배당 수익률 10.7% 레버리지를 많이 땡긴 상업용 모기지 리츠

안녕하세요, 카레라입니다.

연 10% 가까운 배당을 10년 넘게 꾸역꾸역 버티면서 뿌리는 리츠가 있습니다. 그 중에서도 유독 꾸준하고 기묘하게 잘 버티는 기업이 있는데, 상업용 부동산 시장이 반토막 나도 대출금 회수하고 담보 부동산 넘겨받아서 다시 굴리고 또 굴리는 그 독특한 스타일로 유명한 회사입니다.

1. Starwood Property Trust(STWD) 소개

• STWD는 상업용 모기지 기반 리츠임. 돈 필요한 건물주한테 대출해주고 담보권 들고 버티는 모델

• 포트폴리오 대부분이 오피스 호텔 물류센터 같은 굵직한 CRE임. 경기 변동 맞으면 흔들릴 수밖에 없음

• 그래도 설립자가 글로벌 호텔 사냥꾼으로 유명한 배리 스턴릭이라 위험 감각이 예민함

• 위험하면 대출 회수하고 막히면 담보 건물까지 가져와서 직접 굴리거나 팔아버리는 식으로 손실을 덜어냄

• 미국뿐 아니라 유럽 호주 등 해외 CRE까지 파고들어서 딜 소싱을 분산해둔 상태

• 시장에서 STWD를 좋아하는 이유는 딱 하나임. 배당이 길고 묵직함

• 싫어하는 이유도 명확함. CRE 전체 사이클 못 피해서 리스크를 항상 끌어안고 감

• 그래도 담보 중심 대출이라 웬만하면 부실이 자본까지 크게 번지지 않는 편

2. STWD의 배당 구조는 왜 유지됐나

• STWD는 분기 배당임. 10년 넘게 같은 배당을 유지해온 게 특징

• 리츠는 구조적으로 현금흐름을 배당으로 환원해야 해서 배당이 사업의 일부

• 배당 재원은 대출이자 수취 담보 자산 투자수익 등에서 나옴

• 시장이 불안해도 담보 잡힌 자산은 어지간하면 돈이 되기 때문에 배당의 하방이 어느 정도 지켜졌음

• 대출 딜을 보수적으로 짜서 연체 터져도 담보가치가 완충 역할을 함

• 한때 유럽 CRE 비중을 늘렸던 것도 수익 구조 분산 차원

• 딱 보면 회사가 이익이 남는 만큼 바로 배당으로 흘려보내는 구조로 완충 폭은 크지 않음

• 그래도 배당 자체가 회사 정체성이라 쉽게 건드리기 어려운 구조

3. STWD의 이자 지급 능력과 유동성은 어떤가

• STWD는 이자 수취가 매출의 큰 부분을 차지하는데 이자비용도 만만치 않아서 숨통이 아주 널널한 회사는 아님

• 그래도 영업현금흐름은 간신히 배당총액을 커버하는 수준은 유지해왔음

• 최근 분기 기준으로는 DE가 배당보다 살짝 아래로 내려간 구간이 있어서 완충폭이 얇아짐

• 전체 레버리지가 높은 회사라 금리 변화 충격을 그대로 받는 구조

• 그래도 총 유동성은 매년 일정 규모로 확보해두고 있고 필요하면 담보자산을 통한 회수 옵션이 존재

4. 만기 구조와 기타 부채 상황

• 회사채 만기는 대부분 2030년 이후로 길게 빼놔서 단기 만기 압박은 크지 않음

• 앞쪽에 남아 있는 규모는 비교적 작게 정리해둬서 유동성 스트레스는 제한적

• 오래된 저금리 부채를 갚고 새로 높은 금리로 갈아탄 게 장기적으로 이자비용 부담을 키우는 부분

• 담보 기반 차입도 꾸준히 있지만 업계 표준 구조라 특별히 문제될 수준은 아님

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