개인회생을 떠올릴 때, 가장 쉽게 포기하기 어려운 자산이 하나 있습니다.바로 청약통장입니다.상담 과정에서 가장 자주 나오는 질문도 여기에 모입니다.개인회생을 하면 청약통장은 무조건 없어지는 건가요.청약통장은 단순한 저축 통장이 아닙니다.오랜 납입 기간과 순위, 그리고 언젠가 집을 마련할 수 있다는 가능성이 함께 쌓여 있는 자산입니다.그래서 많은 분들이 개인회생을 결심하면서도 이 통장만큼은 지키고 싶다고 말합니다.이 감정은 결코 과하지 않습니다.결론부터 정리하겠습니다.개인회생을 신청했다고 해서 청약통장이 자동으로 해지되지는 않습니다.다만 여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다.유지가 가능한 것과 안전한 것은 전혀 다른 문제라는 점입니다.개인회생과 청약통장, 법적으로 가능한 범위부터 보겠습니다.개인회생은 채무 조정 절차이지 금융상품 정리 명령이 아닙니다.따라서 개인회생 진행 사실만으로 청약통장을 없애야 할 의무는 없습니다.실제로 회생 절차를 밟으면서 청약통장을 유지하는 사례도 존재합니다.문제는 청약통장의 법적 성격입니다.청약통장은 언제든 해지하면 돈을 돌려받을 수 있는 금융자산입니다.이 말은 곧 개인회생에서 재산으로 평가된다는 뜻입니다.잔액이 클수록 청산가치가 올라가고 변제 부담에도 영향을 미칩니다.여기서 많은 분들이 놓치는 핵심 위험이 등장합니다.바로 은행 상계 문제입니다.청약통장을 만든 은행과 대출을 받은 은행이 같은 경우가 매우 많습니다.편의상 주거래은행 하나로 모든 금융을 묶어두었기 때문입니다.하지만 개인회생을 앞둔 상황에서는 이 구조가 가장 위험해집니다.채무가 연체 상태에 들어가면 은행은 별도 동의 없이 상계를 할 수 있습니다.상계란 채무자가 받을 돈과 갚아야 할 돈을 은행이 일방적으로 맞춰 없애는 행위입니다.즉 청약통장을 해지해 그 잔액을 대출금에 충당하는 것입니다.이 과정은 개인회생 신청 전이라면 법적으로 가능합니다.금지명령이나 개시결정이 나오기 전까지는 막을 수 없습니다.그 결과 수년간 유지해 온 청약통장이 하루아침에 사라지는 일이 실제로 발생합니다.개인회생을 준비하다가 가장 허무하게 자산을 잃는 대표적인 사례입니다.그래서 개인회생에서는 신청 시점이 매우 중요합니다.접수만 했다고 바로 보호가 시작되는 것은 아닙니다.법원이 금지명령이나 개시결정을 내려야 채권자의 상계와 추심이 제한됩니다.그 전까지는 은행의 권리가 그대로 살아 있습니다.특히 이미 연체가 시작된 상태라면 상계 가능성은 더 높아집니다.청약통장을 지키고 싶다면 이 시기를 반드시 고려해야 합니다.청약통장을 유지하려면 점검해야 할 질문이 분명합니다.청약통장이 있는 은행이 현재 채권자인가요.잔액은 얼마이고 변제금 산정에 어떤 영향을 미칠까요.매달 납입을 계속해도 변제계획이 흔들리지 않을까요.이 질문에 답하지 않은 채 유지부터 선택하는 것은 매우 위험합니다.청약을 지키려다 회생 자체가 흔들리는 경우도 적지 않습니다.개인회생과 청약통장은 무조건 양자택일의 문제는 아닙니다.하지만 감정만으로 결정할 수 있는 문제도 아닙니다.청약통장은 법적으로는 재산이고 실무적으로는 리스크가 될 수 있습니다.이 점을 정확히 인식하는 것이 출발점입니다.개인회생은 현재의 빚만 정리하는 절차가 아닙니다.앞으로의 삶을 다시 설계하는 과정입니다.청약통장 역시 그 설계 안에서 지킬지 조정할지를 판단해야 합니다.그 판단은 신청 전에 이루어져야 가장 안전합니다.개인회생 중 청약통장을 유지하고 싶다면 혼자 결정하지 마십시오.금융관계와 절차 흐름을 함께 점검한 뒤 선택하는 것이 가장 현실적인 방법입니다.

법률

변호사

개인회생을 하게 되면 청약통장은 어떻게 될까

1. 들어가며최근 대법원이 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 중요한 판결을 선고했습니다. 이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 중개대상물이 아닌 다른 세대의 권리관계까지 확인·설명해야 한다는 점을 최초로 명시한 판례로서, 실무상 큰 의미를 갖습니다.2. 사건의 개요가. 기본 사실관계임대인 A 씨는 다세대주택과 오피스텔로 구성된 건물을 신축한 후 은행에 채권최고액 18억 원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 개업공인중개사 D 씨의 중개로 원고들(B 법인과 C 씨)에게 각 세대를 보증금 6,000만 원에 임대했습니다.나. 중개 과정의 문제점D 씨는 중개대상물 확인·설명서에 해당 건물을 '단독주택'으로 잘못 표시하고, 채권최고액 18억 원의 근저당권이 설정되어 있다는 사실만 기재했습니다. 같은 건물 내 다른 세대의 권리관계나 임차 현황 등은 전혀 확인하지 않았습니다.다. 손해의 발생건물에 임의경매가 진행되면서 B 법인은 배당을 전혀 받지 못했고, C 씨는 보증금 6,000만 원 중 2,500만 원만 배당받았습니다. 이에 원고들은 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 지급을 청구했습니다.3. 핵심 쟁점가. 다가구주택과 다세대주택의 차이이 사건의 핵심 쟁점을 이해하기 위해서는 먼저 다가구주택과 다세대주택의 법적 차이를 명확히 할 필요가 있습니다.다가구주택은 단독주택으로 건물 전체가 하나의 소유권 대상입니다. 반면 다세대주택은 집합건물로서 세대별로 별도의 구분소유권이 설정되어 있습니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조).나. 중개대상물의 범위다세대주택의 A 호실에 관한 임대차계약을 중개할 때, 공동담보로 저당권이 설정된 B 호실은 엄밀히 말하면 중개대상물이 아닙니다. 그렇다면 A 호실의 임대차보증금 반환 가능성과 관련하여 B 호실의 권리관계까지 확인·설명해야 하는지가 문제되었습니다.4. 하급심 판단가. 1심 판결1심 법원은 D 씨가 다른 세대의 임대차 현황까지 확인·설명할 의무가 있다고 보아 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.나. 항소심 판결그러나 항소심은 다음과 같은 이유로 원고 패소 판결을 내렸습니다:D 씨가 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 확인·설명했음다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 세대의 임대차 현황을 고지할 의무가 없음따라서 D 씨는 공인중개사로서의 의무를 모두 이행했음5. 대법원의 판단가. 기본 법리대법원은 다음과 같은 기본 법리를 제시했습니다:중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 합니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).이를 위해 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 개인정보를 제외한 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 합니다.나. 다세대주택에 대한 법리 확장대법원은 이번 판결에서 위 법리를 다세대주택의 경우에도 확장 적용했습니다:"다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우, 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 금액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등을 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다."다. 구체적 의무 내용대법원은 개업공인중개사의 구체적 의무를 다음과 같이 제시했습니다:1) 공동저당권 설정 세대의 선순위권리 확인개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고, 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명해야 합니다.2) 다른 세대의 임대차 현황 확인동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 공동저당권이 설정된 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 큽니다. 따라서 개업공인중개사는:임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지 확인임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시중개대상물 확인·설명서에 해당 내용을 기재하여 교부라. 본 사건에 대한 판단대법원은 이 사건에서:"공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 그 내용을 원고들에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인·설명서의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란 등에 그 내용을 기재한 뒤 그 확인·설명서를 원고들에게 교부했다는 사정은 발견되지 않는다"고 판시하며, D 씨가 확인·설명의무를 위반했다고 판단했습니다.6. 관련 법령 및 판례가. 공인중개사법상 확인·설명 의무공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있습니다.공인중개사법 시행령 제21조는 확인·설명해야 할 사항으로 중개대상물에 대한 권리관계, 법령상 거래 또는 이용제한사항 등을 구체적으로 열거하고 있습니다.나. 손해배상책임개업공인중개사가 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).다. 관련 판례1) 다가구주택 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하는 중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용을 명확히 했습니다.2) 상가건물 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우에도 유사한 확인·설명 의무가 있음을 확인했습니다.3) 중개대상물 확인·설명서 작성 의무서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결은 공인중개사가 등기부상 표제부의 '대지권의 표시'란에 기재된 별도등기에 대한 확인·설명의무를 위반한 경우 손해배상책임을 인정했습니다.7. 실무상 유의사항가. 다세대주택 중개 시 체크리스트다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:1) 중개대상물의 권리관계 확인부동산등기부등본 확인근저당권, 전세권 등 제한물권 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인2) 공동저당권 설정 여부 확인중개대상물에 공동저당권이 설정되어 있는지 확인공동저당권이 설정된 다른 세대(구분건물) 특정3) 다른 세대의 권리관계 확인공동저당권이 설정된 다른 세대의 부동산등기부등본 확인선순위 근저당권, 전세권 등 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인4) 다른 세대의 임대차 현황 확인임대의뢰인에게 다른 세대의 임대차계약 내역 자료 요구임대차보증금 금액 확인임대차 시기와 종기 확인대항력 및 우선변제권 취득 여부 확인나. 중개대상물 확인·설명서 작성확인한 내용은 반드시 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다:'실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 다른 세대의 권리관계 기재다른 세대의 임대차 현황 기재임대의뢰인이 자료 제공을 거부한 경우 그 사실 명시다. 임대차보증금 회수 가능성 설명확인한 권리관계를 바탕으로 임차의뢰인에게 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 설명해야 합니다:경매 시 예상 배당순위 설명선순위 권리금액과 예상 낙찰가를 고려한 배당 가능성 설명필요시 감정평가 등 전문가 자문 권유라. 자료 제공 거부 시 대응임대의뢰인이 다른 세대의 임대차 현황 자료 제공을 거부하는 경우:그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명시임차의뢰인에게 자료 미제공 사실을 명확히 설명임차의뢰인에게 직접 확인할 것을 권유필요시 계약 중개를 거부하는 것도 고려8. 이 판결의 의의가. 최초의 명시적 판단이번 판결은 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 최초의 대법원 판결입니다. 기존에는 다가구주택에 대한 판례만 있었으나, 이번 판결로 다세대주택의 경우에도 동일한 법리가 적용됨이 명확해졌습니다.나. 실무 기준 제시이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 개업공인중개사가 구체적으로 어떤 사항을 확인·설명해야 하는지 명확한 기준을 제시했습니다. 이는 향후 유사 사건의 판단 기준이 될 것입니다.다. 임차인 보호 강화이번 판결은 다세대주택 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있도록 함으로써 임차인 보호를 강화하는 의미가 있습니다.9. 맺음말이번 대법원 판결은 다세대주택 임대차 중개 실무에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 개업공인중개사는 중개대상물뿐만 아니라 공동저당권이 설정된 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황까지 확인·설명해야 하는 의무를 부담하게 되었습니다.이는 중개업무의 부담을 가중시키는 측면이 있으나, 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있게 함으로써 분쟁을 예방하고 임차인을 보호하는 긍정적 효과가 있습니다.개업공인중개사는 이번 판결의 취지를 충분히 이해하고, 다세대주택 임대차계약 중개 시 보다 철저한 확인·설명 절차를 거쳐야 할 것입니다. 특히 공동저당권이 설정된 경우에는 반드시 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황을 확인하고, 이를 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 임차의뢰인에게 교부해야 합니다.이를 통해 임차인의 권익을 보호하고, 개업공인중개사 자신도 향후 발생할 수 있는 손해배상책임으로부터 벗어날 수 있을 것입니다.

다세대주택 공동저당 설정 시 공인중개사의 확인·설명 의무 범위

미성년자의제강간 혐의로 조사를 앞두고 있다면 단순히 억울함을 호소하는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 수사 기관이 어떤 지점을 유심히 살피는지 이해하고, 현재 본인의 상황이 법률적으로 어떻게 해석될지 객관적으로 파악하는 것이 우선입니다. 지금의 대응 방향이 향후 절차의 흐름을 결정지을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다."상대방이 동의했고, 저도 나이를 정확히 몰랐는데 정말 문제가 되나요?"상담실을 찾는 분들이 가장 먼저, 그리고 가장 많이 하시는 말씀입니다. 미성년자의제강간이라는 단어 자체가 주는 압박감도 크지만, 본인이 처한 상황이 일반적인 상식과 법적 잣대 사이에서 어떻게 해석될지 몰라 혼란스러워하시는 경우가 많습니다.이 사안은 단순히 사실관계를 나열하는 것보다, 수사 기관이 해당 사실을 '어떤 시각'으로 바라보느냐가 핵심입니다. 자칫 가볍게 생각하고 내뱉은 한마디가 되돌릴 수 없는 결과로 이어지기도 하는 만큼, 현재 본인의 상황을 법률적인 관점에서 냉정하게 짚어봐야 합니다.현재 수사·조사의 흐름"객관적인 물증과 정황 증거를 바탕으로 당시의 상황을 재구성합니다."최근의 성범죄 수사는 피해자의 진술뿐만 아니라 디지털 포렌식, 주변 정황, 통신 기록 등을 종합적으로 검토하여 진행됩니다. 미성년자의제강간 사안에서도 단순히 '동의 여부'만을 따지는 단계는 지났습니다.수사 기관은 일정한 기준에 따라 사건을 분류하며, 모든 사안이 일률적인 결과로 이어지지는 않습니다. 다만, 연령이라는 객관적 요소가 개입되는 만큼 초기 조사에서 어떤 태도를 취하고 어떤 자료를 제출하느냐에 따라 사건의 성격 자체가 달라질 가능성이 존재합니다.사람들이 가장 많이 오해하는 지점"상대방의 적극적인 동의가 있었다는 사실이 모든 책임을 면해주는 것은 아닙니다."많은 분이 "상대방이 나이를 속였다"거나 "서로 좋아서 한 일이다"라는 점을 강조하면 상황이 쉽게 풀릴 것이라 믿곤 합니다. 특히 초범이거나 일회성 만남이었다면 선처의 가능성이 매우 높다고 낙관하는 경향이 있습니다.하지만 실무상 위험한 지점은 바로 여기서 발생합니다. 의제강간은 연령 기준에 따라 '동의'라는 개념 자체가 법적으로 보호받지 못할 수 있기 때문입니다. 본인이 생각하는 '억울함'이 법리적으로는 '혐의 인정'의 근거가 될 수도 있다는 사실을 간과해서는 안 됩니다.실제로 불리해지는 순간"무심코 내뱉은 진술과 삭제한 메시지가 의도와 다르게 해석될 수 있습니다."조사 과정에서 본인의 결백을 증명하고 싶어 과도하게 상세한 진술을 하다가, 오히려 본인에게 불리한 정황을 스스로 실토하는 경우가 빈번합니다. 또한 당황한 나머지 휴대폰 메시지를 삭제하거나 계정을 탈퇴하는 행위는 증거 인멸의 시도로 비쳐 수사 기관의 의구심을 키울 수 있습니다.선의로 한 행동이나 방어적인 태도가 실무상으로는 죄질을 무겁게 보는 근거로 작용할 수 있습니다. 특히 디지털 데이터는 복구가 가능한 경우가 많아, 일관되지 않은 진술은 신빙성을 크게 떨어뜨리는 요인이 됩니다.실제 상담·수사 사례를 재구성한 예시"비슷해 보이는 사건이라도 나이에 대한 인식 정도와 대화 내용에 따라 판단이 갈립니다."A씨는 채팅 앱을 통해 만난 상대방과 합의 하에 관계를 가졌으나, 이후 상대방이 미성년자임을 알게 되어 수사를 받게 되었습니다. A씨는 상대방이 성인이라고 주장했던 메시지 캡처본을 믿고 안심했습니다.하지만 수사 과정에서 관계 이전의 대화 흐름, 상대방의 외모나 옷차림, 만난 장소 등 구체적인 정황들이 종합적으로 검토되었습니다. 이 사건에서 핵심은 '단순한 주장'이 아니라, '상식적인 수준에서 나이를 의심할 만한 정황이 있었는가'였습니다. 결국 결과는 대화 내용의 미세한 맥락과 초기 진술의 일관성에서 갈리게 되었습니다.지금 단계에서의 대응 전략"혼자만의 판단으로 대응 방향을 결정하는 것은 리스크가 큽니다."사건 초기라면 가장 먼저 해야 할 일은 본인의 기억을 객관적인 자료와 대조해 보는 것입니다. 하지만 무엇이 유리한 자료이고 무엇이 불리한 자료인지 일반인이 구분하기는 매우 어렵습니다.지금 당장 임의로 증거를 정리하거나 상대방에게 연락을 취하는 행동은 지양해야 합니다. 본인의 상황이 법률적으로 어느 위치에 있는지 전문가의 진단을 받는 과정이 반드시 선행되어야 합니다. 사소해 보이는 판단 착오가 이후 전체 절차에 돌이킬 수 없는 영향을 줄 수 있기 때문입니다.상황별 추가 설명"경찰 연락을 받은 직후부터 첫 조사 때까지의 시간이 가장 골든타임입니다."경찰로부터 출석 요구를 받았다면 당황해서 즉시 출석하기보다는, 어떤 혐의로 조사가 진행되는지 정확히 파악해야 합니다. 통지서를 받기 전이라도 고소 사실을 인지했다면 그 즉시 당시의 대화 기록 등을 확보하되, 이를 어떻게 활용할지는 신중히 결정해야 합니다.조사 단계에서의 답변 하나하나가 조서에 기록되어 평생 남게 된다는 점을 명심하십시오. 질문의 의도를 파악하지 못한 채 내뱉는 답변은 추후 법정에서 본인의 발목을 잡는 도구가 될 수 있습니다.법률적 문제는 단순히 '진실'의 문제가 아니라 '입증'과 '해석'의 문제입니다. 미성년자의제강간과 같은 예민한 사안은 초기 단계에서 전략을 어떻게 수립하느냐에 따라 진행 방향이 완전히 달라질 수 있습니다.현재 상황이 낙관적인지, 아니면 철저한 대비가 필요한 상황인지 냉정하게 판단할 수 있는 시점은 바로 지금입니다. 혼자 고민하며 시간을 보내기보다는, 전문가와의 심도 있는 대화를 통해 본인의 현재 위치를 정확히 진단해 보시길 권유드립니다. 이 단계에서의 신중한 판단이 여러분의 권익을 지키는 유일한 길일 수 있습니다.지금 본인의 상황에 대해 구체적인 법률 진단이 필요하시다면 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.