빌딩투자의 최적의 타이밍은 언제나 오지않는이유

투자하기 최적의 상황과 타이밍

2025년이 시작되면서 매일 뉴스에서는 한국의 경제상황에 대한 부정적인 뉴스를 매일 접하는 상황입니다.
정치 사회적으로 불안정한 상황에서 사상 최악의 불경기를 겪고 있고 폐업률과 공실률이 상승하며 가계 및 사업자부채비율상승과 연체율까지 증가하고 있습니다. 또한 건설경기 및 부동산 시장의 침체로 인하여 많은 위기가 전망되는 가운데 최근 발표된 대한민국의 올해 경제성장률 역시도 하향조정되었습니다.

국외 상황을 보면 트럼프 행정부가 최근들어 전세계으로 동시다발적인 관세 정책시장의 내수위기는 물론 수출시장의 위험까지 직면하는 상황에서 요즘 빌딩투자자분들의 현상황에 대한 투자 문의 및 상담이 증가하고 있습니다.

결론적으로 현재와 같은 많은 위기와 리스크 상황에서 빌딩투자를 지금 하는것이 맞는가 ? 라는 의문가 그렇다면 언제가 최적의 타이밍일지에 대한 문의입니다. 대표적인 수익형부동산인 빌딩투자자 입장에서 증가하는 공실률과 폐업률은 임대수익률에 직결되고 이는 곧 건물의 가치로 반영되기 때문입니다. 현재 빌딩시장은 최근 5년을 놓고 봤을때 가장 많은 매물이 시장에 공급되고 있으며 동시에 그만큼 급매물도 급증하였습니다.

결론적으로 말하면 저희 경험상 그리고 지금까지 꾸준히 빌딩투자를 지속해온 분들이 한결같이 말하는것은 현재가 매수와 투자 결정하기 가장 좋은 상황이라는 것입니다.
우리는 지난 2~3년전 빌딩시장이 가장 과열되었을때의 모습을 기억하고 있습니다.

하루가 다르게 매도 호가가 올라가기 시작하였고 시장에서는 급매물은 커녕 다소 입지가 떨어지는 매물도 거래하려고 하면 매물을 거둬들이거나 계약자리에서도 몇억씩 가격을 인상하던 시장의 모습이었습니다.
당시에는 임대시장의 상황도 좋았고 대출환경도 좋았으며 빌딩시장 가격역시도 매주 상승하는 상황이었고 수십군데 중개법인과 로컬부동산을 방문하여도 좋은 매물 하나 구하기 너무나 어려운 상황이었습니다.

계약을 진행함에 있어 협상에서도 매도자 우위시장으로 매수자의 경우 가격이나 계약조건모두 일방적으로 끌려다녀야 하는 상황이었습니다.

하지만 지금은 정반대의 상황입니다.

압도적인 매수자 우위시장으로 매도호가와 실제거래가격은 10~30%이상 차이가 나는 상황이고 매도자 분들역시 매도 의뢰 하는경우 매수자의 조건을 적극 수용하겠다는 입장입니다.
하지만 투자자 입장에서는 현재의 경제 상황들과 위험성 때문에 조금더 지켜보고나 보류하는 경우가 늘어나고 있습니다.

경기가 회복되고 임대시장이 좋아지면 투자시장도 좋아질까?

많은 투자자분들이 정치의 불안정성이 해소되고 경기가 회복될때 까지 조금더 기다렸다가 투자하겠다는 생각을 하게됩니다. 혹은 조금더 기다리면 진짜 바닥을 찍고 그때를 매수타이밍으로 잡을수 있을거라고 희망합니다.

하지만 빌딩투자까지 오신 분들이라면 그동안 주식이나 아파트등 많은 자산과 투자대상등을 경험했을텐데 어떤 투자시장에서도 바닥을 잡는 매수타이밍은 실력으로 불가능하며 그 타이밍이 지나고나서야 바닥이었다는것을 뒤늦게 깨닿는 것을 경험해 봤을 것입니다.

특히나 빌딩시장은 아파트시장과 다르게 물건의 개별성이 높은 물건마다 독립적인 상향의 투자자산이라는것을 명심해야 합니다.

우리가 아파트를 투자할경우 한 단지내에도 비슷한 동 호수는 대체재로 여러개가 존재하지만 빌딩시장은 모든 물건이 단 한개로 대체재가 없는 투자대상입니다.
현재 임차시장의 문제와 부동산 시장의 침체로 인하여 나와있는 핵심지 A급 물건들은 현상황이기때문에 매물로 나와있는것으로 이는 문제가 해결되면 가장 먼저 매물이 거둬지고 그 매물은 다른 물건으로 대체할수 없습니다.

대한민국에서 서울의 토지와 빌딩은 그 어떤 자산보다 가장 안정적이며 높은 수익률을 보였기에 보유자들 역시도 문제가 없으면 좋은 입지의 매물일수록 매각을 할 이유가 없습니다. 오랜 빌딩투자자분들은 항상 이점을 중요시 하였습니다. 강남의 최고 입지의 매물들은 억만금을 줘도 절대 팔지 않는다는것이 자산가들의 철칙입니다. 한번 내손을 떠나면 다시 가질수 있는 기회조차 없다는것을 경험적으로 잘 알고 있기 때문입니다.

현재 강남에서 신축빌딩들의 공실률이 매우 높아진것은 해당 건물들이 부동산 시장 호황기 상승기에 매입하여 신축 및 리모델링을 진행했다는 공통점이 있습니다. 이시기의 매입하여 진행한 건물들의 특징은 결국 매도자 우위시장에서 좋은 핵심매물을 매입하지 못하고 결국 가격에 타협하기 위해 다소 떨어지는 입지 이면이나 좁은도로 상대적으로 상권 및 임차수요가 낮은 위치의 건물을 매입할 수 밖에 없었고 이는 현재와 같이 임차시장이 축소되면서 바로 큰 직격타를 맞게 되었습니다.

매도자 우위시장의 상승장에서는 그만큼 투자결정과 최적의 투자타이밍 물건선정하기가 훨씬 어려워 집니다. 그만큼 매물숫자도 한정적이고 경쟁 매수자는 많고 좋은 입지의 매물들은 매물로 나오지 않기 때문입니다. 또한 시장분위기와 환경역시도 바닥을 찍고 회복 상승으로 돌아서는 그 최적의 타이밍을 잡아내기도 매우 어렵습니다. 시장은 각 각의 거래가 시장전체로 모아져서 분위기를 만들고 우리가 그 분위기를 체감할때는 이미 그 시간이 지나간 뒤에나 알수 있기 때문입니다. 투자의 기본은 자산의 가치에 대한 믿음으로 부터 시작됩니다.

서울의 부동산 특히 토지의 가치는 절대 불변하며 그 가능성 역시도 어떤 자산과 비교할 수 없다라는 것을 이해한다면 투자는 현재상황보다 미래를 보고 앞으로 나아갈 방향을 위해 결정하는것이 가장 중요합니다.