1. 들어가며최근 대법원이 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 중요한 판결을 선고했습니다. 이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 중개대상물이 아닌 다른 세대의 권리관계까지 확인·설명해야 한다는 점을 최초로 명시한 판례로서, 실무상 큰 의미를 갖습니다.2. 사건의 개요가. 기본 사실관계임대인 A 씨는 다세대주택과 오피스텔로 구성된 건물을 신축한 후 은행에 채권최고액 18억 원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 개업공인중개사 D 씨의 중개로 원고들(B 법인과 C 씨)에게 각 세대를 보증금 6,000만 원에 임대했습니다.나. 중개 과정의 문제점D 씨는 중개대상물 확인·설명서에 해당 건물을 '단독주택'으로 잘못 표시하고, 채권최고액 18억 원의 근저당권이 설정되어 있다는 사실만 기재했습니다. 같은 건물 내 다른 세대의 권리관계나 임차 현황 등은 전혀 확인하지 않았습니다.다. 손해의 발생건물에 임의경매가 진행되면서 B 법인은 배당을 전혀 받지 못했고, C 씨는 보증금 6,000만 원 중 2,500만 원만 배당받았습니다. 이에 원고들은 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 지급을 청구했습니다.3. 핵심 쟁점가. 다가구주택과 다세대주택의 차이이 사건의 핵심 쟁점을 이해하기 위해서는 먼저 다가구주택과 다세대주택의 법적 차이를 명확히 할 필요가 있습니다.다가구주택은 단독주택으로 건물 전체가 하나의 소유권 대상입니다. 반면 다세대주택은 집합건물로서 세대별로 별도의 구분소유권이 설정되어 있습니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조).나. 중개대상물의 범위다세대주택의 A 호실에 관한 임대차계약을 중개할 때, 공동담보로 저당권이 설정된 B 호실은 엄밀히 말하면 중개대상물이 아닙니다. 그렇다면 A 호실의 임대차보증금 반환 가능성과 관련하여 B 호실의 권리관계까지 확인·설명해야 하는지가 문제되었습니다.4. 하급심 판단가. 1심 판결1심 법원은 D 씨가 다른 세대의 임대차 현황까지 확인·설명할 의무가 있다고 보아 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.나. 항소심 판결그러나 항소심은 다음과 같은 이유로 원고 패소 판결을 내렸습니다:D 씨가 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 확인·설명했음다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 세대의 임대차 현황을 고지할 의무가 없음따라서 D 씨는 공인중개사로서의 의무를 모두 이행했음5. 대법원의 판단가. 기본 법리대법원은 다음과 같은 기본 법리를 제시했습니다:중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 합니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).이를 위해 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 개인정보를 제외한 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 합니다.나. 다세대주택에 대한 법리 확장대법원은 이번 판결에서 위 법리를 다세대주택의 경우에도 확장 적용했습니다:"다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우, 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 금액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등을 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다."다. 구체적 의무 내용대법원은 개업공인중개사의 구체적 의무를 다음과 같이 제시했습니다:1) 공동저당권 설정 세대의 선순위권리 확인개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고, 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명해야 합니다.2) 다른 세대의 임대차 현황 확인동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 공동저당권이 설정된 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 큽니다. 따라서 개업공인중개사는:임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지 확인임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시중개대상물 확인·설명서에 해당 내용을 기재하여 교부라. 본 사건에 대한 판단대법원은 이 사건에서:"공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 그 내용을 원고들에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인·설명서의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란 등에 그 내용을 기재한 뒤 그 확인·설명서를 원고들에게 교부했다는 사정은 발견되지 않는다"고 판시하며, D 씨가 확인·설명의무를 위반했다고 판단했습니다.6. 관련 법령 및 판례가. 공인중개사법상 확인·설명 의무공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있습니다.공인중개사법 시행령 제21조는 확인·설명해야 할 사항으로 중개대상물에 대한 권리관계, 법령상 거래 또는 이용제한사항 등을 구체적으로 열거하고 있습니다.나. 손해배상책임개업공인중개사가 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).다. 관련 판례1) 다가구주택 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하는 중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용을 명확히 했습니다.2) 상가건물 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우에도 유사한 확인·설명 의무가 있음을 확인했습니다.3) 중개대상물 확인·설명서 작성 의무서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결은 공인중개사가 등기부상 표제부의 '대지권의 표시'란에 기재된 별도등기에 대한 확인·설명의무를 위반한 경우 손해배상책임을 인정했습니다.7. 실무상 유의사항가. 다세대주택 중개 시 체크리스트다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:1) 중개대상물의 권리관계 확인부동산등기부등본 확인근저당권, 전세권 등 제한물권 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인2) 공동저당권 설정 여부 확인중개대상물에 공동저당권이 설정되어 있는지 확인공동저당권이 설정된 다른 세대(구분건물) 특정3) 다른 세대의 권리관계 확인공동저당권이 설정된 다른 세대의 부동산등기부등본 확인선순위 근저당권, 전세권 등 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인4) 다른 세대의 임대차 현황 확인임대의뢰인에게 다른 세대의 임대차계약 내역 자료 요구임대차보증금 금액 확인임대차 시기와 종기 확인대항력 및 우선변제권 취득 여부 확인나. 중개대상물 확인·설명서 작성확인한 내용은 반드시 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다:'실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 다른 세대의 권리관계 기재다른 세대의 임대차 현황 기재임대의뢰인이 자료 제공을 거부한 경우 그 사실 명시다. 임대차보증금 회수 가능성 설명확인한 권리관계를 바탕으로 임차의뢰인에게 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 설명해야 합니다:경매 시 예상 배당순위 설명선순위 권리금액과 예상 낙찰가를 고려한 배당 가능성 설명필요시 감정평가 등 전문가 자문 권유라. 자료 제공 거부 시 대응임대의뢰인이 다른 세대의 임대차 현황 자료 제공을 거부하는 경우:그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명시임차의뢰인에게 자료 미제공 사실을 명확히 설명임차의뢰인에게 직접 확인할 것을 권유필요시 계약 중개를 거부하는 것도 고려8. 이 판결의 의의가. 최초의 명시적 판단이번 판결은 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 최초의 대법원 판결입니다. 기존에는 다가구주택에 대한 판례만 있었으나, 이번 판결로 다세대주택의 경우에도 동일한 법리가 적용됨이 명확해졌습니다.나. 실무 기준 제시이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 개업공인중개사가 구체적으로 어떤 사항을 확인·설명해야 하는지 명확한 기준을 제시했습니다. 이는 향후 유사 사건의 판단 기준이 될 것입니다.다. 임차인 보호 강화이번 판결은 다세대주택 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있도록 함으로써 임차인 보호를 강화하는 의미가 있습니다.9. 맺음말이번 대법원 판결은 다세대주택 임대차 중개 실무에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 개업공인중개사는 중개대상물뿐만 아니라 공동저당권이 설정된 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황까지 확인·설명해야 하는 의무를 부담하게 되었습니다.이는 중개업무의 부담을 가중시키는 측면이 있으나, 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있게 함으로써 분쟁을 예방하고 임차인을 보호하는 긍정적 효과가 있습니다.개업공인중개사는 이번 판결의 취지를 충분히 이해하고, 다세대주택 임대차계약 중개 시 보다 철저한 확인·설명 절차를 거쳐야 할 것입니다. 특히 공동저당권이 설정된 경우에는 반드시 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황을 확인하고, 이를 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 임차의뢰인에게 교부해야 합니다.이를 통해 임차인의 권익을 보호하고, 개업공인중개사 자신도 향후 발생할 수 있는 손해배상책임으로부터 벗어날 수 있을 것입니다.

법률

변호사

다세대주택 공동저당 설정 시 공인중개사의 확인·설명 의무 범위

개인회생을 진행하다가 파산을 떠올리는 순간은 대개 변제금 때문이 아닙니다.처음에는 어떻게든 버텨보려고 했지만 생활이 무너지기 시작했을 때 그 선택지가 떠오릅니다.그래서 가장 많이 나오는 질문이 바로 이것입니다.개인회생 중에 파산으로 바로 넘어갈 수 있느냐는 질문입니다.하지만 법원은 이 문제를 그렇게 단순하게 보지 않습니다.개인회생과 파산은 이어진 제도이지만 같은 선 위에 놓인 선택지는 아니기 때문입니다.법원이 먼저 확인하는 것은 제도를 바꾸고 싶은 이유가 아니라 절차가 무너진 과정입니다.실무에서 말하는 개인회생 중 파산 신청은 사실 정확한 표현이 아닙니다.법적으로는 회생이 살아 있는 상태에서 파산을 동시에 진행하는 구조가 허용되지 않습니다.회생을 유지할 수 없다고 판단되면 먼저 회생 절차가 종료되어야 합니다.그 이후에야 별도의 파산과 면책 신청이 가능해집니다.이 순서를 건너뛰면 파산 자체가 불안정해질 수 있습니다.그래서 법원은 회생 이후 파산 사건을 볼 때 반드시 흐름을 점검합니다.회생을 신청할 당시 변제계획이 현실적인 구조였는지부터 살핍니다.처음부터 감당할 수 없는 금액을 제시한 것은 아닌지도 확인합니다.회생 도중 소득이나 생활 여건에 실제 변화가 있었는지도 중요한 판단 요소입니다.그리고 그 변화가 발생한 시점이 언제였는지를 함께 봅니다.회생이 어려워졌다는 주장만으로는 충분하지 않습니다.그 어려움이 객관적으로 확인되는지 여부가 핵심입니다.회생 실패 후 파산에서 문제가 되는 사건들은 일정한 공통점을 보입니다.변제계획 변경 신청을 하지 않은 채 미납만 반복한 경우입니다.소득 감소가 있었음에도 이를 법원에 알리지 않고 절차를 방치한 경우도 많습니다.보정 요청이나 자료 제출에 소극적으로 대응하다가 회생이 폐지된 직후 파산을 신청하는 흐름 역시 불리하게 작용합니다.이 경우 법원은 회생 실패보다 채무자의 태도를 먼저 보게 됩니다.회생 중 사정이 나빠졌다고 해서 파산이 곧바로 정답이 되는 것은 아닙니다.실무에서는 가장 먼저 변제계획 변경 가능성을 검토합니다.소득이 줄었거나 지출 구조가 바뀌었다면 감액이나 기간 조정이 가능한지 살펴봅니다.이 절차조차 불가능할 정도로 지급 능력이 무너진 경우에만 파산이 논의됩니다.그래서 파산이 인정되는 사건에는 분명한 특징이 있습니다.회생을 유지하려는 시도가 실제로 있었던 기록이 남아 있다는 점입니다.질병이나 사고로 근로가 어려워진 경우가 대표적입니다.회사 폐업이나 업종 붕괴처럼 구조적으로 소득원이 사라진 경우도 포함됩니다.예측하기 어려운 부양 부담 증가로 생활 구조가 급변한 사례 역시 해당됩니다.이런 사정이 자료로 설명될 때 법원은 파산을 도피가 아닌 현실적인 전환으로 받아들입니다.법원이 회생 이후 파산에서 던지는 질문은 단순합니다.왜 회생이 더 이상 불가능해졌는지입니다.그리고 그 사정이 회생 신청 당시 이미 예상할 수 있었던 것인지입니다.이 두 질문에 시간의 흐름에 맞는 설명이 되지 않으면 파산은 쉽게 받아들여지지 않습니다.그래서 이 단계에서는 감정적인 호소보다 기록과 구조가 중요합니다.개인회생 중 파산을 고민하고 있다면 먼저 스스로에게 질문해 보셔야 합니다.정말 끝까지 버텨본 뒤의 선택인지 여부입니다.아니면 처음부터 무리한 구조로 시작된 회생이었는지도 점검해야 합니다.이 구분이 정리되지 않으면 회생도 파산도 모두 흔들릴 수 있습니다.개인회생에서 파산으로 이어지는 선택은 버튼을 바꾸는 문제가 아닙니다.법원이 납득할 수 있도록 과정 전체를 설명해야 하는 절차입니다.지금의 판단이 또 다른 기각이나 지연으로 이어지지 않도록 흐름을 먼저 점검하는 것이 필요합니다.

개인회생 중 파산 신청, 가능한 순서는 정해져 있습니다.

안녕하세요. 형사전문변호사 최염 변호사입니다.소년이 “불을 냈다”는 이야기를 들으면, 부모님들은 가장 먼저 전과와 재판을 떠올립니다.특히 일반물건방화 사건은 경찰 단계에서 형사사건으로 처리되어 검찰에 송치되는 경우가 많아 불안이 더 커집니다.그런데 같은 방화 사건이라도, 사건의 성격과 사후 대응에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.오늘은 일반물건방화 혐의로 경찰에서 검찰 송치까지 되었지만, 검찰 단계에서 소년보호사건으로 전환된 뒤 가정법원에서 1·2·3호 보호처분으로 마무리된 사례를 정리해보겠습니다.(개인정보 보호를 위해 일부 사실관계는 각색했습니다.)사건 개요: “형사송치”라는 말에 가족이 무너졌습니다의뢰인은 미성년자 A군이었습니다.A군은 순간적인 충동으로 물건에 불이 붙는 일이 있었고, 경찰은 일반물건방화 혐의로 수사를 진행했습니다.문제는 경찰이 이 사건을 형사절차로 판단해 검찰에 송치했다는 점이었습니다.이 단계에서 많은 분들이 “이제 끝났다”라고 생각합니다.하지만 소년 사건은 여기서도 방향을 바꿀 수 있는 기회가 남아 있습니다.핵심은 “처벌”이 아니라 “소년보호사건으로의 전환”입니다소년 사건은 성인 사건처럼 처벌 중심으로 끝날 수도 있고,가정법원 소년부에서 선도·교정 중심의 보호처분으로 정리될 수도 있습니다.즉, 같은 일반물건방화라도형사재판으로 갈지, 소년보호사건으로 갈지에 따라 아이의 미래가 달라집니다.이번 사건의 목표는 명확했습니다.“형사처벌로 이어질 흐름을 끊고, 소년보호사건으로 전환시키는 것”그리고“가정법원에서 가능한 한 가벼운 보호처분으로 정리하는 것”소년부는 무엇을 보고 판단할까? (실제로 중요한 기준)가정법원은 단순히 ‘잘못했다’는 말보다 아래를 봅니다.우발적인 행동이었는지, 계획성이 있었는지불이 번질 위험이 어느 정도였는지피해 회복이 가능한 수준인지, 실제로 회복 노력이 있는지재범 가능성이 낮은지보호자가 생활을 통제하고 지도할 수 있는지다시는 반복되지 않도록 교육·상담 등 구조가 만들어졌는지소년보호사건은 결국 “이 아이를 다시 사회로 돌려보낼 수 있는가”에 대한 판단입니다.변호 전략: 소년보호사건 관점으로 ‘자료’를 만들어 설득했습니다이번 사건은 단순히 선처를 부탁하는 방식으로 접근하지 않았습니다.핵심은 “교정 가능성”을 객관적으로 보여주는 것이었습니다.그래서 다음 내용을 집중적으로 정리했습니다.보호자 감독 계획서 (생활 관리 방식 포함)반성문 (형식적 문구가 아니라 변화 중심)상담 및 교육 연계 계획 (재범 방지 구조 만들기)학교 생활 및 지도 가능성 자료피해 회복 진행 자료 (가능한 범위 내)소년 사건은 결국 자료가 말해줍니다.“우리는 반성하고 있습니다”가 아니라“다시 반복되지 않게 시스템을 만들었습니다”가 중요합니다.결과: 가정법원에서 1·2·3호 보호처분으로 종결경찰은 일반물건방화로 형사송치했지만,검찰에서 소년보호사건으로 가정법원 소년부에 넘겼고,최종적으로 가정법원에서 1·2·3호 보호처분으로 사건이 마무리되었습니다.이 사건은 “형사재판으로 갈 수 있었던 사건”을소년보호사건으로 전환해 선도·교정 중심으로 정리했다는 점에서 의미가 큽니다.일반물건방화 소년사건에서 절대 하면 안 되는 실수실무에서 자주 발생하는 위험한 실수 3가지입니다.첫째, 조사에서 말 한 마디로 ‘계획성’이 붙는 경우“그냥 장난이었다”는 표현이 오히려 준비 정황으로 해석될 수도 있습니다.둘째, 피해 회복을 미루는 경우피해 회복이 늦어지면 진정성이 부족하다고 보일 수 있습니다.셋째, 보호자 감독 계획이 없는 경우소년부는 “재범 위험이 낮은지”를 매우 중요하게 봅니다.감독 계획이 부실하면 처분이 무거워질 가능성이 커집니다.마무리소년의 방화 사건은 한 번의 실수로 끝나지 않을 수 있습니다.하지만 초기 대응을 잘하고, 소년보호사건 관점에서 사건을 정리하면 결과를 바꿀 수 있습니다.이미 검찰 송치가 되었더라도 늦지 않습니다.중요한 건 “어떤 절차로, 어떤 방향으로 정리될 것인지”를 설계하는 것입니다.