임대차 기간을 영구로 정한 임대차계약이 허용 여부

1. 대법원은 '임대차 기간이 영구인 임대차계약을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 임대차계약을 인정한다고 하더라도 사정 변경에 의한 차임증감청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있는 방법이 있을 뿐만 아니라, 임차인에 대한 관계에서만 사용·수익권이 제한되는 외에 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것도 아닌 점 등에 비추어 보면, 당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차 기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용된다고 보아야 한다.'는 판시(대법원 2023. 6. 1. 자 2023다 209045)를 통하여 임대차 기간이 영구인 임대차 계약의 효력을 인정하는 판시를 하였던 바, 오늘은 이에 대하여 살펴보고자 합니다.

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2. 사실관계와 관련하여, 원고는 피고와의 사이에서 매매계약을 체결한 후 대금을 모두 지급하였다는 주위적 주장을, 예비적으로 피고와의 사이에서 임대차 기간을 무기한으로 하는 영구 임대차계약을 체결하였으므로, 피고는 원고에게 위 임대차계약에 관한 임차권 설정 등기절차를 이행할 의무가 있다는 주장을 하였고, 이에 대하여 항소가 기각되자 상고를 제기하였습니다.

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3. 영구 임대차 계약에 관한 주장에 대하여 원심 법원은 '그러나 위와 같은 영구 임대차계약의 체결은 임차권이 채권이라는 성질에서 볼 때 허용되지 않을 뿐만 아니라, 위 토지에 관한 피고의 사용·수익 권능을 영구적으로 포기하게 하는 것으로 결국 처분 권능만이 남는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것이어서 민법 제187조의 물권 법정 주의에 반하는 내용으로 무효이다.'는 판시를 통하여 판단을 해 주었습니다(대구지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021나 327169 판결).

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4. 하지만 대법원은 '민법 제619조에서 처분능력, 권한 없는 자의 단기임대차의 경우에만 임대차 기간의 최장기를 제한하는 규정만 있을 뿐, 민법상 임대차 기간이 영구인 임대차계약의 체결을 불허하는 규정은 없고, 소유자가 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용·수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않으나, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용·수익권을 포기하는 것까지 금지되는 것은 아니며, 대차 기간이 영구인 임대차계약을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 임대차계약을 인정한다고 하더라도 사정 변경에 의한 차임증감청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있는 방법이 있을 뿐만 아니라, 임차인에 대한 관계에서만 사용·수익권이 제한되는 외에 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것도 아닌 점 등에 비추어 보면, 당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차 기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용된다고 보아야 한다.'는 점을 근거로 위와 같은 판단을 하였던 바, 사적 자치의 원칙상 정당한 판결이라 할 것입니다.