1. 들어가며임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이때 발생하는 임차권등기 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있는데, 그 청구 방법을 둘러싼 법적 논란이 있었습니다.최근 대법원은 임차권등기 관련 비용을 청구할 때 반드시 소송비용액 확정절차를 거칠 필요가 없다는 중요한 판단을 내렸습니다(대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결). 이는 임차인의 권리 행사 방법을 명확히 한 첫 판례로서 실무상 큰 의미를 갖습니다.2. 사안의 개요가. 사실관계원고(임대인)와 피고(임차인)는 2020년 5월 보증금 2,000만 원, 월 차임 50만 원으로 아파트 임대차계약을 체결했습니다. 2022년 4월에는 보증금을 2,500만 원으로 증액하고 계약기간을 2024년 5월까지 연장했습니다.그러나 2022년 8월 피고의 차임 연체 등을 이유로 임대차계약이 해지되었고, 원고는 피고를 상대로 건물인도 및 차임 상당 부당이득 반환 등을 청구하는 소송을 제기했습니다.이에 피고는 2022년 10월 임차권등기명령을 받아 주택임차권등기를 마쳤고, 원고는 보증금 상당액을 법원에 공탁했습니다. 피고는 공탁금을 수령한 후 임차권등기를 말소했습니다.나. 당사자의 주장피고는 임차권등기명령 신청 및 촉탁등기 과정에서 지출한 비용 153,000원을 원고에게 청구할 수 있다고 주장하며, 이를 상계 항변으로 제시했습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).반면 원고는 이러한 비용은 소송비용액 확정절차를 거쳐야만 상환받을 수 있다고 반박했습니다.3. 하급심의 판단가. 제1심 및 원심의 입장제1심과 원심은 모두 "임차권등기명령 신청비용은 재판 확정 후 민사소송법 등에 따른 소송비용액 확정절차를 거쳐 돌려받아야 한다"는 이유로 피고의 상계 항변을 배척했습니다.하급심은 임차권등기명령 절차가 민사집행법상 가압류 절차를 준용하고 있다는 점(주택임대차보호법 제3조의3 제3항)을 근거로, 소송비용과 마찬가지로 별도의 확정절차를 거쳐야 한다고 판단한 것으로 보입니다.4. 대법원의 판단가. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항의 해석대법원은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항의 문언과 입법 취지를 면밀히 검토했습니다.주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 "임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).대법원은 이 조항이 임차권등기 관련 비용에 대한 비용상환청구권을 인정하면서도, 비용청구의 방법이나 절차에 관한 별도의 규정을 두지 않고 있다는 점에 주목했습니다.나. 비용상환청구권 행사 방법대법원은 "임차인은 민사소송으로 그 비용을 청구하거나, 상계의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로 비용상환청구권을 행사할 수 있다고 봄이 타당하다"고 판시했습니다(대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결).이는 임차권등기 관련 비용 상환청구권이 일반적인 민사채권과 동일하게 취급되어야 하며, 그 행사 방법에 특별한 제한이 없다는 것을 명확히 한 것입니다.다. 원심 판결의 문제점대법원은 "원심으로서는 피고가 주장하는 임차권등기 관련비용 상환청구권의 존재 여부 및 범위를 심리·판단하였어야 했다"고 지적하며, "원심은 임차권등기 관련비용은 소송비용액 확정절차를 거쳐 상환받을 수 있는 것이라는 이유만으로 이 부분에 관한 피고의 주장을 배척하였다"고 판단했습니다.이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따른 임차권등기 관련비용 상환청구권에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다(대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결).5. 판결의 의의 및 실무상 시사점가. 임차인 권리 보호의 실질화이번 판결은 임차인이 임차권등기 관련 비용을 보다 용이하게 회수할 수 있는 길을 열었다는 점에서 의의가 있습니다.종전에는 소송비용액 확정절차를 거쳐야 한다는 하급심의 입장으로 인해 임차인이 비용 회수에 어려움을 겪었으나, 이제는 민사소송이나 상계 등 다양한 방법으로 권리를 행사할 수 있게 되었습니다.나. 임차권등기명령 제도의 취지 구현주택임대차보호법은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 이루어지면, 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하며, 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).이러한 임차권등기명령 제도는 임차인이 주거를 유지하면서도 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록 하기 위한 것인데, 관련 비용까지 임차인이 부담하게 된다면 제도의 실효성이 떨어질 수 있습니다.이번 판결은 임차인이 임차권등기 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있다는 점을 명확히 함으로써 제도의 취지를 제대로 구현했다고 평가할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).다. 상가건물임대차에도 동일하게 적용상가건물 임대차보호법도 주택임대차보호법과 동일하게 임차권등기명령 제도를 두고 있으며, 임차인이 임차권등기 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다(상가건물 임대차보호법 제6조 제8항).따라서 이번 대법원 판결의 법리는 상가건물임대차에도 동일하게 적용될 것으로 보입니다.라. 실무상 유의사항임차인이 임차권등기 관련 비용을 청구할 때는 다음 사항에 유의해야 합니다.첫째, 비용의 발생 원인과 금액을 명확히 입증해야 합니다. 임차권등기명령 신청 시 납부한 인지대, 송달료, 등기신청 수수료 등 실제 지출한 비용을 증빙자료와 함께 제시해야 합니다.둘째, 민사소송으로 청구하는 경우 임대차보증금 반환청구소송과 병합하여 청구하거나, 별도의 소송으로 청구할 수 있습니다.셋째, 상계 항변으로 주장하는 경우 임대인의 보증금 반환채무 등 수동채권과 대등액에서 상계의 효력이 발생합니다. 이 경우 상계의 의사표시를 명확히 해야 합니다.넷째, 임차권등기 이후에도 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 연체 차임이나 원상회복비용 등이 있다면 이를 공제한 나머지 금액에 대해서만 보증금 반환의무가 인정됩니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결).6. 관련 쟁점가. 임대차보증금과 연체 차임 등의 관계임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임차보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결).따라서 임차인에게 연체 차임이나 원상회복비용 등의 채무가 있다면, 임대인은 이를 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 임대인이 이를 주장·입증해야 하며, 해당 채무가 변제 등으로 소멸했는지는 임차인이 입증해야 합니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결).나. 임대차계약 종료 후 목적물 점유와 부당이득임대차계약 종료 후 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하지 않는 경우, 목적물을 계속 점유하는 임차인은 불법점유로 인한 손해배상의무를 지지 않습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결).이는 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 목적물에 대한 유치권을 행사할 수 있다는 법리에 근거한 것입니다. 다만 임대차계약이 종료된 후 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우, 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담합니다(대법원 2021. 4. 1. 선고 2020다286102, 286119 판결).다. 원상회복의무와 비용상환청구권의 관계임대차계약에서 임차인이 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 경우, 이는 임차인이 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의한 것으로 볼 수 있습니다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결).다만 이러한 약정의 해석은 계약 전체의 내용과 당사자의 의사를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.7. 결론이번 대법원 판결은 임차권등기 관련 비용을 청구하는 방법에 관하여 명확한 기준을 제시했다는 점에서 중요한 의미를 갖습니다.임차인은 소송비용액 확정절차를 거치지 않고도 민사소송이나 상계 등의 방법으로 임차권등기 관련 비용을 청구할 수 있게 되었으며, 이는 임차인의 권리 보호를 실질화하고 임차권등기명령 제도의 취지를 제대로 구현하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.임대차 분쟁에 관여하는 법률가들은 이번 판결의 법리를 숙지하고, 임차인의 권리가 충분히 보호될 수 있도록 조력해야 할 것입니다.

법률

변호사

임차권등기 비용, 소송비용액 확정절차 없이 청구 가능합니다.

1. 기존에는 도로교통법 위반 장소가 '도로'인지에 따라 처벌이 달라지는 경우를 살펴보았는데, 교통사고처리 특례법과 특정범죄 가중처벌법 상의 교통사고 장소가 도로여야 하는지에 대하여 살펴보고자 하는 바, 우선 교통사고처리 특례법 제2조의 제2호에는 '교통사고란 차의 교통으로 인하여 사람을 사상(死傷) 하거나 물건을 손괴(損壞) 하는 것을 말한다.'는 규정이, 특정범죄 가중처벌법 제5조의 3 제1항에는 '자동차 등의 교통으로 인하여'라는 규정이 있습니다.​2. 우선 대법원은 '교통사고처리특례법 소정의 교통사고는 도로교통법에서 정하는 도로에서 발생한 교통사고의 경우에만 적용되는 것이 아니고, 차의 교통으로 인하여 발생한 모든 경우에 적용되는 것으로 보아야 한다.'는 판시(대법원 1996. 10. 25. 선고 96도 1848 교통사고처리특례법)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.​3. 다만 위 2. 항은 도로로 볼 수 없는 대학교 내의 차량이 다니는 길에서 음주한 상태로 운전을 하다가 인사사고가 발생한 사안이었는데, 대법원은 '교통사고처리특례법 제3조 제2항 단서 제8호는 도로교통법 제41조 제1항의 규정에 위반하여 주취 중에 운전한 경우를 들고 있으므로, 위 특례법 소정의 주취운전이 도로교통법상의 도로가 아닌 곳에서의 주취운전을 포함하는 것으로 해석할 수는 없다.'는 판시를 통하여 검사의 상고를 기각하였습니다.​4. 또한 대법원은 '교회 주차장에서 사고 차량 운전자가 사고 차량의 운행 중 피해자에게 상해를 입히고도 구호조치 없이 도주한 행위에 대하여 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제5조의 3 제1항을 적용한 조치를 정당하다.'는 취지의 판결을 선고(대법원 2004. 8. 30. 선고 2004도 2600 판결) 하여, 도로 아닌 교회 내 주차장에서 인명사고 후 도주한 경우에 대한 기준을 세워 주었습니다.

교통사고 발생 시의 형사상의 문제(3)

신용불량자가 되면 개인회생조차 불가능할 것 같다는 생각부터 듭니다.연체가 길어지고 신용불량자로 등록된 순간 많은 분들이 스스로를 이미 제도 밖에 서 있는 사람처럼 느낍니다.카드는 정지되고 대출은 막히며 생활은 현금에 의존하게 됩니다.이 상태에서 개인회생을 검색하면서도 마음 한편에는 이미 늦은 선택이 아닐지에 대한 불안이 자리 잡습니다.하지만 개인회생 제도는 신용이 무너지기 전에만 허용되는 절차가 아닙니다.오히려 신용불량 상태는 개인회생이 필요해졌다는 현실을 보여주는 결과에 가깝습니다.신용불량자라는 이유로 개인회생이 거절되는 구조는 존재하지 않습니다.개인회생에서 법원이 보는 기준은 신용등급이 아니라 지금의 채무 구조가 더 이상 유지될 수 있는지 여부입니다.신용불량자 개인회생이 막막하게 느껴지는 이유는 이미 금융시장에서 회복이 어렵다는 경험을 했기 때문입니다.어디에서도 돈을 빌릴 수 없고 독촉과 압박이 일상이 된 상태에서는 제도 자체가 멀게 느껴질 수밖에 없습니다.하지만 법원이 개인회생을 판단할 때 가장 먼저 확인하는 것은 신용정보가 아닙니다.현재 소득이 반복적으로 발생하고 있는지 여부가 핵심입니다.정규직이 아니어도 되고 소득이 크지 않아도 됩니다.급여든 사업소득이든 아르바이트든 앞으로도 계속 이어질 가능성이 있다면 요건은 충족될 수 있습니다.그 다음으로 보는 것은 재산과 채무의 관계입니다.재산보다 채무가 많고 지금 구조로는 정상 변제가 어렵다면 개인회생의 전제는 이미 성립합니다.신용불량자 개인회생에서 중요한 것은 신용 상태가 아니라 지급불능이 구조적으로 이어지고 있다는 점을 설명하는 것입니다.법원은 연체가 왜 시작되었는지보다 연체가 왜 멈출 수 없게 되었는지를 봅니다.이자만 갚으며 버텨왔는지 돌려막기가 반복되었는지도 중요한 판단 요소입니다.신용불량 상태는 이런 구조적 한계를 보여주는 하나의 결과일 뿐입니다.개인회생 절차 자체는 신용불량자라고 해서 달라지지 않습니다.신청 이후 금지명령을 통해 추심을 통제하고 개시결정을 거쳐 변제계획 인가 여부를 판단받는 흐름은 동일합니다.다만 이 과정에서 현실과 맞지 않는 변제계획을 세우는 것이 가장 큰 위험 요소가 됩니다.무리한 변제금은 인가 이후 또 다른 실패로 이어질 수 있습니다.그래서 신용불량자 개인회생에서는 처음부터 끝까지 갈 수 있는 구조를 만드는 것이 무엇보다 중요합니다.가장 흔한 오해는 이미 신용이 망가졌으니 조금 더 버텨도 괜찮겠다는 생각입니다.하지만 시간은 문제를 해결하지 않습니다.연체가 길어질수록 압류 위험은 커지고 생활 기반은 더 흔들립니다.또 하나의 오해는 신용불량이면 개인회생 자체가 의미 없다는 단정입니다.실무에서는 오히려 신용불량 상태에서 개인회생을 통해 구조를 정리하고 다시 출발하는 사례가 적지 않습니다.신용불량자 개인회생은 도망이 아니라 구조 조정입니다.이미 무너진 신용을 붙잡고 버티는 대신 법의 틀 안에서 채무 구조를 재정렬하는 선택입니다.개인회생은 책임을 포기하는 제도가 아닙니다.지금의 구조를 멈추고 다시 감당 가능한 상태로 바꾸는 과정입니다.신용불량자라는 이유만으로 개인회생이 배제되지는 않습니다.판단 기준은 오직 소득의 지속성, 채무와 재산의 구조, 지급불능 여부입니다.지금의 상황을 감정이 아니라 구조로 정리할 수 있다면 개인회생은 충분히 검토할 수 있는 선택지입니다.혼자서 결론을 내리기보다 현재 구조가 제도 요건에 해당하는지부터 점검하는 것이 필요합니다.신용불량 상태에서의 개인회생은 늦은 선택이 아니라 정리되지 않았던 문제를 바로 잡는 출발점일 수 있습니다.