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원룸이 경매로 넘어간다는데 제가 대처할수 방법은 뭐가 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.전세로 살고 계신 원룸이 경매로 넘어간 상황에서, 이미 배당권을 신청하셨다면 중요한 첫 단계를 잘 진행하신 것입니다. 그러나 추가적으로 고려할 수 있는 몇 가지 사항이 있습니다.1. 배당 순위 확인배당은 보통 근저당권자 등 우선순위 채권자에게 먼저 지급되고, 남은 금액이 후순위 채권자와 세입자에게 배당됩니다.귀하의 경우, 2019년 11월에 확정일자를 받으셨다면, 확정일자에 따른 임차권이 인정될 수 있습니다. 하지만 근저당권 설정 시점이 중요합니다. 만약 근저당권이 확정일자보다 먼저 설정되어 있다면, 근저당권자가 우선 배당을 받습니다.2. 최우선변제권 확인보증금이 일정 금액 이하일 경우, 최우선변제권을 통해 임차보증금의 일부를 우선 변제받을 수 있습니다.이 권리는 지역마다 금액이 다르며, 주로 보증금이 소액일 경우 적용됩니다. 서울의 경우 보증금이 1억 원 이하인 경우 최우선변제권이 적용될 수 있으며, 이 경우 보증금의 최대 3,700만 원까지 우선 변제를 받을 수 있습니다.3. 법률 상담현재 상황이 복잡하다면, 전문 변호사나 법률 전문가와 상담하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 특히 배당 절차나 임차인의 권리에 대해 더 정확한 정보를 제공받을 수 있습니다.무료 법률 상담을 제공하는 지방자치단체나 기관들이 있으니 이를 활용해보세요.4. 경매 참여 고려경매에 참여하여 해당 원룸을 직접 낙찰받는 방법도 있습니다. 이는 임차인이 자주 고려하지 않는 방법이지만, 만약 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 경우, 경매에 참여해 더 나은 결과를 기대할 수 있습니다. 이 경우에도 법률 전문가의 조언이 필요합니다.마지막으로, 결과를 기다리는 동안에도 법적 절차와 자신의 권리를 철저히 확인하고 준비하는 것이 중요합니다. 추가적인 법률 조치가 필요할 수 있으므로, 가능한 모든 자료와 정보를 잘 보관해두시고, 필요시 법률 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
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24.09.01
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DSR한도가 줄어들면 부동산 가격이 하락하나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.DSR(총부채원리금상환비율) 한도가 줄어들면, 이는 대출을 통해 주택을 구매하려는 수요에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 결과적으로, 부동산 가격에 영향을 줄 가능성이 있습니다. 구체적으로 설명드리자면:1. DSR 한도와 대출 가능 금액DSR 한도는 개인이 벌어들이는 소득 대비 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액의 비율을 제한하는 규제입니다. 이 한도가 줄어들면, 개인이 받을 수 있는 대출 금액이 줄어들게 됩니다.예를 들어, 소득이 동일하더라도 DSR 규제가 강화되면 이전에 받을 수 있었던 대출 금액보다 적은 금액만 대출할 수 있습니다.2. 주택 구매력 감소대출 금액이 줄어들면, 많은 가구가 원하는 주택을 구매할 수 있는 자금이 부족해지게 됩니다. 특히, 고가 주택을 구매하려던 수요자들은 가격을 낮추거나 더 저렴한 주택을 찾아야 할 수도 있습니다.이로 인해 주택 구매력이 감소하게 되고, 수요가 줄어들면 시장에서 거래되는 주택의 가격이 하락 압력을 받을 수 있습니다.3. 부동산 시장의 반응단기적으로는 DSR 규제가 강화되면서 주택 구매 수요가 줄어들고, 이로 인해 부동산 가격이 하락할 가능성이 있습니다.특히, 이미 고평가된 지역이나 가격이 높은 주택들의 경우, 수요가 급격히 줄어들면서 가격 조정이 발생할 수 있습니다.다만, 장기적으로는 부동산 시장이 다양한 요인들(경제성장, 금리, 공급 부족 등)에 의해 복합적으로 영향을 받기 때문에, DSR 규제만으로 부동산 가격이 크게 하락할 것인지 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다.
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24.09.01
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비플페이 결제시 비플머니 와 내계좌 결제?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.비플페이 결제 시 "비플머니"와 "내계좌 결제" 두 가지 옵션이 있습니다. 각각의 차이점과 온누리 상품권 구매와의 연관성을 설명드리겠습니다.1. 비플머니비플머니는 비플페이 앱 내에서 사용할 수 있는 충전식 전자화폐입니다. 비플머니에 미리 충전한 금액을 사용하여 결제를 할 수 있습니다.온누리 상품권을 구매한 후 그 상품권을 비플머니로 충전한 경우, 비플머니를 사용하여 결제할 수 있습니다.즉, 온누리 상품권을 구매하여 결제하고자 한다면, 해당 상품권을 먼저 비플머니로 충전한 후 비플머니 결제를 선택하시면 됩니다.2. 내계좌 결제내계좌 결제는 비플페이와 연동된 본인의 은행 계좌에서 직접 결제하는 방식입니다. 이 경우, 사용자는 미리 등록한 은행 계좌에서 결제 금액이 바로 출금됩니다.온누리 상품권과는 별개로 계좌에 있는 현금으로 결제하는 방식입니다.온누리 상품권 구매 후 결제온누리 상품권으로 결제하기 위해서는, 우선 온누리 상품권을 비플머니로 충전해야 합니다.충전한 후에는 비플머니 결제를 통해 온누리 상품권 금액을 사용할 수 있습니다.따라서 온누리 상품권을 구매한 후 이를 사용하고 싶다면, 비플머니 결제를 선택하시면 됩니다. 내계좌 결제는 계좌에서 직접 돈이 출금되는 방식이므로, 온누리 상품권과는 관계없이 현금을 사용하는 방법입니다.
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24.09.01
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동일한 청약1순위라면 추첨하는건가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.청약 1순위 내에서 경쟁이 발생할 경우, 당첨자를 결정하는 방식은 추첨과 우선순위 기준이 결합된 방식으로 진행됩니다. 아래에 그 과정과 기준에 대해 자세히 설명드리겠습니다.청약 1순위 조건우선, 청약 1순위가 되기 위해서는 다음과 같은 기본 요건을 충족해야 합니다:무주택 세대주 또는 일정한 기간 이상 무주택 상태를 유지한 세대주청약통장 가입 기간 및 예치금 요건을 충족특별공급이 아닌 일반 공급의 경우, 재당첨 제한 기간이 지나야 함1순위 내에서의 당첨자 선정 방식가점제와 추첨제:가점제: 일부 아파트의 경우, 가점제(무주택 기간, 부양 가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 고려한 점수제)를 적용합니다. 이 경우, 높은 점수를 가진 사람이 우선적으로 당첨됩니다.추첨제: 가점제만으로도 당첨자를 선정하지 못하는 경우 또는 가점제가 적용되지 않는 경우, 추첨제로 당첨자를 선정합니다. 추첨제에서는 1순위 자격을 가진 사람들 중에서 무작위로 당첨자를 선정합니다.가점제와 추첨제 비율:주택 유형과 공급 규모에 따라 가점제와 추첨제의 비율이 다릅니다. 예를 들어, 전용면적 85㎡ 이하의 경우 가점제 비율이 높고, 85㎡ 초과의 경우 추첨제 비율이 높습니다. 따라서 가점이 높다면 가점제에서 우선순위를 가질 수 있고, 가점이 낮다면 추첨제에서 기회를 노릴 수 있습니다.우선 공급:특정 지역 거주자나 특별공급 대상자에게는 일정 비율이 우선 배정되며, 그 외에 남은 물량은 가점제나 추첨제를 통해 배정됩니다.동일한 1순위에서 당첨자 결정동일한 1순위 자격을 가진 지원자들이 많을 경우, 가점제와 추첨제가 결합된 방식으로 당첨자를 결정합니다. 가점제의 경우, 조건에 더 맞는 사람이 먼저 당첨될 확률이 높으며, 가점이 동일하거나 가점제 비율을 넘어서면 그때는 추첨을 통해 당첨자를 선정하게 됩니다.따라서 조건에 맞는 사람이 먼저 당첨되는 경우가 많지만, 가점제가 아닌 추첨제의 경우에는 무작위로 선정되기 때문에 누구나 당첨될 가능성이 있습니다.
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24.09.01
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재건축 하게되면 재건축에 대한 부담은 각자 세대가 분담 하는건가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.재건축과 재개발의 차이재건축: 주로 노후된 아파트나 공동주택을 철거하고, 새로운 아파트나 주거 단지를 건설하는 것을 의미합니다. 기존 주택 소유자가 재건축 후 새로운 아파트의 소유권을 가지게 됩니다. 재건축은 주거 환경 개선을 목적으로 하며, 대상은 주로 건물이 노후되었지만, 토지 이용도가 높지 않은 경우입니다.재개발: 주로 낙후된 지역 전체를 정비하여 주거, 상업, 공공시설을 새로 조성하는 사업입니다. 재개발은 주거 환경뿐만 아니라 지역 전체의 인프라를 개선하는 것을 목표로 합니다. 재개발은 주거지뿐만 아니라, 도로나 공원 같은 공공시설을 포함한 지역 전체를 재정비하는 것을 포함합니다.재건축 비용 부담재건축의 경우, 비용은 주로 기존 주택 소유자들이 분담하게 됩니다. 재건축을 진행하면, 기존 건물을 철거하고 새로 짓는 비용과 관련된 다양한 비용이 발생합니다. 이러한 비용은 조합을 통해 주택 소유자들이 공동으로 부담하게 되며, 이로 인해 재건축에 참여하는 각 세대는 일정한 비용을 지불해야 합니다.
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24.09.01
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부동산 시장에 미치는 요인들로는 어떤 요인들이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.온화한돌고래유니파파님. 부동산 시장에 영향을 미치는 요인들은 매우 다양합니다. 주요 요인들은 다음과 같습니다:금리: 금리가 상승하면 주택담보대출 등의 이자가 증가해 주택 구매 비용이 상승하게 됩니다. 이는 부동산 수요를 줄여 시장을 위축시킬 수 있습니다. 반대로 금리가 낮아지면 대출이 용이해져 부동산 수요가 증가할 수 있습니다.경제 성장률: 경제 성장률이 높을수록 사람들의 소득이 증가하고, 이는 부동산에 대한 수요를 증대시킵니다. 경제가 침체되면 소득이 줄어들어 부동산 수요가 감소할 수 있습니다.정부 정책: 부동산 시장에 영향을 미치는 정부 정책에는 세금, 대출 규제, 개발 규제 등이 있습니다. 예를 들어, 정부가 부동산 투기를 억제하기 위해 대출 규제를 강화하면 시장이 냉각될 수 있습니다.인구 변화: 인구가 증가하거나 도시화가 진행되면 주거지에 대한 수요가 증가합니다. 반대로 인구가 감소하거나 특정 지역에서 이탈이 발생하면 해당 지역의 부동산 수요가 감소할 수 있습니다.공급: 주택이나 상업용 부동산의 공급이 부족하면 가격이 상승할 수 있습니다. 반면, 공급이 과잉되면 가격이 하락할 수 있습니다.소득 수준: 개인과 가구의 소득 수준이 높아질수록 더 비싼 주택을 구매할 수 있는 능력이 생기므로, 고급 주택에 대한 수요가 증가할 수 있습니다.문화 및 사회적 요인: 특정 지역의 학군, 생활 편의 시설, 범죄율 등도 부동산 시장에 영향을 미칩니다. 좋은 학군이 있는 지역은 부동산 가치가 더 높아질 수 있습니다.기후 및 환경 요인: 기후 변화, 자연 재해의 위험 등이 특정 지역의 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 자연재해가 빈번한 지역은 부동산 가치가 낮아질 수 있습니다.이 외에도 외환 시장의 변화, 국제 경제 상황 등 여러 요인들이 부동산 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 각 요인은 개별적으로 또는 상호작용하며 시장의 흐름을 결정합니다.
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24.09.01
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집을 내놓은지 1년이 넘었는데 안팔리네요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.집을 매매하려고 내놓은 지 1년이 넘었는데 아직 팔리지 않는 상황은 매우 스트레스일 수 있습니다. 하지만 몇 가지 전략을 통해 상황을 개선할 수 있습니다. 아래의 방법들을 고려해 보세요:부동산 중개업소 확대: 한 곳의 부동산에만 맡기기보다는 여러 부동산 중개업소와 협력하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 더 많은 잠재 고객에게 집이 노출될 수 있으며, 각기 다른 중개업소의 네트워크를 활용할 수 있습니다.가격 재검토: 현재 시세와 비교했을 때, 집의 가격이 적절한지 다시 한번 검토해 보세요. 시장 상황이 변화했을 수도 있으며, 가격이 약간 높을 경우 매수자들이 주저할 수 있습니다. 소폭의 가격 조정이 거래 성사에 큰 영향을 줄 수 있습니다.마케팅 강화: 부동산 중개업소가 제공하는 기본 마케팅 외에, 직접 온라인 부동산 플랫폼(네이버 부동산, 다방 등)에 집을 홍보하거나, SNS를 통해 널리 알리는 것도 도움이 됩니다. 집의 장점을 부각한 사진과 상세한 설명을 추가하여 매수자들의 관심을 끌어보세요.집의 상태 점검 및 개선: 집보러 오는 사람들은 있지만 매매로 이어지지 않는다면, 집의 상태에 문제가 있을 가능성도 있습니다. 집을 더욱 매력적으로 보이게 하기 위해 작은 수리나 리모델링, 또는 청소 및 정리 등을 통해 집의 가치를 높이는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
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24.09.01
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주유소마다 가격다른이유가뭘까요,?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.주유소마다 가격이 다른 이유는 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 주유소 가격 차이에 영향을 미치는 주요 요인은 다음과 같습니다:위치: 주유소가 위치한 지역에 따라 임대료, 세금, 유동 인구 등이 달라집니다. 예를 들어, 도심지나 고속도로 근처에 위치한 주유소는 임대료나 운영 비용이 더 높을 수 있어 가격이 더 비쌀 수 있습니다. 반면, 교외나 경쟁이 치열한 지역에서는 가격이 더 저렴할 수 있습니다.경쟁: 특정 지역 내 주유소들 간의 경쟁이 치열할수록 가격이 낮아지는 경향이 있습니다. 경쟁이 적은 지역에서는 주유소가 높은 가격을 유지할 수 있습니다.원유 가격 및 공급: 주유소에서 판매하는 기름의 원가는 국제 원유 가격과 유통망에 따라 변동합니다. 원유 가격이 상승하면 그에 따라 주유소 판매 가격도 오를 수 있습니다.운영 비용: 주유소의 운영 비용에는 인건비, 유지보수 비용, 전기료 등이 포함됩니다. 이 비용이 높을수록 판매 가격이 더 높아질 가능성이 큽니다.할인 및 프로모션: 주유소마다 다양한 할인 정책이나 프로모션을 시행할 수 있습니다. 예를 들어, 특정 신용카드를 사용하면 할인되는 주유소가 있을 수 있습니다. 이런 정책은 가격 차이에 영향을 미칩니다.브랜드 및 서비스 품질: 대형 주유소 브랜드는 일반적으로 가격이 조금 더 높을 수 있지만, 더 나은 서비스나 추가 혜택을 제공하는 경우가 많습니다. 반면, 소규모 주유소는 가격을 낮춰 경쟁력을 높이려 할 수 있습니다.이런 다양한 요인들이 결합되어 주유소마다 가격 차이가 발생하는 것입니다. 주유할 때는 가까운 여러 주유소의 가격을 비교해보는 것도 좋은 방법입니다.
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24.09.01
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이 부동산 경기가 완화 될수 있을까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.부동산 시장은 매우 복잡하고 다양한 요인에 의해 움직이기 때문에, 정확한 예측은 어렵습니다. 하지만 몇 가지 중요한 점을 고려해 볼 수 있습니다.1.정부 정책: 부동산 시장은 정부의 정책에 크게 영향을 받습니다. 만약 정부가 규제를 강화하거나 금리를 인상한다면, 부동산 가격이 안정되거나 하락할 가능성이 있습니다. 하지만 정부가 경기 부양을 위해 완화적인 정책을 취할 경우, 가격이 더 오를 수도 있습니다.2.금리 동향: 현재와 같은 저금리 환경에서는 부동산 가격이 상승할 가능성이 큽니다. 그러나 금리가 인상되면 대출 상환 부담이 커져 수요가 줄어들고, 이는 집값에 하락 압력을 줄 수 있습니다.3.경제 상황: 경제의 전반적인 상황도 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 경기 침체가 오면 부동산 가격이 하락할 가능성이 높지만, 경기가 계속 좋다면 가격이 안정되지 않을 수 있습니다.4.심리적 요인: 많은 사람들이 집값이 더 오를 것이라는 기대가 있다면, 실제로 수요가 계속 늘어나면서 가격이 상승할 수 있습니다. 반대로, 사람들이 하락할 것이라는 불안감을 가지기 시작하면, 매물이 증가하고 가격이 떨어질 수 있습니다.따라서 집값이 언제 안정될지, 또는 버블이 터질지에 대해 확실한 답변을 하기는 어렵습니다. 시장을 예측하는 데 있어 중요한 것은 다양한 요인을 종합적으로 고려하는 것입니다.
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24.09.01
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현재 전국적으로 악성미분양의 수가 얼마나 증가하고 있나요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 전국적으로 악성 미분양(준공 후 미분양) 주택의 수가 급증하고 있습니다. 2024년에는 이 악성 미분양이 12개월 연속 증가하여 약 1만6038가구에 달했습니다. 이는 2020년 이후 가장 높은 수치입니다. 특히 전남, 대구, 경기, 경남 등의 지역에서 악성 미분양이 심각하며, 전남 지역은 전달에 비해 53.8% 증가한 2502가구에 달하는 등 큰 폭의 증가세를 보이고 있습니다.이러한 상황은 건설사들에게 부담이 되고 있으며, 주택 시장의 불안정성을 나타내는 중요한 지표로 간주됩니다.
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