제가 살고 있는 집 전세계약 관련해서 전반적으로 궁금한것이 있습니다.
21년 12월 17일에 전세 2억 1천만원으로 신축 오피스텔을 계약하여 올해 12월 16일에 만기를 앞두고 있습니다.현재 집관련 직접적인 연락은 임대인(A)과 지인 관계라고 하는 분양대행사 법인 대표(B)와 하고 있는 상황입니다. 여태 집보러 오신분은 총 2명이고 계약한다는 사람은 없는 상태입니다.
며칠 전에 B와 만나 전세연장을 부탁한다는 얘길하면서 자신이 현재 A명의로 되어있는 그 건물의 등기권리증 원본도 가지고 있고 신분확인도 직접하였고 투자목적으로 그 법인회사를 운영한다고 하면서 제가 살고 있는 오피스텔에 저희 포함 총 3세대를 본인 및 본인 가족이 관리하고 있다고 했고 다른쪽에 현재 진행중/진행예정인 아파트 및 오피스텔 분양 관련해서도 어떤 것들이 있는지 원본 서류들도 보여주면서 보증금을 꼭 돌려주겠다고 안심?시키면서 얘길 나눴습니다.
조금 더 구체적으로 말씀 드리자면,
계약서상의 임대인 A가 아니라 실질적 임대인인 분양대행사대표 B가 며칠 전 저희에게 만나자고 연락이 와서 만나서 대화를 했고 현재 부동산 경기가 매우 좋지 않다는 말을 하면서 저희가 2억 1천에 전세계약을 했었는데 현재 1억 7천까지 다운시켜서 전세를 내놓았음에도 저희 다음으로 들어올 세입자가 구해지지 않고 있어서 이대로라면 12월 전세 만료 날짜에 맞춰 보증금 반환하는 것은 힘들거 같다고 했습니다.
그러면서 전세를 일단은 묵시적 연장을 하자고 하였고 2년 전에 2억 1천에 계약했던 집을 1억 7천으로 낮춰서 매물을 올리고 나머지 부족한 4천만원은 현재 저희에게 줄 준비가 되어 있다고 임대인 명의가 아닌 자기 명의로 저희에게 미리 4천만원을 이체하여 주고 나머지 1억 7천은 다음 세입자가 들어오면 바로 준다고 했습니다.
그러면서 내년은 부동산 경기도 풀릴거고 자기가 진행/진행 예정 중인 분양할 집 계약금 등으로 현금 확보가 가능하다고 추후 저희가 청약이 되어 들어가야될 집 입주기간(24년 10월 예정)에 맞춰 그 기간 내인 23년 9월 30일까지 100% 보증금 반환이 가능하다는 내용으로 자기가 계약서?를 써서 서로 인감을 사용하여 서류를 작성하자고 했습니다.
묵시적으로 전세 연장을 진행하긴 하지만 저희가 나갈때 복비를 낸다던지 하는 일은 일체 없이 본인이 복비는 다 부담한다고 했구요.
제가 궁금한것은
이런 상황일때 전세 계약서상에선 임대인이 A 인데
제 3자의 인물인 B와 이러한 내용의 계약서를 쓰는 것이 과연 효력이 있는지 궁금하고 이 새로운 계약서
(서류)를 쓸 때 A의 인감이나 서명은 필요가 없는지 궁금합니다.
(필요하다면 A의 인감 및 사인이라도 받아야 하는게 아닌가해서요.)
계약서를 써야 된다고 하면 거기에 반드시 들어가야될 문구나 쓰고 나서 법적으로 효력을 받을 수 있는지, 공증 같은 절차를 밟아야 되는지도 궁금합니다.
그리고 현재 실질적 주인인 B가 해준다고 하는 위와 같은 내용으로 서류를 작성하고 전세를 연장하는 것이 저희가 임차권 등기설정을 하는 것보다 유리한 것이 맞는지에 대한 것도 조언받고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세계약 연장에 대한 절차는 크게 세 가지로 구분됩니다
1 묵시적 갱신: 계약갱신청구권을 행사하지 않음으로써 자동적으로 연장되는 경우입니다. 이 경우 통보를 하지 않습니다.
2 계약갱신청구권 행사: 계약갱신청구권을 행사하여 연장통보 또는 연장계약서를 작성하는 경우입니다.
3 전세계약 연장 합의(전세 재계약): 임대인과 임차인이 합의하여 전세계약을 연장하는 경우입니다.
임차권 등기 설정에 대해서는 다음과 같은 절차를 따릅니다
1 임차권등기명령 신청서 작성 및 제출
2 법원의 심사: 요건에 부합될 경우 '보정명령’을 내려 보완을 요구합니다.
3 임차권 등기 결정: 보정사항이 없으면 신청서 제출로부터 약 7~14일이 소요됩니다.
4 임대인과 임차인에게 임차권 등기 결정 정본 송달
5 임차권등기 등기소 촉탁: 임대인에게 결정문 송달 후 약 2~5일 내에 등기가 완료됩니다.
이러한 절차를 따르면 임차인은 주소를 다른 곳으로 옮겨도 대항력을 상실하지 않으며, 우선변제권도 그대로 유지할 수 있습니다.
그러나, 계약서상의 임대인(A)가 아니라 실질적 임대인인 분양대행사대표(B)와 계약을 체결하는 것에 대한 법적 효력은 불확실합니다. 일반적으로 계약서에는 계약 당사자들의 서명이나 인감이 필요하며, 이 경우 A의 인감이나 서명이 필요할 수 있습니다. 이러한 상황에서는 전문적인 법률 조언을 받는 것이 좋습니다.
또한, 임차권 등기설정과 전세계약 연장 중 어느 것이 더 유리한지는 상황에 따라 다릅니다. 임차권 등기설정은 임차인이 보호를 받을 수 있게 해주지만, 전세계약 연장은 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 진행됩니다.