<부동산 정부정책과 빌딩시장의 영향>

토지거래허가구역 해제로 본 부동산규제의 실효성

최근 잠실 청담 대치 삼성동의 아파트에 대한 토지거래허가구역 규제가 해제 되었습니다.

이는 규제로 지정된지 5년만에 해제된것으로 그동안 이 규제에 대한 실효성과 해당 지역의 주민들의 대한 재산권 침해의 논란이 이로써 끝나게 되었습니다.

상업용부동산의 경우는 앞선 2023년말에 선제적으로 해제 되었기 때문에 이번 결정은 일부 재건축 단지를 제외하고는 사실상 규제가 전체 해제 되었고 실패한 규제사례로 평가 받습니다. 이 4곳의 규제가 처음 되었을 당시의 명분을 살펴보면 당시의 부동산 시장의 과열과 함께 삼성동 인근의 GBC복합개발 및 GTX개발로 인하여 투기수요를 막고 가격안정화를 목적으로 시행되었지만 현실은 그 이후에도 이 핵심4지역의 부동산 가격은 아파트 및 빌딩시장 모두 지속적으로 상승하였으며 기존의 소유자들에게는 불편을 초래하는 재산권 침해 문제가 지속적으로 발표 되었습니다.

오히려 이 규제 때문에 그 밖의 지역들은 반사이익과 수요가 집중화 되면서 서초구 및 강남의 다른 지역의 아파트 가격은 기하급수적으로 늘어나기 시작하였고 상업용 부동산의 경우는 편법을 이용한 거래들이 증가하였습니다.

모든 투자시장은 사이클이 존재 합니다. 부동산 시장역시도 상승과 하락을 반복하면서 장기적으로 우상향에 왔고 각 시장의 상황에 따라 정부 정책 역시도 규제와 부양책을 이용합니다. 하지만 이러한 부동산 정책등이 진짜 시장에 큰 영향을 주는지 그리고 실효성이 있는지 유의깊게 살펴봐야 합니다. 또한 어떠한 규제나 부양책 역시 시장에 실제로 그 효과가 반영되는데는시차가 발생합니다.

토지거래허가구역의 관한 규제는 앞선 2021년 코로나 펜데믹 시기 과열된 부동산 시장을 위한 강력한 정책으로 대표되었습니다. 하지만 결과적으로 이 규제는 지난 4년간 별 효율성없이부작용만을 발생시켰습니다. 이는 다른의미로 정부의 규제가 시장이라는 큰 흐름을 거스를수 없다라는것을 지난 수십년간 경험을 통해 알 수 있습니다.

​빌딩시장의 정부정책 영향력

빌딩시장은 예로부터 이러한 정부의 부동산 정책에 상대적으로 자유로운 시장이었습니다. 국민의 필수요소인주거의 안정화를 위해 주거용부동산으로 대표되는 아파트시장의 경우 각 경제상황마다 그리고 시장분위기에 맞춰 정책과 혜택이 계속 변경되어 왔지만 빌딩시장은 큰 영향을 받지 않았고 그러한 이유로 지난 코로나 펜데믹 시장에 주거용 부동산의 강력한 규제 정책의 연속으로 투자수요가 빌딩시장으로 많이 이동하였습니다.

이는 앞으로도 지속될 것이며 현재 주택시장에서 여전히 똘똘한 한채 선호로 인하여 대체 투자상품인 빌딩시장은 앞으로도 많은 수요가 지속될 것으로 전망하고 있습니다. 빌딩투자자들 역시도 이점을 장점을 적극 활용해야 합니다.

정부의 부양책과 규제의 핵심은 결국 대출규제를 통한 수요조절과 세금으로 인한 공급통제입니다.

레버리지를 높은 비중으로 적극활용하는 부동산투자의 경우 대출규제는 수요에 대한 즉각 적인 효과를 나타냅니다. 반면에 세금을 통한 공급의 조절은 정책발표후 실제로 시장에 반영되는 시차가 존재합니다.

빌딩시장의 경우 이 두가지 측면을 모두 법인투자를 통해 해결할 수 있으며 정부역시도 상업용부동산의 경우는 법인투자를 유인하여 관리할 것을 의도하고 있고 실제로 정부정책의 영향력이 크지 않기 때문에 정책변화가 거의 없습니다.

그이유는 바로 빌딩시장의 기반이 토지에 있기 때문입니다. 토지의 경우 공급은 고정되어 있고 담보가치가 가장 높게 평가되는 자산입니다. 또한 개별성이 높은 자산으로 일괄적인 정책의 실효성이 없는 자산이기도 합니다.

오랜기간 빌딩투자를 해왔던 투자자들은 이러한 장점을 적극 활용하였고 이제는 우리모두가 기존의 주거용부동산을넘어 최종적으로 빌딩투자를 자산포트폴리오에 반드시 추가해야 하는 이유입니다.