<서울아파트시장 상승분위기의 빌딩시장 영향>

주거용 부동산 시장의 상승세

2024년 부터 서울의 초고가 하이엔드 아파트 시장이 본격적으로 상승세에 돌입하기 시작했습니다.
서울전체의 상승을 주도 하지 못하였지만 고가 아파트 시장은 거래량과 가격모두 급격하게 상승하였고, 이에 따라 서울의 부동산 시장은 양극화되는 모습을 보였습니다. 2025년이 시작되면서 작년부터 시작된 기준금리인하와 함께 2월부터 서울의 강남 송파의 주요 4개지역의 토지거래허가구역이 해제되면서 서울의 아파트 시장을 상징하는 잠실의 아파트 가격이 그동안 상급지와의 벌어진 차이를 좁히기 위하여 급격하게 상승하고 거래량도 동반 상승하고 있습니다.

이러한 상승세는 3월로 접어들면서 이제 서울의 중급지로 대표되는 마용성 지역까지 확대되고 있는 모습입니다.

이러한 시장의 변화는 그동안 상급지와 벌어진 차이를 좁히는 갭메우기 키맞추기 효과로 설명되고 있습니다.
주거용 부동산과 상업용 부동산은 서로 성격이 다른것처럼 보이지만 한편으로는 큰틀에서 서울의 부동산 시장이라는 맥락을 같이 하고 있습니다.
상대적으로 아직 본격적인 회복기에 들어서지 못하는 서울의 꼬마빌딩 상업용건물시장에서는 현재와 같은 아파트 시장의 상승세에 어떤 영향을 미칠지 생각해 봐야 합니다.
왜냐하면 결국 아파트 빌딩시장 모두 기반은 서울의 토지를 기반으로 하는 부동산 시장이기 때문입니다.

가장 최근에 있었던 부동산 상승기인 2019~2022년까지의 모습을 함께 살펴보면 잘 알수 있습니다. 당시에도 주거용 부동산이 먼저 상승을 시작하여고 뒤이어 상업용 부동산인 빌딩시장에도 호황기가 찾아왔기 때문입니다.

과거 전통적인 부동산 시장에서는 주거용 부동산과 상업용부동산의 상관관계가 서로 큰 영향이 없었지만 현재 시점에서는 서로 상호작용을 하는 시장이 되었습니다.
이러한 변화는 정책적인 영향과 투자대상의 확대 측면으로 분석할 수 있습니다.

정책의 변화와 투자흐름의 변화

과거와 달리 주거용 부동산과 상업용 부동산의 관계가 밀접해진것의 가장 큰 이유중 하나는 정책의 변화 입니다.

코로나 펜데믹 기간을 통해 주거용 부동산 시장의 폭동을 막기위해 나온 대책중 가장 핵심은 다주택자에 대한 강력한 제재 입니다.
과거부터 한국의 부동산 시장으로 큰 부를 형성해온 방법중에 하나는 결국 전세제도를 이용한 갭투자를 통해 적은 자본금을 이용하여 다주택을 이횽한 투자 방법이었습니다.

정부의 다주택자에 대한 취득세 보유세 양도세 개정을 통하여 현재는 똘똘한 한채가 대세가 되었고 현재의 초고가 주택시장이 양극화의 모습을 보이며 나홀로 먼저 상승을 일으킨 원인이 되었습니다.
다주택자의 경우 높은 세금이 부과되고 대출을 제한 받다보니 대체 시장으로 본격적으로 주목받게 된것이 서울의 꼬마빌딩 시장이였습니다.
상대적으로 세금에 대한 규제가 없고 대출의 비중을 최대 80% 까지 가능했기때문에 다주택자들은 똘똘한 한채로 자산을 재조정하고 남은 투자자금을 빌딩시장으로 전환하였습니다.

또한 그동안 부동산 투자에 익숙한 자산가들 입장에서도 주식이나 가상화폐와 같은 위험자산 보다는 같은 성향의 안정적인 투자자산을 선호하였기에 빌딩시장은 완벽하게 다주택자에게 대체재로 훌륭한 투자상품이 된것입니다. 이는 현재의 상황도 마찬가지 입니다.

이번 토지거래허가구역으로 인하여 그동안 차이가 벌어진 갭메우기가 끝나면 결국 시장에서 남은 투자자금은 다시 빌딩시장으로 관심이 쏠릴것으로 예측됩니다.
특히나 과거 빌딩시장은 매우 폐쇄적인 투자시장이었지만 최근에는 기술과 정보의 발달로 인하여 투자자들이 훨씬더 쉽고 빠르게 빌딩시장으로 진입할수 있는 환경도 조성되어있습니다. 더불어 현재 주거용 부동산 시장의 상승은 앞으로 예상되는 미국과 한국의 추가 기준금리인하에 대한 기대감도 반영되고 있습니다.

지난 펜데믹 시절 초저금리의 유동성이 부동산 시장에 큰 상승 원동력이 되었던것을 기억하는 대부분의 투자자들은 올해 예상되는 추가적인 2~3차례 기준금리 인하로 연말 2%초반금리시장에 부동산시장의 상승장을 기대하면 먼저 투자시점을 고려하는 기대심리도 함께 되었습니다.
이는 단순히 기대에 벗어나 현실적으로 미국연준과 한국은행 총재 역시도 거듭 강조하고 있는 상황이기 때문에 투자자들 입장에서는 먼저 움직이고 있는것이도 이러한 기준금리가 인하되는것은 임대수익을 기반으로 하고 레버리지 비율을 높이는 상업용부동산인 빌딩시장에 가장 직접적이고 큰 영향을 주는 원인이기 때문에 현재의 주거용 부동산의 상승으로 어느정도 자산 재조정이 끝난 투자자들부터 다시 빌딩시장에 참여를 고려하고 있습니다.

실제로 현재 경기불황으로 인하여 추경이나 재정지원 확대 정책들이 논의 되고 있는만큼 최악의 상황을 보이는 서울의 임대시장도 2025년 상반기를 기점으로 바닥을 지나 회복세로 돌아설 것으로 예측되기 때문에 서울의 빌딩시장도 새로운 봄과 함께 현재의 정치적인 혼란이 수습된다면 회복기를 거쳐 하반기 부터 본격적인 상승기 시장으로 돌아설 것으로 전망됩니다.