전문가 프로필

답변 내역

전세계약서 작성 이후 임대인 및 현세입저로 계약파기
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.부동산 하면서 참 골치아픈 케이스 중 하나네요.협조하겠다던 세입자가 말을 바꾸면 난감해 지는데, 계약할때 부동산에서 현세입자에게 계약 되었음을 알리고 20일까지 집을 비워달라고 확답을 받았다면 기존 세입자는 약속을 지켜야 합니다.문제는 안지켜서 계약이 파기 되었을때인데요.임대인은 계약금의 2배를 배상해야하나 본인 책임이 아니기 때문에 당연히 안주려고 할거라 그 부분을 이전 세입자에게 주지를 시켜서 설득하고 이사가겠금 해야 합니다. 이 부분은 계약한 부동산에서 어느정도 컨트롤 해줘야 하는 부분이구요.부동산에 계약금 2배 배상을 하던지, 그 세입자 이사를 가게 만들어 달라 라고 요청하세요. 대부분은 시일이 지나면 해결됩니다.
경제 / 부동산
22.08.05
0
0

계약서에 임차인의 손해변상 의무가 명시된 경우 이를 변상 하여야 하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일반적으로 내부 옵션들의 사용중 발생하는 파손등에 대해서는 세입자가 부담하나 노후화로 인해 생기는 고장등은 임대인이 부담합니다.하지만 이게 법으로 누가 딱 부담하라고 정해져 있는게 없기 때문에 계약할때 관련 특약을 넣어 주는게 중요한데 그게 없다면 보통은 위와같습니다. AS받으실때 어디가 문제인지 여쭤보시고 내용 잘 얘기하셔서 협의하시면 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
22.08.05
0
0

오피스텔 주거수에 미포함 시킬수 있는 방법 알려주세요~
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.오피스텔이 주택수에 미포함되는것은 오피스텔을 주거용으로 사용하지 않았을때 가능합니다.주인이든 세입자이든 전입이 안되어 있고, 주거용으로 사용한 흔적등이 없어야 합니다.보통은 전입만 안되어 있으면 주거용으로 사용안했다고 하면 되는데 가끔 세무서에서 실사를 나오기도 합니다.오피스텔 면적에 따른 구분은 없습니다.
경제 / 부동산
22.08.05
0
0

요새 깡통 전세가 많아서 보증금을 못돌려 받는경우가 허다하다고 하네요, 어떻게 하면 리스크를 최소화 하고 집을 구할 수 있을까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.
경제 / 부동산
22.08.05
0
0

월세의 산정은 어떻게들 하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일반 주택의 경우 전세 1,000만원당 월세 5만원(5%), 아파트의 경우 전세 1,000만원당 월세 4만원선(4%)으로 환산됩니다.현업에서 일반적으로 간편하게 계산되는 방식이 그렇고 기준금액 및 주인의 마음에 따라 변동됩니다.만약 주택 임대사업자라면 전세에세 월세로 전환시는 전월세전환율이라는 공식을 따라야 합니다.전월세 전환율은 기준금리 + 2%로 현재는 4.25% 입니다.
경제 / 부동산
22.08.05
0
0

선융자가 있을시에 전세자금 대출
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.선순위 근저당과 전세보증금을 합해서 60% 정도 선이면 대출 가능할 것 입니다.해당 집의 등기부등본 가지고 여러 은행에 방문 하시어 상담 받아보세요.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

상가임대차법에 대하여 궁금합니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.상가는 기본적으로 10년 보장됩니다.권리금은 이전 임차인과 유무형의 영업자산에 대한 거래로 그것으로 별도의 세금을 내거나 하지는 않습니다.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

상가 권리금에 대한 부동산 중개수수료도 법적으로 중개인에게 주는게 맞나요?보증금,전세금,매매대금은 중개료가 있는걸로 아는데 권리금에대한 수수료
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.권리금 수수료에 대한 부분은 법적으로 정해진게 없습니다. 부동산과 고객간의 협의에 따라 이루어지는데 이게 부동산마다 천차만별이라 딱히 정해진게 없습니다.그나마 일반적인 경우라 하면 양도인에게 5~10%, 양수인에게는 안받는 부동산이 많으나 그렇지 않은 부동산도 많습니다.권리금 수수료에 대한 부분은 계약전 서로 협의 하는게 깔끔한데 그렇지 못하고 계약서에 도장 찍으셨으면 부동산에 조금 깍아달라고 해보심이 좋을 듯합니다.그리고 중개보수 권리금 수수료와는 별도이나 이것또한 같이 협의 가능합니다.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

전세입자입니다. 계약 종료 세 달 전, 전세자금반환 가능할까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.당연히 계약이란것은 서로 지켜야 하는 약속입니다. 다만, 한쪽이 안지킬(못지킬) 경우 상대방에게 피해가 가니 법적으로 강제 하는 부분도 있습니다.2년전 묵시적으로 갱신된 상태이시니 임차인은 언제든 나가겠다고 할 수 있고 그 효력은 주인에게 나가겠다고 통지한뒤 3개월뒤에 발생합니다.7월28일에 말씀 하셨으면 10월28일에 주인분은 보증금을 내어 줄 의무가 생기는 것이니 그전에 보증금을 돌려 받는것은 다른 세입자를 구하던 주인분께 사정을 잘 얘기해보시는 수밖에 없겠습니다.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

부동산 입지에서 제일 크게 집값에 영향을 주는게 뭔가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.서울 기준으로 보면 크게는 강남에 얼마나 가까운지 그외 일반적으로는 역세권이 영향이크고 초품아 같은 학군지도 인기가 좋습니다.집값은 딱히 어떤 하나의 영향보다 많은 부분들이 감안된 결과로 보시면 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0