의심’이 ‘확정된 연결’처럼 굳어버리면 방어가 어려워집니다.연결을 단정할 만한 정황이 약한 부분은 논리적으로 분리하고, 과도한 평가가 붙지 않도록 정리해야 합니다.어떻게 대응했는가(방어 전략)이번 사건은 “재범이지만 과거와 동일하게 평가할 수 없는 사정”을 기록으로 설득하는 전략에 집중했습니다.의뢰인의 실제 관여 범위를 역할 중심으로 정리(단순 제공/반복 제공/알선 여부를 분해)대가성 관련 오해를 막기 위해 돈의 흐름을 자료로 구조화(단발인지, 반복인지, 의미가 무엇인지)상위범죄 연계가 ‘의심’에서 ‘단정’으로 넘어가지 않도록, 기록상 비약되는 지점을 끊어내는 방식으로 정리재발 방지 조치, 생활환경, 책임 있는 태도를 뒷받침할 자료를 함께 구성조사 전 예상 질문과 답변 구조를 마련해 진술의 일관성을 확보(기록 흔들림 방지)재범 사건에서 특히 중요한 포인트동종전력 사건은 변명처럼 들리는 순간 역효과가 납니다. 그래서 감정 호소보다 먼저 해야 하는 건 두 가지입니다.사실관계 정리: 누가, 무엇을, 어느 범위까지 했는지법적 포인트 정리: 왜 이번 사건은 과거와 동일하게 평가하면 안 되는지그리고 조사 초기 진술이 매우 중요합니다.조사 과정에서 질문은 촘촘하게 들어오고, 즉흥적으로 답하면 진술이 흔들리기 쉽습니다. 진술의 흔들림은 “고의가 있었다”는 해석으로 번역될 수 있어, 조사 전부터 답변 구조를 정리해 두는 게 안전합니다.결과(처분)의뢰인은 기소 후 재판을 거쳤으나, 최종적으로 벌금형이 선고되며 사건이 정리되었습니다.동종전력(과거 집행유예)이 있는 상황에서 벌금형으로 마무리되었다는 점은, 초기에 방향을 잡고 기록을 설계해 불리한 프레임을 끊어내는 대응이 실제 결론에 영향을 줄 수 있음을 보여주는 사례였습니다.마무리전자금융거래법 위반 사건은 “설마 벌금이겠지”라고 접근했다가 예상보다 훨씬 큰 처벌로 이어지는 경우가 적지 않습니다. 특히 동종전력이 있다면 더더욱 초동 대응이 중요합니다.사건은 빠르게 움직이지만, 기록은 더 빠르게 굳습니다. 시작이 곧 결론을 좌우합니다.아하에서 많이 받는 질문(FAQ)Q1. 과거 전자금융거래법 위반 집행유예 전력이 있으면 이번엔 무조건 실형인가요?A. 무조건은 아닙니다. 다만 동종전력은 불리한 요소인 건 맞습니다. 관여 정도, 반복성, 대가성, 연계 정황, 피해 기여도에 따라 벌금형·집행유예 등으로 결론이 달라질 수 있습니다. 핵심은 이번 사건의 실체를 기록으로 설득하는 것입니다.Q2. 조사에서 “돈을 받았냐”는 질문이 나오면 어떻게 답해야 하나요?A. 사실대로 답하되, 돈의 흐름과 의미가 정확히 기록되도록 정리하는 것이 중요합니다. 대가인지, 비용 정산인지, 일회성인지 반복성인지에 따라 평가가 달라집니다. 계좌내역 등 객관자료와 함께 정리하는 방식이 안전합니다.Q3. 피해자와 합의하면 도움이 되나요?A. 사건 구조에 따라 다릅니다. 전자금융거래법 위반은 직접 피해자가 특정되지 않거나 상위범죄와 연결되는 형태도 있어 전형적인 합의가 항상 가능한 것은 아닙니다. 다만 피해 발생이 확인되는 사안이라면 피해회복 노력은 유리한 요소가 될 수 있어, 가능 여부부터 전략적으로 판단해야 합니다.