답변 내역

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.먼저 동의를 구하는게 상식이긴 합니다만, 사람 마음이 다 내맘 같지는 않지요.그렇게 동의없이 다른 세입자를 구해왔으면 임대인은 설령 임차인의 행동이 마음에 들지는 않아도 특별히 신규임차인과의 계약을 거부 할 수는 없습니다.다만, 계약이 1년이상 지난상태라면 임대료의 증액은 신규 임차인에게 요구 할 수 있고, 받아들이지 못하면 그것은 기존 임차인이 마음대로 진행한 결과로 계약이 이루어지지 않겠지요.또한, 임대인이 신규 임차인과의 계약을 안할 수 있는 법적 조항으로는 상가임대차보호법 10조1항에 아래와 같이 있습니다.1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.주택은 월세 2개월이상 연체시 계약을 해제 할 수 있습니다.가장 기본적인 방법으로 전화/문자등을 통해 월세 낼것을 독촉하시고, 내용증명을 통해 계속 미납시 계약 해지 할 것임을 전달 하세요.그후에 명도 소송등을 통해 내보낼 수 있습니다.세입자가 월세를 다시 잘 내거나 하면 좋겠지만 계속 안내고, 퇴거도 거부한다면 방법은 명도인데 이게 기간이 꽤 걸립니다.빨리 준비하시어 보증금이 남아 있을때 세입자를 바꾸시길 권해드립니다.

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일단 계약하는 사람이 소유자 본인 맞는지 잘 확인하시구요. 입금하는 통장도 소유자 통장인지 확인하세요.매매 시세에 비해 전세가가 어떤지도 비교해보시구요. 가급적이면 집값의 80%를 넘지 않는게 좋습니다.집 상태에 대한 부분은 직접 둘러보시면서 문제 될만한 부분은 계약전 말씀하시구요.집은 꼼꼼히 오래 보는게 좋고 낮에 먼저 한번 보시고 괜찮으시면 저녁에 한번더 방문 해보시는것도 좋습니다. 집 주변도 한번쯤은 걸어서 다녀보시는것도 필요합니다. 특히 여성분들은 늦은시간 귀가길도 둘러보시구요.이것저것 보다보면 끝이 없는데 잘 확인 하시어 좋은 집 구하세요^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.지역주택조합과 일반분양(재개발이나 재건축을 말씀 하셨다고 생각함) 차이는 크게 사업주체가 누구냐에 따라 다릅니다.지주택은 땅주인 아닌 외부인이고 재개발/재건축은 지주가 사업을 진행합니다.지주택은 조합설립이나 지주 동의가 문제가 아니고 토지매입이 핵심입니다. 토지매입 95%가 안되면 사업이 불가능한데 이게 만만한 작업이 아닙니다.땅 매입 못하면 계속 조합원들에게 추가분담금이 요구됩니다.지주택이 성공한 지역은 극소수를 제외하고는 국가땅이나 지주가 10명 이내인 지역들입니다.지주택과 일반 재개발 재건축의 리스크의 차이는 하늘과 땅 차이니 잘 알아보시고 투자하시길 바랍니다!

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.세입자를 구하시고 중개보수를 부담하시면 크게 문제될 부분은 없습니다.다만 임대인이 월세를 올리지 않을지는 부동산에 매물 내놓기전에 확인 하시기바랍니다.기껏 손님 구했더니 가격 올려버리는 주인도 많습니다.

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.권리금 수수료에 대한 부분은 법적으로 정해진게 없습니다. 부동산과 고객간의 협의에 따라 이루어지는데 이게 부동산마다 천차만별이라 딱히 정해진게 없습니다.그나마 일반적인 경우라 하면 양도인에게 5~10%, 양수인에게는 안받는 부동산이 많으나 그렇지 않은 부동산도 많습니다.권리금 수수료에 대한 부분은 계약전 서로 협의 하는게 깔끔한데 그렇지 못하고 계약서에 도장 찍으셨으면 부동산에 조금 깍아달라고 해보심이 좋을 듯합니다.그리고 중개보수 권리금 수수료와는 별도이나 이것또한 같이 협의 가능합니다.

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.주택분의 재산세는 당해년도 6월1일 기준 소유자에게 부과되며 7월, 9월에 1/2씩 두번 부과됩니다.6월에 매도하셨으면 1일 기준으로 매도 한 집의 소유자 이셔서 내는게 맞습니다.

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.양도소득세의 기준금액은 내가 산 금액입니다.내가 판 가격과 산 가격의 차이를 양도차익이라고 하는데양도차익 = 매도가 - (매입가 + 부대비용) 입니다.세율은 양도차익이 얼마인지에 따라 비율이 달라집니다.

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.청약통장 증여는 일부 통장만 가능합니다.일단 2020년에 나온 현재 가입가능한 종합주택청약통장은 증여가 안됩니다.그 이전에 공공, 민영으로 나뉘어 있던 청약예금, 청약부금등의 통장만 가능합니다.또한 증여 하는데도 조건이 있습니다.같은 세대원이여야 하고 받는 사람이 청약 통장이 없어야 합니다.또한 통장안에 있는 예치금은 증여로 간주됩니다. 액수가 크면 증여세가 나올 수 도 있습니다.받는 분의 이점은 청약통장으로 인한 가점에 도움이 된다. 정도가 있겠습니다.

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일반적으로 갭이 있는 매물의 경우 전세금(보증금)은 제외하고 거래합니다.예를 들어 10억 집에 6억 전세가 있을 경우, 계약금 및 잔금을 4억만 내고 전세 세입자는 매수인 부담으로 안고 거래합니다.