전문가 프로필

답변 내역

분양권 공동명의 매매계약서 작성 질문입니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.분양권을 아버지와 50:50 지분으로 공동명의로 진행하시려는 상황에서, 어떻게 계약서를 작성해야 할지 고민이 많으실 텐데요. 다음과 같이 정리해드리겠습니다.매매계약서 vs 증여계약서:매매계약서: 아버지와 지분을 나눠 공동명의로 분양권을 이전하는 경우, 매매계약서를 작성하는 것이 일반적입니다. 이 경우, 실제로 금전 거래가 이루어지며, 매수자가 분양권의 절반을 매수하는 형태가 됩니다.증여계약서: 만약 자식이 무상으로 분양권의 절반을 아버지에게 이전하려는 경우에는 증여계약서를 작성해야 합니다. 증여는 세금 문제가 발생할 수 있으므로, 세무사와 상담하여 세금 문제를 확인하는 것이 중요합니다.지분표시:매매계약서 작성 시, 지분 50:50으로 공동명의로 하려는 사항은 특약사항에 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어, "본 매매는 매수자와 매도자 간의 50:50 지분을 바탕으로 한 공동명의로 진행된다."라는 문구를 추가할 수 있습니다.총매매금액:총매매금액은 말씀하신 대로 **"분양금액(분양가 + 옵션) + 프리미엄금액"**으로 작성하시면 됩니다.정산지불금액:정산지불금액은 **"현재까지 납부한 금액 / 2 + 프리미엄금액"**으로 작성하시면 됩니다. 즉, 분양권을 매수할 때 현재까지 납부한 금액을 반으로 나누어 아버지와 분담하고, 프리미엄 금액은 매수자가 추가로 지불하는 방식입니다.융자금 처리:융자금에 대한 조건은 특약사항에 상세하게 기재하는 것이 좋습니다. 예를 들어, "매수자(아버지)는 0월 0일까지 매도인(자식)에게 융자금(중도금 대출)의 50%를 입금하고, 매도인은 해당 금액으로 중도금 대출을 상환할 의무가 있다."라고 명시할 수 있습니다.이와 같이 계약서를 작성할 때는, 각 항목을 명확하게 기재하고, 양측의 동의를 명확히 해두는 것이 중요합니다. 계약서 작성 후에는 법률 전문가나 공인중개사에게 검토를 받는 것이 안전합니다.
경제 / 부동산
24.09.02
5.0
1명 평가
0
0

투기과열지구에 매매하고싶은데 현금을 어느정도 갖고있어야할까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.동탄2로 이사를 고려 중이시군요. 아파트 가격이 7.2억이라면, 투기과열지구에서 매매할 때 필요한 현금은 아래와 같은 요소들에 따라 달라질 수 있습니다.주택담보대출비율(LTV): 투기과열지구에서는 주택담보대출비율(LTV)이 최대 40%로 제한됩니다. 즉, 7.2억의 40%인 2.88억을 대출받을 수 있습니다. 나머지 금액인 4.32억은 본인의 자금(현금)으로 준비해야 합니다.기타 비용: 취득세, 법무사 비용, 중개 수수료 등 추가 비용도 고려해야 합니다. 취득세는 보통 아파트 가격의 1~3% 정도로 계산되며, 중개 수수료는 아파트 가격에 따라 상이합니다.실제 준비해야 할 금액: 7.2억 아파트의 경우, 40%의 대출(2.88억)을 받고 나머지 4.32억에 취득세 등 기타 비용을 더하면, 약 4.5억~4.6억 정도의 현금을 준비하셔야 할 수 있습니다.따라서, 단순히 20%의 자금만으로는 부족할 수 있으며, 최소 60% 이상을 현금으로 준비하셔야 한다고 보시면 됩니다.좀 더 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있으니, 해당 지역의 대출 가능 여부와 기타 비용을 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.02
0
1

서울 마곡동 마곡역이요 스타필드 마곡은 무산 됐지만요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 서울 마곡동 마곡역 인근에 트레이더스 홀세일 클럽 마곡점이 들어설 예정입니다. 이마트 트레이더스가 브랜드명을 "트레이더스 홀세일 클럽"으로 변경하며, 마곡 지역에도 새롭게 지점을 오픈할 계획을 가지고 있습니다. 이 지점은 대형 창고형 할인매장으로, 기존의 이마트 트레이더스와는 달리 더 강화된 창고형 할인점의 이미지로 운영될 예정입니다.스타필드 마곡이 무산된 이후, 이마트 트레이더스 홀세일 클럽의 입점이 마곡 지역의 새로운 대형 상업 시설로 자리 잡을 가능성이 높습니다. 마곡은 이미 LG, 롯데 등 대기업들이 자리 잡고 있어, 상업 및 주거 중심지로 계속해서 발전하고 있는 지역입니다.따라서, 트레이더스 홀세일 클럽 마곡점의 입점은 마곡동 일대의 상권과 생활 편의성을 더욱 향상시킬 것으로 보입니다
경제 / 부동산
24.09.02
5.0
1명 평가
0
0

행신동 및 일산 아파트에 대해서 질문 드립니다
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.일산의 금호 한양 아파트와 행신동의 무원 2단지 삼보 아파트 중 어느 쪽이 더 전망이 좋을지에 대해 비교해보겠습니다. 두 지역은 각각 다른 장점과 특성을 가지고 있기 때문에, 개인의 필요와 선호에 따라 선택이 달라질 수 있습니다.1. 일산 금호 한양 아파트입지 및 주변 환경: 일산은 고양시 내에서도 상업 및 주거 중심지로서 꾸준히 발전해 온 지역입니다. 특히, 일산 신도시는 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 교통편의성도 뛰어난 편입니다. 대형 쇼핑몰, 공원, 병원 등 생활 편의 시설이 가까운 것이 큰 장점입니다.미래 전망: 일산 지역은 기존 신도시로서 이미 성숙한 주거지이지만, 최근 GTX-A 노선(수도권 광역급행철도)이 예정되어 있어 교통 환경이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다. 이로 인해 일산의 주택 수요가 증가하고, 부동산 가치가 상승할 가능성이 있습니다.2. 행신동 무원 2단지 삼보 아파트입지 및 주변 환경: 행신동은 고양시 내에서 상대적으로 주거 환경이 좋은 지역으로 평가됩니다. 특히, 서울로의 접근성이 뛰어나고, 행신역을 통해 경의중앙선과 KTX를 이용할 수 있는 것이 큰 장점입니다. 또한, 행신동은 주변에 학군이 좋고 생활 편의시설이 잘 발달해 있습니다.미래 전망: 행신동은 서울에 인접해 있는 지역으로, 특히 서울로 출퇴근하는 직장인들에게 인기가 많습니다. 최근 수도권 서부 지역의 부동산 가치가 점차 상승하는 경향이 있기 때문에, 향후 가치 상승 가능성도 충분히 있습니다.따라서, 서울 접근성을 중시하는 경우 행신동 무원 2단지 삼보 아파트를, 장기적인 발전 가능성과 편리한 생활 환경을 중시하는 경우 일산 금호 한양 아파트를 고려하는 것이 좋습니다. 최종 선택은 개인의 상황과 우선순위에 따라 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.02
5.0
1명 평가
0
0

서울 광진구에서 구형 아파트를 사는건 무모할까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.서울 광진구에서 구형 아파트를 구매하는 것이 무모한 선택인지는 여러 요인에 따라 달라집니다. 다음은 이를 판단하기 위한 몇 가지 주요 고려 사항입니다.1. 광진구의 입지광진구는 서울 동부에 위치하며, 한강과 인접해 있어 교통이 편리하고 주거 선호도가 높은 지역입니다. 특히 강남, 강북으로의 접근성이 좋아 서울 내에서도 인기가 있는 지역 중 하나입니다. 이 지역의 특성상 부동산 가치는 안정적인 편입니다.2. 구형 아파트의 장점가격 경쟁력: 신축 아파트에 비해 구형 아파트는 상대적으로 저렴한 가격으로 구매할 수 있습니다. 이는 초기 투자 부담을 줄일 수 있는 장점입니다.재건축 가능성: 구형 아파트의 경우 재건축 대상이 될 가능성이 있습니다. 재건축이 이루어지면 아파트 가치가 크게 상승할 수 있습니다. 특히 광진구는 재건축 기대감이 높은 지역으로, 이러한 가능성을 고려해 투자하는 사람들이 많습니다.3. 구형 아파트의 단점관리 비용: 구형 아파트는 신형 아파트에 비해 관리비용이 더 많이 들 수 있으며, 구조나 시설의 노후화로 인해 추가적인 수리비용이 발생할 가능성이 있습니다.재건축 리스크: 재건축이 쉽게 이루어지지 않을 경우, 아파트의 가치는 크게 상승하지 않을 수 있습니다. 재건축 규제나 다른 외부 요인으로 인해 오랜 시간이 걸릴 수도 있습니다.4. 부동산 시장 전망부동산 시장은 다양한 경제적, 정책적 요인에 따라 변동합니다. 다만, 서울의 인기 지역인 광진구는 장기적으로 봤을 때 안정적인 수요가 지속될 가능성이 높습니다. 특히 서울의 전반적인 부동산 공급이 제한적인 상황에서는, 구형 아파트라도 향후 가치가 상승할 가능성이 있습니다.결론광진구에서 구형 아파트를 사는 것은 무모한 선택이라고 보기 어렵습니다. 오히려 신축 아파트에 비해 가격 부담이 적고, 재건축 가능성 등으로 인해 장기적인 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 이러한 선택은 개인의 재정 상황, 시장 전망, 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 구체적인 상황에 따라 전문가와 상담해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.02
0
0

건설투자시 한국투자신탁이 준공까지 책임진다는건?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.한국투자신탁이 준공까지 책임진다"는 말은, 한국투자신탁이 건설 프로젝트가 성공적으로 완공될 때까지 투자자에게 일정한 보호를 제공하겠다는 의미로 해석됩니다. 하지만, 이러한 문구는 투자자에게 안전한 투자라고 강조하는 마케팅 표현일 수 있으며, 실제로 모든 위험을 완벽히 제거한다는 의미는 아닐 수 있습니다. 이와 관련해 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다.1. 책임의 범위한국투자신탁이 "준공까지 책임진다"고 했을 때, 이 말은 일반적으로 프로젝트가 중단되거나 문제가 발생했을 경우, 신탁사가 이를 해결하려고 노력할 의무가 있다는 것을 의미합니다. 그러나 이 의무는 계약서에 명시된 범위 내에서만 적용되며, 실제로 발생할 수 있는 모든 리스크를 완벽하게 커버할 수 있는지는 별도의 검토가 필요합니다.2. 투자자 보호한국투자신탁은 프로젝트가 문제가 생길 경우, 이를 해결하기 위한 다양한 방법을 강구할 수 있습니다. 예를 들어, 추가 자금을 투입하거나, 프로젝트의 자산을 매각하여 투자금을 회수하려는 노력을 할 수 있습니다. 그러나 이러한 노력이 성공하지 않을 가능성도 있습니다.일반적으로 신탁사가 준공까지 책임을 진다고 해도, 그 과정에서 예기치 못한 리스크가 발생할 경우, 투자자에게 발생할 수 있는 손실이 완전히 보호되는 것은 아닙니다.3. 투자금 회수프로젝트가 실패하거나 중단되면 투자금을 전액 회수하는 것이 어려울 수 있습니다. 신탁사가 일정 부분 손실을 줄이기 위한 조치를 취할 수는 있지만, 투자금을 100% 회수할 수 있다고 보장하기는 어렵습니다.따라서 "투자금이 잘못될 일이 없다"는 표현은 과장된 주장일 가능성이 높습니다. 투자자 입장에서는 여전히 프로젝트의 성공 여부에 따라 투자금이 위험에 처할 수 있습니다.4. 실제 계약 내용 확인신탁사의 역할과 책임은 계약서에 명시된 내용을 기준으로 판단해야 합니다. "준공까지 책임진다"는 마케팅 문구를 그대로 믿기보다는, 실제로 어떤 책임을 지는지, 리스크가 발생할 경우 어떤 절차로 투자금을 회수할 수 있는지에 대한 구체적인 내용을 확인하는 것이 중요합니다.결론한국투자신탁이 "준공까지 책임진다"는 문구는 투자자에게 일정한 보호를 제공하려는 의도로 해석할 수 있지만, 이는 모든 리스크를 완전히 제거하거나, 투자금을 100% 회수할 수 있다는 보장이 아닙니다. 따라서 투자자는 계약서의 구체적인 내용을 꼼꼼히 확인하고, 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 추가적인 법적 조언을 구하는 것도 고려해 볼 만한 선택입니다.
경제 / 부동산
24.09.02
5.0
1명 평가
0
0

분양아파트가 얼마에 매매가 되어야 이익인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.분양 아파트 매매 시 이익을 계산하기 위해서는 총비용과 목표 수익을 고려한 매매가를 산정해야 합니다. 주어진 정보를 바탕으로 계산해 보겠습니다.1. 총비용 계산분양가: 6.2억 원입주 전 들어간 돈: 2.7억 원잔금 대출 이자 (2년 동안): 3,500만 원따라서, 총비용은 다음과 같이 계산됩니다. 6.2 억 + 0.35 억 = 6.55억2. 목표 이익 계산목표 이익: 1억 ~ 2억 원3. 필요한 매매가 계산원하는 이익을 얻기 위해, 매매가는 총비용에 목표 이익을 더한 값이 되어야 합니다.1억 원의 이익을 얻기 위한 매매가:6.55 억 + 1 억 = 7.55 억 2억 원의 이익을 얻기 위한 매매가= 6.55 억 + 2 억 = 8.55 억결론2년 후에 1억 원의 이익을 보기 위해서는 7.55억 원에 매매가 되어야 하고, 2억 원의 이익을 보기 위해서는 8.55억 원에 매매가 되어야 합니다.이 계산은 단순히 현재까지 예상된 비용과 이익만을 반영한 것입니다. 추가로 고려할 요소로는 부동산 시장의 변동성, 세금(양도소득세 등), 기타 비용 등이 있습니다.따라서 실제 거래 시에는 이런 요소들을 함께 고려해 보다 정확한 목표 매매가를 설정하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.09.02
4.0
1명 평가
0
1

연중 언제쯤 주택매매를 하는것이 가장 좋을까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.아파트 매매 시기를 결정할 때는 계절적 요인과 시장 동향을 고려해야 합니다. 일반적으로 주택 매매 가격과 거래량은 연중 특정 시기에 따라 변동이 있습니다. 다음은 아파트 매매 시기에 대한 일반적인 경향입니다:1. 겨울철 (12월 ~ 1월)가격 하락 가능성: 겨울철은 전통적으로 주택 거래가 가장 적은 시기입니다. 특히 연말과 설 연휴가 겹치는 12월과 1월은 부동산 시장이 비교적 한산해지면서, 매도자가 가격을 낮춰 거래를 성사시키려는 경우가 종종 발생합니다. 따라서 이 시기에 매매를 시도하면 상대적으로 낮은 가격에 주택을 구입할 가능성이 높습니다.2. 가을철 (9월 ~ 11월)가격 안정: 가을철은 전반적으로 시장이 안정된 시기로, 가격이 급등하지 않으면서도 선택할 수 있는 매물이 어느 정도 있습니다. 따라서 무리하게 비싼 가격에 구매하지 않고도 적절한 거래를 할 수 있는 시기입니다.3. 봄철 (3월 ~ 5월)가격 상승 가능성: 봄철은 새 학기 시작과 함께 이사 수요가 많아지는 시기입니다. 이 시기에 맞추어 아파트를 매매하려는 수요가 증가하면서 매매가와 거래량이 상승하는 경향이 있습니다. 따라서 이 시기는 주택 매매에 있어 가격이 다소 높을 수 있는 시기입니다.4. 여름철 (6월 ~ 8월)가격 변동성: 여름 휴가철과 맞물려 거래가 잠잠해질 수 있습니다. 특히 장마철과 무더위로 인해 부동산 시장이 일시적으로 조용해지는 경향이 있습니다. 이때도 겨울철만큼은 아니지만, 상대적으로 매물의 가격 협상이 가능할 수 있습니다.결론통계적으로 보면 **겨울철(12월 ~ 1월)**이 아파트를 비교적 낮은 가격에 구매할 수 있는 시기로 자주 언급됩니다. 이 시기는 주택 시장이 전반적으로 비수기이기 때문에 매도자들이 가격을 낮추거나 협상에 유리한 조건을 제시할 가능성이 큽니다. 다만, 이는 통계적인 경향일 뿐, 개별 아파트나 특정 지역의 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 주택을 구매할 때는 해당 시기의 부동산 시장 동향을 꼼꼼히 분석하고, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.02
5.0
1명 평가
0
0

신세계백화점 수서점 상암DMC 롯데몰이요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 서울에서 진행 중인 주요 개발 프로젝트들에 대한 설명이 맞습니다. 조금 더 자세히 설명드리겠습니다.1. 신세계백화점 수서점수서역 주변에 신세계백화점이 들어설 예정입니다. 이 백화점은 수서역과 직접 연결될 계획이며, SRT(수서고속철도), 지하철 3호선, 수인분당선, 그리고 앞으로 개통될 GTX-A 노선까지 연결될 예정입니다. 이러한 교통망의 확충은 수서역 주변 지역을 서울의 주요 교통 허브로 만들고, 백화점과 상업 시설의 접근성을 높여 지역의 상권을 크게 활성화시킬 것으로 기대됩니다.2. 상암 DMC 롯데몰상암DMC 지역에 롯데몰이 들어설 계획입니다. 이 롯데몰은 디지털미디어시티역과 직접 연결될 예정이며, 이 역은 지하철 6호선과 공항철도가 지나가는 중요한 환승역입니다. 또한 경의중앙선 디지털미디어시티역과도 연결될 예정입니다.특히 롯데몰이 민자역사로 개발될 예정인데, 이는 민간 자본이 투입되어 상업 시설과 교통 시설이 함께 개발되는 형태를 의미합니다. 이러한 방식으로 역과 몰이 결합된 복합 시설이 만들어지면, 상암DMC 지역의 유동인구가 증가하고, 상권의 발전이 가속화될 것으로 예상됩니다.이 두 프로젝트 모두 서울의 중요한 교통 중심지에서 이루어지는 대형 상업 개발이기 때문에, 해당 지역의 부동산 가치 상승과 지역 경제 활성화에 큰 영향을 미칠 것입니다.
경제 / 부동산
24.09.02
5.0
1명 평가
0
0

현재 강북에서 가장 발전된 곳, 그리고 집값이 비싼 곳은 어디인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.강북 지역에서 한강 변을 제외하고 가장 발전된 곳이자 집값이 비싼 지역을 꼽자면, 용산구와 한남동이 가장 대표적입니다.1. 용산구용산구는 서울의 중심부에 위치해 있으며, 국제 업무지구 개발과 같은 대형 개발 프로젝트로 인해 꾸준히 발전하고 있는 지역입니다. 특히 한남동과 이태원, 한강로 일대는 고급 주택가와 함께 외국 대사관, 고급 레스토랑 및 문화 시설 등이 밀집해 있어 주거 선호도가 매우 높습니다.용산구 내에서도 한남동은 매우 높은 집값을 자랑하는 곳입니다. 한남동은 외교단지와 고급 주택이 많아 부유층의 주거지로 잘 알려져 있습니다. 특히 한남동의 고급 빌라와 주택들은 가격이 매우 높습니다.2. 종로구종로구의 일부 지역도 발전 수준이 높고, 특히 삼청동과 평창동은 주거지로 인기가 많습니다. 특히 평창동은 조용하고 쾌적한 환경 덕분에 고급 주택지로 알려져 있습니다.명동도 종로구에 속해 있으며, 상업적인 가치는 높지만 주거용 부동산보다는 상업용 부동산이 주를 이루기 때문에 순수한 주거 지역의 집값과는 조금 다를 수 있습니다.3. 성북구성북구의 성북동과 정릉동 역시 고급 주택가로 유명합니다. 성북동은 서울의 전통적인 부촌으로, 전통 한옥과 현대식 고급 주택들이 공존하는 지역입니다.4. 강북구강북구는 상대적으로 개발이 덜 된 지역이지만, 미아동 일대는 최근 재개발과 재건축이 활발히 진행되면서 부동산 가격이 상승하고 있습니다. 그러나 여전히 용산구나 성북구에 비해 집값은 낮은 편입니다.결론적으로, 한강 변을 제외하고 강북 지역에서 가장 비싼 지역은 용산구 한남동이 꼽히며, 그 외에도 종로구의 평창동, 성북구 성북동 등이 비싼 주거지로 알려져 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.02
0
0

1
2
3
4
5
6
7
8
9