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임대아파트 전세 계약기기간이 남았는데 그전에 나오면 전세금 뺄수 있을까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.이사를 원하시는 경우, 가능한 빨리 임대인과 상의하여 조기 해지에 대해 협의하는 것이 좋습니다. 일반적으로는 2~3개월 전쯤 미리 이야기하는 것이 적절하며, 협의 결과에 따라 조기 이사가 가능할지 여부가 결정됩니다.
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24.09.01
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곧 예정인 고양신도시 분양 참여하려면 청약통장 필수인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.대안만약 청약통장이 없는 상태에서 신도시 분양에 참여하려면, 새로운 청약통장을 개설한 후 일정 기간이 지난 다음에 청약에 참여할 수 있습니다. 또는 청약통장을 가진 다른 가족 구성원을 통해 청약에 참여하는 방법도 고려해볼 수 있습니다(단, 이 경우에도 청약 자격이 충족되어야 합니다). 결론고양신도시 분양에 참여하시려면 청약통장이 필요합니다. 청약통장이 없는 경우, 새로운 청약통장을 개설하고 일정 기간 동안 자격을 갖추는 것이 필요합니다. 빠르게 청약통장을 개설하고 준비를 시작하는 것이 좋습니다.
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24.09.01
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한동안 주택담보대출을 부축이더니 이제는 다시 통제하는이유가??
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.코로나 여파로 인한 경기 침체가 지속되는 가운데, 최근 부동산 가격의 상승과 함께 정부가 주택담보대출을 다시 통제하려는 움직임이 보이는 이유에 대해 설명드리겠습니다.1. 부동산 가격 상승의 배경서울을 비롯한 주요 대도시의 부동산 가격이 상승하는 이유는 여러 가지가 있습니다:저금리 환경: 코로나19 이후 전 세계적으로 금리가 낮아지면서, 시중에 유동성이 풍부해졌습니다. 이 자금이 부동산 시장으로 흘러가면서 부동산 가격이 상승하게 된 것입니다.수요 공급 불균형: 서울 같은 대도시에서는 주택 공급이 수요를 따라가지 못하면서 가격이 오르는 경향이 있습니다.심리적 요인: 사람들의 심리적 불안감이나 기대감이 시장에 반영되면서 가격 상승을 부추깁니다. 특히, "더 오를 것이다"라는 기대감이 있는 경우, 매수세가 더 강해질 수 있습니다.2. 주택담보대출 통제의 필요성정부가 주택담보대출을 통제하려는 이유는 주택 가격 상승을 억제하고, 부동산 시장의 과열을 막기 위함입니다.부동산 시장 안정화: 주택담보대출 규제를 통해 과도한 대출을 억제함으로써 부동산 시장의 과열을 방지하고자 합니다. 만약 대출 규제가 없다면, 더 많은 사람들이 빚을 내어 집을 구매하려고 할 것이고, 이는 부동산 가격 상승을 더욱 부추길 수 있습니다.금융 안정성 확보: 대출이 과도하게 늘어나면 금융기관의 건전성에 문제가 생길 수 있습니다. 대출이 부실화되면 금융 시스템 전체가 불안정해질 수 있기 때문에, 이를 방지하기 위해 대출 규제가 필요합니다.가계 부채 관리: 가계 부채가 급증하면 경제 전체에 부담이 될 수 있습니다. 특히, 금리가 오를 경우 대출을 받은 사람들이 원리금을 상환하는 데 어려움을 겪을 수 있기 때문에, 이를 사전에 방지하기 위해 규제가 시행됩니다.3. 현재의 정책 방향현재 정부는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 다양한 규제를 도입하거나 강화하고 있습니다. 대표적으로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등을 조정하여 대출을 받을 수 있는 한도를 제한하고 있습니다.LTV (Loan to Value ratio): 주택 담보가치 대비 대출 비율을 뜻합니다. LTV를 낮추면, 대출받을 수 있는 금액이 줄어들어 부동산 구매 수요를 억제할 수 있습니다.DTI (Debt to Income ratio): 소득 대비 부채 상환 비율입니다. DTI 규제를 통해 대출받을 수 있는 금액을 소득에 맞게 조정하여 가계 부채의 증가를 억제할 수 있습니다.4. 결론정부가 주택담보대출을 통제하려는 것은 부동산 시장의 과열을 막고, 경제와 금융 시스템의 안정을 유지하기 위함입니다. 이는 부동산 가격 상승을 억제하고, 가계 부채와 금융기관의 건전성을 유지하는 데 중요한 역할을 합니다. 앞으로도 정부의 부동산 정책이 어떻게 변화할지 지켜보는 것이 중요합니다.궁금한 점이 더 있으시면 언제든지 질문해 주세요!
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24.09.01
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6억원 이상 주택 구입시 '자금조달계획서'를 제출해야 하는데요. 거짓으로 작성하면, 법적으로 문제가 되나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.6억 원 이상의 주택을 구입할 때 제출해야 하는 '자금조달계획서'와 관련하여, 이를 거짓으로 작성할 경우 법적 문제가 발생할 수 있습니다.1. 자금조달계획서란?자금조달계획서는 주택을 구입할 때 그 자금을 어떻게 마련했는지를 소명하는 문서입니다. 이 문서는 주택 매매 과정에서 부동산 실거래가를 투명하게 하기 위해 도입된 제도입니다.주택 가격이 6억 원 이상인 경우에는 자금의 출처를 상세히 기재해야 하며, 주택 가격이 높은 경우나 특정 지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서는 더욱 엄격하게 요구됩니다.2. 거짓으로 작성할 경우의 법적 문제법적 처벌: 자금조달계획서를 허위로 작성하여 제출하는 것은 부동산 거래신고법 위반으로 간주됩니다. 이 경우 과태료, 세무조사, 검찰 고발 등의 처벌을 받을 수 있습니다.과태료: 허위 신고가 적발되면 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.세무조사: 국세청은 허위 신고의 정황이 있다고 판단되면, 자금 출처에 대해 상세한 세무조사를 실시할 수 있습니다. 이는 추가적인 세금 부과나, 탈세 혐의로 이어질 수 있습니다.검찰 고발: 허위 사실이 중대한 경우, 검찰에 고발되어 형사처벌까지도 이어질 수 있습니다.3. 거짓 작성 시 주택 구입 가능 여부구입 가능 여부: 자금조달계획서가 허위로 작성되었더라도 주택 거래 자체가 무효화되지는 않습니다. 즉, 구입 자체는 이루어질 수 있지만, 이후에 허위 신고가 밝혀질 경우 법적 문제가 발생하며, 위에서 언급한 처벌을 받을 수 있습니다.4. 주의사항자금조달계획서는 주택 거래 시 매우 중요한 서류이므로, 반드시 사실에 기반하여 정확하게 작성해야 합니다. 허위로 작성한 경우 법적 처벌을 피하기 어려우며, 이후의 주택 거래나 세무 상의 문제가 복잡해질 수 있습니다.따라서 자금조달계획서를 제출할 때는 모든 자금 출처를 정확하고 투명하게 기재하는 것이 중요합니다. 이와 관련해 의문이 있거나 불확실한 경우, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
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24.09.01
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분양아파트 선납할인 제도는 뭔가요? 원래 있었던 제도인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.선납할인 제도는 아파트 분양 계약자가 중도금이나 잔금 등을 계약서에 명시된 대로 정해진 일정에 따라 납부하지 않고, 이를 미리 한꺼번에 납부할 경우, 일정한 할인 혜택을 제공하는 제도입니다.제도의 주요 특징:조기 자금 확보: 건설사 입장에서는 중도금이나 잔금을 조기에 확보하여 자금 운용에 유리하게 사용하거나, 현재의 어려운 자금 사정을 해결하는 데 도움이 됩니다.할인 혜택: 분양 계약자는 미리 돈을 납부한 대가로 일정 비율의 할인 혜택을 받습니다. 예를 들어, 예정된 납부 일정보다 1년 일찍 잔금을 모두 납부할 경우, 몇 퍼센트의 할인율이 적용될 수 있습니다.원래 있었던 제도: 이 제도는 새로운 것이 아니라, 이미 과거에도 존재했던 제도입니다. 다만, 경기 상황에 따라 할인율이 변화하거나 제도가 더 많이 활용되는 시기가 있습니다. 현재 건설 경기의 악화로 인해 자금 확보가 어려워지면서 건설사들이 이 제도를 더 적극적으로 활용하는 것으로 보입니다.최근의 경향최근 몇 년간 건설 경기의 악화와 자금 조달의 어려움이 커지면서, 많은 건설사들이 선납할인율을 인상하는 경향이 있습니다. 이는 건설사들이 미리 자금을 확보하기 위한 전략 중 하나로, 분양을 받은 소비자들에게는 더 큰 혜택을 제공하여 자발적인 조기 납부를 유도하는 것입니다.결론:선납할인 제도는 건설사와 분양 계약자 간의 상호 이익을 위한 제도로, 미리 자금을 납부하는 대신 할인 혜택을 제공하는 방식입니다. 원래부터 존재하던 제도이지만, 현재 건설 경기 상황에 따라 이 제도가 더 자주, 그리고 더 높은 할인율로 제시되고 있는 상황입니다.
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24.09.01
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재건축과 재개발의 차이점이 뭔가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 모두 노후화된 주거 환경을 개선하기 위한 사업이지만, 그 대상과 목적, 절차에서 차이가 있습니다. 부동산 투자자들이 이 둘을 중요하게 여기는 이유도 각각의 특징과 수익 가능성에 기반합니다. 아래에서 재건축과 재개발의 차이점을 설명드리겠습니다.주요 차이점대상: 재건축은 아파트 같은 공동주택 단지를 대상으로 하며, 재개발은 주거 환경이 열악한 지역 전체를 대상으로 합니다.목적: 재건축은 주로 주거 환경 개선과 부동산 가치 상승에 초점을 맞추고, 재개발은 전체적인 도시 정비와 생활 환경 개선을 목표로 합니다.규모: 재건축은 아파트 단지 단위로 진행되지만, 재개발은 더 넓은 지역을 대상으로 합니다.이 두 가지 모두 노후화된 건물을 개선하고, 새로운 주거 공간을 공급하기 때문에 부동산 투자자들에게는 중요한 기회가 됩니다. 특히, 재건축은 기존 주민들이 신규 아파트를 분양받을 수 있고, 재개발은 전체 지역이 정비되면서 새로운 상권과 주거지가 형성될 수 있어 투자 가치가 높아질 수 있습니다.
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24.09.01
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오래돈 아파트 리모델링 RR이 뭔가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.부동산 용어 중에서 "리모델링 RR"이라는 용어는 흔히 사용되지 않는 표현입니다. 다만, 질문에서 말씀하신 내용과 관련된 부분을 추측해보면, 아마도 "리모델링"과 관련된 어떤 지표나 개념을 의미하는 것으로 보입니다.1. 리모델링 (Remodeling)리모델링은 기존 건물의 구조를 유지하면서 내외부를 개조하거나 개선하는 작업을 말합니다. 주로 아파트의 경우, 건물의 노후화가 진행된 상황에서 재건축보다는 리모델링을 선택하는 경우가 많습니다.2. 용적률과 재건축용적률은 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 의미합니다. 용적률이 높으면 이미 해당 토지에 건축 가능한 최대 용량을 사용하고 있다는 의미이므로, 추가적인 건물 신축을 통한 재건축이 어려울 수 있습니다. 이런 경우에는 기존 건물을 그대로 유지하고 개선하는 리모델링이 대안이 될 수 있습니다.3. RR에 대한 추측RR이라는 약자는 부동산에서 흔히 사용되는 용어가 아니므로, 지역 또는 특정 부동산 회사에서 사용하는 특정 용어일 가능성이 큽니다. 다만, 몇 가지 가능한 의미를 추측해볼 수 있습니다:Return Rate (수익률): 리모델링 후의 투자 수익률을 나타낼 수 있습니다.Risk-Reward (위험 대비 보상 비율): 리모델링 프로젝트의 위험성과 잠재적 이익을 비교하는 지표일 수 있습니다.Renovation Ratio (리노베이션 비율): 리모델링으로 인해 주택의 가치가 얼마나 상승할 수 있는지를 평가하는 비율일 수 있습니다.하지만 정확한 의미는 해당 부동산 관련 자료를 작성한 사람에게 직접 문의하는 것이 좋습니다. "RR"이 어떤 문맥에서 사용되었는지에 따라 구체적인 의미가 달라질 수 있기 때문입니다.4. 호재로 보는 이유용적률이 높은 아파트에서 리모델링이 호재로 언급되는 이유는, 재건축이 어려운 상황에서 리모델링을 통해 건물의 가치를 높일 수 있기 때문입니다. 리모델링을 통해 주거 환경을 개선하고, 건물의 수명을 연장하며, 아파트의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 이런 점에서 "리모델링 RR"이 호재로 여겨지는 것일 수 있습니다.정확한 의미를 이해하기 위해서는 해당 문맥에서 "RR"이 어떤 개념으로 사용되었는지 추가적인 정보가 필요할 수 있습니다.
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24.09.01
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우리나라 개인주택데 엘레베이터를 설치하면 고급주택이나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.엘리베이터 설치가 개인 주택을 고급주택으로 분류하게 되는지에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.1. 엘리베이터 설치와 고급주택 여부엘리베이터 설치 자체: 엘리베이터를 설치한다고 해서 개인 주택이 자동으로 고급주택으로 분류되는 것은 아닙니다. 고급주택으로 분류되는 기준은 여러 가지 요소를 고려하는데, 주택의 면적, 위치, 건축 자재, 내부 시설, 가격 등 다양한 요인이 종합적으로 고려됩니다.법적 기준: 현재 한국의 세법 상으로, "고급주택"은 단순히 엘리베이터 설치 여부가 아니라, 주거의 고급성을 판단하는 여러 기준에 따라 분류됩니다. 예를 들어, 전체 연면적이 331㎡ 이상인 주택이거나, 특정 고가의 시설을 갖춘 주택 등이 고급주택으로 간주될 수 있습니다.2. 엘리베이터 설치에 따른 세금 영향3인이상 엘리베이터 설치: 엘리베이터 설치가 "고급주택"으로 분류되어 재산세가 증가할 수 있다는 소문은 있지만, 실제로는 엘리베이터만으로 고급주택으로 분류되지는 않습니다. 다만, 엘리베이터 외에도 주택이 고급주택으로 간주될 수 있는 조건이 충족될 경우 재산세가 더 부과될 수 있습니다.재산세 증가: 고급주택으로 분류될 경우에는 종합부동산세 등 여러 세금이 일반 주택보다 높아질 수 있지만, 이는 앞서 언급한 여러 기준에 따른 종합적인 판단에 따른 것입니다.따라서 엘리베이터를 설치한다고 해서 개인 주택이 곧바로 고급주택으로 분류되거나, 재산세가 무조건적으로 증가하는 것은 아니며, 다른 조건들도 함께 고려됩니다. 엘리베이터 설치가 주택의 고급화 요소로 작용할 수 있지만, 그 외 다른 요소들도 중요하게 작용함을 기억하시기 바랍니다.
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24.09.01
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장기전세주택과 장기전세주택2의 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.장기전세주택과 장기전세주택2는 서울주택도시공사(SH공사)가 제공하는 공공주택 유형 중 하나로, 주거 안정을 위해 저렴한 가격으로 장기 임대하는 주택을 말합니다. 두 유형은 비슷하지만, 일부 세부적인 차이가 있습니다.1. 장기전세주택도입 시기: 장기전세주택은 2007년에 도입된 제도로, 주택을 소유하지 않은 무주택 가구에게 전세금의 80% 이하로 장기간(최대 20년) 임대하는 형태입니다.대상: 중산층 이하의 무주택 가구를 주요 대상으로 하며, 소득 및 자산 기준에 따라 입주 자격이 부여됩니다.임대료: 주변 시세의 약 80% 수준으로 책정됩니다.2. 장기전세주택2도입 시기: 장기전세주택2는 최근 새롭게 도입된 제도로, 기존 장기전세주택의 연장선상에서 보다 다양한 계층을 대상으로 확대된 제도입니다.대상: 기존 장기전세주택보다 좀 더 완화된 소득 및 자산 기준을 적용해 보다 많은 가구가 혜택을 받을 수 있도록 설계되었습니다.임대료: 기존 장기전세주택과 유사하거나 일부는 더 저렴한 조건으로 제공될 수 있습니다.특징: 입주 자격이나 임대 조건 등에서 기존 장기전세주택보다 더 유연한 규정을 적용하여, 중산층 뿐만 아니라 다양한 계층의 무주택 가구가 안정적인 주거를 확보할 수 있도록 하고 있습니다.정리기본적으로 두 제도는 무주택 가구에게 저렴한 임대 주택을 제공한다는 점에서 유사하지만, 장기전세주택2는 기존의 장기전세주택보다 더 완화된 조건을 적용하여 더 많은 사람들이 혜택을 받을 수 있도록 하는 것이 주요 차이점입니다.이 두 제도를 통해 보다 많은 시민들이 안정된 주거를 확보할 수 있도록 하는 것이 서울주택도시공사의 목표입니다.
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24.09.01
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임대주택에 들어가 살려면 어디에, 어떤것을 준비해야 하고 자격요건은 무언지 궁금합니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.임대주택에 들어가기 위해서는 자격 요건을 충족해야 하며, 신청 절차를 따라야 합니다. 임대주택은 주거 안정과 주거 비용 부담을 줄이기 위해 정부나 공공기관이 지원하는 주택입니다. 임대주택에는 여러 유형이 있으며, 각 유형마다 자격 요건과 준비해야 할 서류가 다릅니다. 아래에 임대주택 입주를 위한 주요 사항들을 정리해 드리겠습니다.1. 임대주택의 종류영구임대주택: 저소득층을 위한 주택으로, 장기간 저렴한 임대료로 거주할 수 있습니다.국민임대주택: 중산층 및 저소득층을 대상으로 하며, 임대료가 저렴하고 장기 거주가 가능합니다.행복주택: 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 주택으로, 대중교통 접근성이 좋은 곳에 위치한 주택이 많습니다.공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양받을 수 있는 주택으로, 주로 무주택자를 대상으로 합니다.전세임대주택: 기존 주택을 전세로 임차하여 저렴한 임대료로 거주할 수 있도록 지원합니다.2. 자격 요건임대주택의 자격 요건은 주택의 종류와 지역에 따라 다릅니다. 일반적으로 다음과 같은 자격 요건이 있습니다:소득 요건: 신청자의 소득이 일정 기준 이하인 경우에만 신청할 수 있습니다. 예를 들어, 국민임대주택의 경우 가구 소득이 중위소득의 일정 비율 이하여야 합니다.무주택 요건: 신청일 기준으로 본인 및 세대원이 소유한 주택이 없어야 합니다.기타 요건: 장애인, 고령자, 기초생활수급자, 국가유공자 등 특정 조건을 충족하는 경우 우선 공급 대상이 될 수 있습니다.신혼부부나 청년, 고령자 등을 위한 특별공급이 있으며, 이 경우는 대상자에 따라 소득 및 기타 조건이 다르게 적용될 수 있습니다.3. 신청 절차자격 확인: 먼저, 자신의 자격이 해당 임대주택 유형에 부합하는지 확인해야 합니다. 이는 지역의 공공기관이나 관련 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.신청서 작성 및 제출: 자격 요건을 충족한다면, 해당 임대주택의 신청 기간에 맞춰 신청서를 작성해 제출합니다. 신청서는 온라인 또는 오프라인으로 제출할 수 있으며, 신청 기간과 방법은 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사) 등의 공공기관 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.서류 준비: 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다.주민등록등본가족관계증명서소득증명서(원천징수영수증, 소득금액증명원 등)무주택 확인서기타 추가 서류(장애인 증명서, 국가유공자 확인서 등)심사 및 선정: 제출된 신청서와 서류를 바탕으로 공공기관에서 자격을 심사합니다. 심사를 통과하면 대기자 명단에 오르며, 이후 임대주택이 공급될 때 순서에 따라 입주할 수 있습니다.입주 계약: 선정되면 계약서 작성 후 입주를 진행합니다. 계약 시 보증금과 월세 등의 조건을 확인하고, 입주 후 관리비와 유지비 등을 고려해야 합니다.4. 임대주택 정보 확인임대주택 정보는 아래의 기관에서 확인할 수 있습니다:LH(한국토지주택공사): 주로 국민임대주택, 영구임대주택 등 공공임대주택을 공급합니다.SH(서울주택도시공사): 서울 지역의 임대주택 관련 정보를 제공합니다.지자체 홈페이지: 각 지역 지자체에서 운영하는 임대주택 정보도 확인할 수 있습니다.결론임대주택은 주거 안정과 경제적 부담을 줄이는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 자신에게 맞는 임대주택 유형을 잘 선택하고, 자격 요건과 신청 절차를 정확히 이해한 후 준비하면 입주할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다. 신청 전에 반드시 관련 기관에 문의하거나 해당 웹사이트를 방문해 최신 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
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