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1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제1조에는 '1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.'는 규정이 있는데, 해당 부분이 구조상 구분되어 있고 독립한 건물로서 사용 가능해야 각 소유권의 목적이 될 수 있는바, 대법원의 '시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니 함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다.'는 판시(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다 4985 관리비 판결)를 통하여 이러한 기준이 없어진다면 구분등기의 효력이 부인되니 소위 구분상가의 경우 분양 계약 해제 시 현황을 잘 확인해야 합니다.​2. 구분소유권의 객체가 되려면 그 부분이 구조상, 이용상 다른 부분과 구분되는 독립성을 갖추어야 하고, 구체적으로 '구조상 독립성'은 물적 지배 범위(소유권 객체)를 명확히 확정할 필요 때문에 요구되며, 구조상의 구분으로 객체 범위를 확정할 수 없으면 독립성을 인정할 수 없으며, 위 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에는 구분소유권이 성립할 수 없고, 건축물대장·등기부에 구분건물로 등재·등기되었더라도 그 등기 자체가 무효가 될 수 있는데, 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 소위 구분상가의 분양 계약 해제와 관련하여 위와 같은 점을 파고들어 분양 계약 해제를 서울서부지방법원에서 인정받기도 하였습니다.​3. 다만 위 1. 항에서 살펴본 대법원 판시의 상황은 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되어 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체가 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용 대상이 되는지가 문제가 되었는데, 대법원은 '위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용 대상이 될 수 있다고 봄이 타당하다.'는 판시를 통하여 기준을 세워주었는데, 소위 구분상가 건물의 경우 일부 구분등기가 불가능하게 되었다고 하더라도 관리단의 관리비 청구는 가능하다는 점을 판단해 주었습니다.​4. 당시 위 상가는 지하층부터 3층까지는 각 구분된 호실별(3층의 경우에는 301호, 302호, 303호, 305호, 306호, 307호, 308호, 309호의 8개 점포로 구분되어 있다)로, 4, 5층은 층별로 구분되어 집합건축물대장에 등록되고 각 소유권보존등기가 마쳐진 후 소유권이전등기가 이루어져 왔으나, 위 등기에는 전유부분과 공용부분이 나누어져 있지 않고, 건물 부지인 서울 성북구 종암동 (지번 생략) 대지는 이 사건 상가의 소유자들이 공유하고 있을 뿐, 대지권 등기가 되어 있지 않았던 사안에서 위 상가 번영회가 관리비를 지급하지 않는 피고를 상대로 소송을 제기하였는데, 원심법원은 원고가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 정하는 관리단이나 관리인이 아니고, 달리 이 사건 점포를 유지, 관리할 관리권이나 위임 등 법적 근거에 대한 주장, 입증이 없는 이상 이 사건 점포를 실질 관리하였다고 하여 곧바로 피고에게 관리비를 구할 수 없으므로, 원고의 관리비 청구는 이유 없다는 이유로 기각을 하였으나, 대법원은 위와 같은 이유로 파기, 환송을 하였습니다.

법률

변호사

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(1)

[양도세]화장실, 취사시설이 각 세대별로 설치되지 않은 건물을 소득세법상 주택으로 볼 수 있는지 여부(볼 수 없음)사전-2026-법규재산-0080 [법규과-717]등록일자 : 2026.04.10.생산일자 : 2026.03.24.요지주택이란 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조​를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법」제88조제7호에 따른 주택이란 허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 본 건이 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ ’04.11월 A주택 취득○ ’08.05월 기타 일반업무시설 9호 취득- 세대내 화장실, 취사시설이 없어 층별로 구비된 공동시설 이용- 전입신고 이력 없음- 비주거용부동산임대업으로 사업자등록○ ’18.01월 A주택 관리처분인가○ ’26.03월 조합원입주권(A’) 양도(비과세 요건 충족 전제)2. 질의내용○ 화장실, 취사시설이 각 세대별로 설치되지 않은 건물을 소득세법상 주택으로 볼 수 있는지 여부​3. 관련법령□ 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. "주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.소득세법 (2023.12.31. 법률 제19933호로 일부개정 되기 전의 것) 제88조【정의】7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.□ 소득세법 시행령 제152조의4【주택의 범위】법 제88조제7호 전단에서 "대통령령으로 정하는 구조”란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.​□ 주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. "주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.​□ 다중생활시설 건축기준 제2조 【건축기준】다중생활시설은 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.1. 각 실별 취사시설 및 욕조 설치는 설치하지 말 것(단, 샤워부스는 가능)2. 다중생활시설(공용시설 제외)을 지하층에 두지 말 것3. 각 실별로 학습자가 공부할 수 있는 시설(책상 등)을 갖출 것4. 시설내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치할 것5. 2층 이상의 층으로서 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문(0.5제곱미터 이상)이 있는 경우 그 부분에 높이 1.2미터이상의 난간이나 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것6. 복도 최소폭은 편복도 1.2미터이상, 중복도 1.5미터이상으로 할 것7. 실간 소음방지를 위하여 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조에 따른 경계벽 구조 등의 기준과 「소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준」에 적합할 것8. 범죄를 예방하고 안전한 생활환경 조성을 위하여 「범죄예방 건축기준」에 적합할 것​□ 주거기본법 제17조 【최저주거기준의 설정】① 국토교통부장관은 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최소한의 주거수준에 관한 지표로서 최저주거기준을 설정ㆍ공고하여야 한다.③ 최저주거기준에는 주거면적, 용도별 방의 개수, 주택의 구조ㆍ설비ㆍ성능 및 환경요소 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.​□ 주거기본법 시행령 제17조 【최저주거기준의 내용】법 제17조에 따라 국토교통부장관이 설정ㆍ공고하는 최저주거기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.1. 가구구성별 최소 주거면적2. 용도별 방의 개수3. 전용부엌ㆍ화장실 등 필수적인 설비의 기준4. 안전성ㆍ쾌적성 등을 고려한 주택의 구조ㆍ성능 및 환경기준​□ 건축법 시행령 [별표1]나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!

세금·세무

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[양도세] 화장실, 취사시설이 각 세대별로 설치되지 않은 건물을 소득세법상 주택으로 볼 수 있는지 여부

1. 국민건강보험법상 요양급여비용은 가입자 또는 피부양자(이하 ‘가입자 등’이라고 한다)가 부담하는 본인일부 부담금과 국민건강보험공단(이하 ‘공단’이라고 한다)이 부담하는 공단부담금으로 구성되는데, 오늘은 이에 대한 대법원 판결(대법원 2024다 262197 구상금 판결)에 대하여 살펴보고자 하는 바, 사실관계와 관련하여 의료사고로 사망한 피해자 A의 2018년도 본인일부 부담금 총액은 6,308,770원이었고, 그중 이 사건 의료사고에 따른 치료로 발생한 본인일부 부담금은 4,698,870원이었는데, 원고(공단)는 피해자 A의 위 2018년도 본인일부 부담금 총액 중에서 본인 부담 상한액의 최고액인 5,230,000원을 초과하는 1,078,770원을 A의 배우자에게 사후환급금으로 지급한 후 의료사고의 가해자인 피고들을 상대로 사후환급금 상당의 손해배상을 청구하였습니다.​2. 이에 대하여 원심 법원은 '소외인의 2018년도 본인일부 부담금 총액은 이 사건 의료사고에 따른 부분과 그와 관련 없는 부분을 모두 합산한 것이므로 그 금액 전부가 이 사건 의료사고와 상당 인과관계있는 손해라고 볼 수 없으며, 본인 부담 상한액 초과 금액 1,078,770원과 이 사건 의료사고와의 관련성도 인정하기 어렵다. 따라서 원고는 피고들을 상대로 본인 부담 상한액 초과 금액 사후환급금 상당의 손해배상을 청구할 수 없다. '는 이유로 원고의 청구를 기각하였는데, 이에 대하여 원고가 상고를 제기했습니다.​3. 위 사건을 진행한 대법원은 이 사건 의료 사고와 관련된 부분이 아닌 사안에서 '공단이 가입자 등에게 그 초과 금액을 지급하는 것은 요양급여비용의 사후 정산으로 볼 수 있고, 제3자의 행위로 보험급여 사유가 생겨 공단이 가입자 등에게 본인 부담 상한액 초과 금액을 지급하는 결과가 발생하였다면 공단은 국민건강보험법 제58조 제1항에 따라 그 초과 금액 한도 내에서 제3자에게 손해배상을 청구할 수 있다.'는 판시를 통해 기준을 세워 주었습니다.​4. 이에 따라 대법원은 '원고가 2019. 3. 29. 소외인의 배우자에게 지급한 소외인의 2018년도 본인 부담 상한액 초과 금액 1,078,770원은 원고와 소외인 사이에서의 요양급여비용 정산에 따라 원고가 부담하는 공단부담금에 해당한다. 이 사건 의료사고로 소외인이 2018. 9. 3.부터 2018. 9. 7. 사망할 때까지 요양급여를 받았으므로, 원고는 그 요양급여의 비용 중 공단부담금 부분에 대하여 피고들에게 손해배상을 청구할 권리를 가지게 되는데, 여기에는 이 사건 의료사고에 따른 본인 부담 상한액 초과 금액 1,078,770원도 포함된다. 따라서 원고는 위 초과 금액 한도 내에서 피고들에게 손해배상을 청구할 수 있다.'는 기준을 세워주면서 원심 판결을 파기, 환송하였습니다.