근저당설정된 부동산(전)을 공동명의로 할 수 있나요?
전을 소유하고 있는 A에게 돈을 빌려 주었지만 당장 받을 수가 없어서 A 소유의 밭에 근저당을 설정했지만 이미 은행이 1순위 근저당권자입니다 (저는 2순위)
밭의 감정가는 한번만 유찰되면 거의 은행의 채권최고가액과 비슷해집니다
이럴경우 A에게 1/2~1/3 정도 지분을 공동명의로 전환할 수 있는지, 그리고 그렇게 공동명의로 바꾸면 추후에 경매진행시 저에게 유리한 점이 있는지 궁금합니다
손해를 최소화하는 방법이 궁금해서 질문드립니다
1개의 답변이 있어요!안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
부동산의 공유지분에 근저당이 설정된 경우, 공유물을 분할하면 해당 근저당권이 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하기도 하고 소멸하기도 합니다. 이를 이해하기 위해 공유물분할과 근저당권에 대한 기본 개념을 살펴보겠습니다.
공유물분할의 기본 개념:
부동산의 등기부에 소유권이 지분으로 등기된 여러 사람은 공유관계에 있습니다.
어느 한 명이라도 공유관계에서 벗어나고 싶으면 '공유물분할청구권’을 행사하여 언제든지 공유물을 분할할 수 있습니다.
공유물분할은 협의에 의한 분할과 재판에 의한 분할로 나뉩니다.
근저당권의 존속 및 소멸:
근저당설정된 공유지분이 현물분할되는 경우, 근저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하고, 분할된 각 부동산은 저당권의 공동담보가 됩니다.
따라서 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 현물분할할 경우, 근저당권이 지분비율대로 분할 후 각 토지에 전사되어 토지가 공동담보로 되는 문제가 발생할 수 있습니다.
손해 최소화 방법:
근저당권이 설정된 부동산을 현물분할하는 경우, 근저당권이 지분비율대로 분할 후 각 토지에 전사되어 근저당권이 공동담보로 설정되는 불이익을 고려해야 합니다.
이러한 손해를 최소화하기 위해서는 현물분할이 아닌 대금분할을 고려해보시는 것이 좋습니다.
따라서 A에게 1/2~1/3 정도 지분을 공동명의로 전환하는 것은 가능하며, 추후 경매 진행 시 저에게 유리한 점이 있을 수 있습니다.
