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월세에 대한 궁금한게 있습니다!!!
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 상황에서, 월세를 밀린 상태에서 보증금으로 월세를 상계한 뒤 남은 보증금이 90만 원이고, 9월 20일에 나가신다면 월세 계산 방식에 대해 궁금해하시는 점을 정리해보면 다음과 같습니다.1. 월세 계산 방식일반적으로 월세는 일할 계산을 합니다. 즉, 월세가 43만 원이라면, 9월 한 달치 전체 월세를 다 내는 것이 아니라 9월 1일부터 9월 20일까지 거주한 일수에 해당하는 금액만 지불하면 됩니다.예를 들어, 9월 한 달이 30일이라고 가정하면, 20일간 거주한 월세는 43만 원 × (20/30) = 약 28만 7천 원이 됩니다. 따라서 9월 20일까지의 일할 계산된 금액만 차감됩니다.2. 보증금 처리현재 남은 보증금 90만 원 중에서, 위에서 계산한 28만 7천 원을 차감한 나머지 금액이 반환될 수 있습니다.또한, 계약서에 별도로 명시된 내용이 없다면, 9월 20일 이후의 기간에 대해서는 추가 월세를 지불할 필요는 없습니다.3. 2주 남은 기간9월 20일에 나가게 된다면, 이미 20일까지의 월세는 일할 계산으로 정산되었기 때문에, 추가적으로 남은 기간(9월 21일 ~ 10월 4일)의 월세는 반환받거나 청구할 권리는 없습니다.이와 관련된 사항은 임대차 계약서에 명시된 조건을 한 번 더 확인하는 것이 좋으며, 임대인과 사전 협의하는 것이 불필요한 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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전세대출 사용중 청약아파트 입주하려고 잔금집단대출시
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.전세대출을 사용 중이신 상태에서 청약 아파트의 입주를 준비하실 때, 기존 전세대출과 새 아파트 잔금대출 간의 문제는 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 지금 상황을 고려했을 때, 세입자를 구하지 못하면 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로 잔금 대출에 차질이 생길 수 있습니다. 여기서 고려할 몇 가지 사항과 대안입니다:1. 전세대출 정리 필요 여부전세대출은 기본적으로 전세 계약 기간 내에 유지되는 것이 원칙입니다. 청약 아파트 입주 시 기존 전세집에서 퇴거하고 전세보증금을 반환받아야 하며, 이 과정에서 전세대출도 상환해야 합니다. 전세대출을 그대로 남겨두고 입주 아파트의 잔금대출을 받을 수는 없기 때문에 전세대출을 먼저 상환해야 잔금대출이 가능합니다.2. 전세보증금 반환 지연 시 문제점현재 세입자가 구해지지 않으면 전세보증금을 반환받지 못해 전세대출 상환에 문제가 생길 수 있습니다. 이 경우 입주 아파트 잔금 대출에 차질이 생길 가능성이 있습니다. 일반적으로 두 개의 주택에 대한 대출은 동시에 받을 수 없기 때문입니다.3. 대안 및 해결 방법임차권 등기 명령: 전세금 반환이 지연될 경우, 임차권 등기 명령을 신청해 새로운 세입자가 구해질 때까지 전세금 반환을 보장받을 수 있습니다. 이렇게 하면 퇴거 후에도 임차권을 보유한 상태로 보증금을 받을 권리를 유지하면서 청약 아파트 입주가 가능합니다.신용 대출 또는 브리지론 활용: 전세보증금을 받지 못하는 경우 일시적으로 신용 대출이나 브리지론(Bridge Loan)을 통해 자금을 마련한 후, 전세보증금을 돌려받는 대로 해당 대출을 상환할 수 있습니다. 브리지론은 단기 자금 조달 방식으로, 주로 보증금을 돌려받기 전까지 임시로 사용하는 대출입니다.주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증: 보증금 반환이 어려운 상황에 대비해 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 전세금 반환 보증 상품을 이용할 수 있습니다. 이를 통해 세입자가 구해지지 않더라도 보증기관에서 보증금을 대신 지급해주는 방식입니다.4. 대출 진행 시 상담은행과의 사전 상담: 잔금 대출을 진행할 은행에 전세금 반환 문제에 대해 미리 상담을 해보는 것이 중요합니다. 은행은 이러한 상황을 고려해 대출 방안을 제시할 수 있으며, 브리지론이나 신용 대출 등의 추가 방안을 설명해줄 수 있습니다.결론전세보증금 반환이 지연될 경우 잔금대출이 어려워질 수 있지만, 임차권 등기 명령이나 브리지론 등을 통해 자금을 임시로 조달하는 방법을 고려할 수 있습니다. 또한, 대출을 진행할 은행과 미리 상담하여 가능성 있는 해결 방안을 찾는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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복도식 아파트 이사오셨는데 상자가 많아요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.5개월 동안 참아오셨다면 이제 말씀을 드려도 될 시기라고 생각됩니다. 특히, 복도식 아파트의 복도는 공용 공간이기 때문에 다른 입주자들도 이용해야 할 공간입니다. 짐이 복도에 오랜 기간 쌓여 있으면 화재나 안전 사고의 위험도 커지고, 불편을 느끼는 다른 주민들도 있을 수 있습니다.말을 꺼낼 때의 팁:정중하고 배려 있게 말하기: 상대방이 기분 나쁘지 않도록, "짐이 복도에 있어서 조금 불편한 점이 있다"고 부드럽게 이야기하세요. 해결 방안을 함께 모색하는 태도를 보여주면 좋습니다.안전 문제 언급: "화재 시 피난 경로가 막히면 위험할 수 있다"는 점을 강조하면 상대방도 이를 심각하게 받아들일 수 있습니다.도움을 제안: 짐 정리를 도와주거나, 보관 장소를 찾는 데 도움을 주는 제스처도 긍정적으로 받아들여질 수 있습니다.이러한 방식으로 말하면 상대방도 기분 상하지 않고 상황을 개선하는 데 협조할 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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명도소송하기전에 내용증명 안보내도 되는게 사실인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.명도소송 전에 내용증명을 반드시 보내야 하는 것은 아닙니다. 그러나 내용증명을 보내는 것이 일반적으로 권장되는 이유는 임대차계약 해지를 공식적으로 통지하고, 법적 절차에서 이를 증거로 활용할 수 있기 때문입니다.1. 명도소송 전 내용증명의 필요성필수는 아님: 법적으로 명도소송을 제기하기 전에 반드시 내용증명을 보내야 한다는 규정은 없습니다. 즉, 내용증명 없이도 명도소송을 바로 진행할 수 있습니다.권장 이유: 하지만 내용증명을 보내면 임차인에게 계약 해지 의사를 공식적으로 전달한 기록을 남길 수 있고, 법적 절차에서 명확한 증거로 활용할 수 있어 분쟁 발생 시 유리합니다. 특히 임차인이 해지 통지를 받지 못했다고 주장할 경우를 대비하기 위해 내용증명이 유용합니다.2. 일반적인 절차내용증명: 보통 임대인은 계약 해지나 연체된 임대료 문제 등을 이유로 내용증명을 보내 임차인에게 정식으로 통지합니다.점유이전금지가처분: 명도소송이 시작되기 전에 임차인이 제3자에게 임대 목적물을 불법으로 양도하지 못하도록 하는 법적 조치로, 임대인 입장에서 매우 중요합니다.명도소송: 임차인이 내용증명 후에도 퇴거하지 않으면 명도소송을 제기할 수 있습니다.강제집행: 법원이 명도소송에서 임대인의 승소 판결을 내리면, 임차인이 퇴거하지 않을 경우 강제집행을 통해 퇴거 조치를 할 수 있습니다.3. 실무적 조언분쟁 예방: 내용증명을 보내는 것은 법적 분쟁을 사전에 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다. 임차인에게 계약 해지 의사나 명도 요구를 명확히 전달하는 절차이기 때문에, 향후 법정에서 이를 근거로 소송을 진행하기 용이합니다.따라서 내용증명을 꼭 보내야 하는 것은 아니지만, 법적 분쟁을 최소화하고 소송 절차를 보다 확실하게 진행하기 위해 내용증명을 보내는 것이 권장됩니다
경제 / 부동산
24.09.05
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세입자를 떠안고 매매를 하는게 어떤 장단점이 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.세입자를 떠안고 매매를 하는 경우, 즉 임차권이 있는 상태에서 매매하는 경우의 장단점과 기본적인 구조는 다음과 같습니다.1. 구조 이해:세입자가 있는 주택을 매매하는 경우, 세입자의 전세금은 매수인이 새로운 집주인으로서 승계하게 됩니다.원래 집주인이 세입자로부터 받은 전세금은 매매 시 매도인이 매수인에게 넘겨줄 필요가 없습니다. 즉, 세입자의 전세보증금은 매매 과정에서 매수인이 승계하고, 임대차 계약이 종료될 때 새로운 집주인이 세입자에게 전세금을 반환하게 됩니다.전세보증금이 매매가의 일부로 상쇄된다고 볼 수 있습니다. 예를 들어, 매매가가 7억 원이고 전세보증금이 3억 원이라면, 매수인은 7억 원에서 전세보증금 3억 원을 제외한 4억 원만을 매도인에게 지불하게 됩니다.2. 장점:매매 금액 부담 완화: 세입자의 전세보증금을 승계하게 되면, 그 금액만큼 매매 대금에서 차감할 수 있어 초기 자금 부담이 줄어듭니다.임대수익 가능: 세입자가 계속 거주할 경우, 월세나 전세로 인한 임대수익을 받을 수 있는 구조가 됩니다.급매나 낮은 매매가 가능성: 세입자가 있는 주택은 일반적으로 수요가 적어 매매가가 낮게 책정되는 경우가 있습니다. 따라서 시세보다 저렴하게 주택을 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.3. 단점:즉시 입주 불가능: 세입자가 거주하고 있기 때문에 즉시 입주할 수 없습니다. 임대차 계약이 종료될 때까지 기다려야 하며, 그 기간 동안 매수인은 주택을 사용하지 못합니다.임대차 계약 조건 유지: 세입자의 기존 임대차 계약 조건을 새로운 집주인이 그대로 승계해야 합니다. 이는 전세 만료 시점이나 월세 조건을 매수인이 바꾸지 못할 수 있다는 것을 의미합니다.전세보증금 반환 부담: 만약 전세가 만료되면 매수인이 세입자에게 전세보증금을 반환해야 합니다. 이는 매매 시점에서 현금이 부족한 경우 문제가 될 수 있습니다.세입자와의 분쟁 가능성: 기존 세입자와 임대차 계약 관련 문제나 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다. 이는 집 관리나 유지보수와 관련한 문제가 될 수 있습니다.결론:세입자를 떠안고 매매하는 것은 초기 자금 부담을 줄일 수 있지만, 임대차 계약과 세입자와의 관계를 신중히 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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월 급여가 들쑥날쑥인 경우 주택담보대출시 소득이 어떻게 산정되나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.주택담보대출을 신청할 때, 급여가 들쑥날쑥한 상황에서 소득 산정 방식과 대출 시 불이익은 다음과 같습니다:1. 소득 산정 방법평균 소득: 소득이 일정하지 않더라도 대출 기관은 통상적으로 최근 1년 또는 6개월간의 평균 소득을 산정합니다. 하지만, 현재 4대보험 가입이 4개월 되었기 때문에 대출 시점에서는 그 기간 동안의 급여 명세서를 기반으로 평균 소득을 산출할 가능성이 큽니다. 만약 인센티브가 많다면, 이를 포함한 총 급여에서 월 평균을 계산하게 됩니다.인센티브 반영: 인센티브가 일정하지 않더라도 일부 은행에서는 고정적으로 받은 인센티브를 소득으로 인정해 주지만, 그 금액의 변동성이 클 경우 이를 보수적으로 반영할 수 있습니다.세전 소득 기준: 대출 심사 시 세전 소득을 기준으로 산정하며, 4대보험 가입 여부와 근로소득 원천징수영수증 등을 통해 소득을 확인합니다.2. 대출 시 불이익 및 불리한 점소득 변동성에 따른 대출 한도 축소: 소득이 일정하지 않고 변동성이 크다면, 은행은 안정적인 상환 능력을 보수적으로 평가하여 대출 한도를 줄이거나 제한할 수 있습니다. 특히 인센티브가 차지하는 비율이 크면, 고정적 소득만으로 상환 능력을 평가하는 경향이 있습니다.대출 금리: 소득이 일정하지 않으면, 은행에서 대출 상환에 대한 리스크를 더 높게 평가할 수 있습니다. 이로 인해 대출 금리가 다소 높아질 가능성이 있습니다.계약직의 한계: 계약직의 경우 고용 안정성이 낮다고 평가받아, 대출 심사에서 신용 등급이나 상환 능력을 더 엄격하게 평가할 수 있습니다. 일부 은행에서는 대출 한도를 크게 축소하거나 보증을 요구할 수 있습니다.이러한 상황을 미리 고려하여, 소득 증빙 자료를 철저히 준비하고, 다양한 금융 상품을 비교해보는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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서울지역도 최근 매매가의 흐름이 크게 편차를 보이는데 최근 크게 떨어지는 지역과 상승하는 지역이 어디인가요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.서울 지역의 아파트 매매가가 최근 지역별로 큰 편차를 보이고 있습니다. 특정 지역은 상승세를 이어가는 반면, 일부 지역은 하락세를 보이고 있습니다. 이를 요약하면 다음과 같습니다.크게 상승하는 지역강남권 및 신축 단지: 강남구, 서초구, 송파구 등의 강남 3구는 여전히 선호도가 높아 매매가가 상승하고 있습니다. 특히 잠실, 반포, 강남 대단지 아파트에서 가격 상승이 두드러집니다. 이런 지역은 우수한 학군, 편리한 교통, 그리고 신축 대단지의 공급이 적은 상황에서 매수세가 꾸준히 이어지고 있습니다(강동구: 고덕과 같은 강동구의 신축 단지 또한 꾸준히 상승 중입니다. 이러한 지역들은 생활 인프라가 잘 갖춰져 있고, 개발 호재가 있어 가격 상승세를 유지하고 있습니다(하락하거나 조정되는 지역은평구, 관악구, 금천구: 반면, 강남권 외 지역이나 상대적으로 입지 조건이 불리한 지역에서는 가격 하락 또는 조정이 이루어지고 있습니다. 은평구, 관악구, 금천구 등은 매수세가 약해져 하락세를 보이거나 보합세에 머무르고 있습니다. 특히 저가 아파트나 갭 투자가 유행했던 지역들이 가격 조정을 겪고 있습니다노원구, 도봉구: 노원구와 도봉구 등의 강북권 지역도 최근 가격 하락세가 이어지고 있으며, 특히 저층 구축 아파트들이 수요 부족으로 인해 가격이 떨어지고 있습니다(서울 부동산 시장은 지역별로 상황이 다르며, 신축 단지나 강남권은 여전히 강세를 보이는 반면, 상대적으로 공급이 많은 지역이나 입지가 약한 지역은 가격 조정 국면을 맞고 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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주택관리사의 준비중인데 민법 공부하는 방법 조언 부탁드려요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.주택관리사 자격증을 준비하면서 민법을 공부하는 게 어렵게 느껴지실 수 있지만, 체계적으로 접근하면 충분히 극복할 수 있습니다. 민법은 용어도 어렵고, 개념이 복잡하기 때문에 아래 방법들을 참고해 보시면 도움이 될 수 있을 것 같습니다.1. 기본 개념부터 확실히 잡기핵심 개념 정리: 민법에서 자주 나오는 기본적인 개념(물권, 채권, 법률행위 등)을 확실히 이해하는 것이 중요합니다. 처음에는 개념을 익히고, 그다음 관련 사례를 통해 이해도를 높이는 방식으로 공부하세요.사례 중심 학습: 이론만 공부하는 것보다 실생활에 적용될 수 있는 사례를 공부하는 것이 훨씬 도움이 됩니다. 사례를 통해 어떻게 법이 적용되는지를 파악하면 개념이 더 명확해집니다.2. 조문을 자주 읽고 익히기민법은 조문을 중심으로 구성되어 있기 때문에 법조문을 반복해서 읽고 익히는 것이 필요합니다. 자주 나오는 중요한 조문을 외우기보다는, 이를 읽으면서 자연스럽게 익숙해지도록 해야 합니다. 특히 시험에서 자주 나오는 조문들을 따로 정리해 두는 것이 도움이 됩니다.3. 기출문제 분석기출문제를 풀어보면서 출제 경향을 파악하는 것이 중요합니다. 어떤 부분에서 자주 문제가 나오는지, 주로 어떤 개념들이 시험에 등장하는지 기출문제를 통해 알 수 있습니다. 기출문제는 복습할 때도 유용하며, 자주 틀리는 문제를 반복해서 푸는 것이 좋습니다.해설을 꼼꼼히 읽고, 왜 틀렸는지 분석하는 과정이 실력 향상에 도움이 됩니다.4. 스터디나 학습 커뮤니티 활용혼자 공부하는 것보다는 스터디 그룹을 만들어 서로 질문을 주고받거나, 학습 커뮤니티에서 다른 사람들과 정보를 공유하는 것이 효과적입니다. 혼자서 이해가 안 되던 부분도 다른 사람과 대화를 통해 쉽게 이해할 수 있습니다.5. 민법 기본서와 요약서 병행기본서로 개념을 익힌 후, 요약서나 핵심 정리 자료로 반복해서 복습하세요. 기본서로 깊이 있게 공부한 후 요약서로 반복 학습하면 전체 구조를 잡는데 효과적입니다.또한, 유튜브 강의나 인터넷 강의를 통해 어려운 부분을 쉽게 설명하는 강사를 찾아보는 것도 좋은 방법입니다.6. 하루에 일정 시간 투자민법은 처음에는 어렵지만, 반복해서 익숙해지면 이해도가 점점 높아집니다. 매일 조금씩이라도 꾸준히 학습하는 것이 중요합니다. 하루에 일정한 시간을 투자해서 꾸준히 공부하는 습관을 들이면 자연스럽게 익힐 수 있습니다.민법은 이해의 폭을 넓히기 위한 시간이 필요하니 조급해하지 마시고, 차근차근 공부해 나가시면 좋은 결과를 얻으실 수 있을 겁니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.09.05
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월세계약중 2기미납이 ..궁금해요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.월세 계약 중 임차인이 월세를 미납하는 경우, 임대인이 계약을 해지할 수 있는 조건은 주로 임대차계약서에 명시된 내용과 관련 법률에 따라 달라집니다. 일반적으로 한국의 주택임대차보호법을 기준으로 설명드리면, 몇 가지 주요 사항이 있습니다.1. 월세 2기 미납 시 계약 해지 가능 여부법적 기준: 주택임대차보호법에 따르면, 월세를 2기(2개월) 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있는 권리가 생깁니다. 이때 2기는 연속된 2개월분을 의미하지 않고, 총 2번의 월세를 미납한 상태를 말합니다. 즉, 한 번 연체 후 그다음 달에 납부하고, 또 한 번 연체해도 해지 사유가 될 수 있습니다.2. 2개월 연속 미납 시 해지 가능 여부연속 미납 여부: 임대차보호법에서 명시하는 "2기 미납"은 연속 미납 여부와 상관없이 총 2회의 미납을 기준으로 합니다. 따라서 한 번 밀리고, 중간에 납부를 잘했더라도 다시 한 번 밀리면 총 2번 미납한 것으로 간주됩니다. 이 경우에도 임대인은 계약 해지를 할 수 있습니다.3. 금액이 2개월분일 때 해지 가능 여부월세 미납 금액이 2개월분이면 해지 가능: 법적으로 2개월치 월세가 미납된 경우라면, 금액 기준으로도 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 예를 들어, 1월과 2월분 월세를 내지 않았거나 1회에 2개월분이 연체되었다면, 임대차계약 해지가 가능합니다.따라서, 질문하신 상황에서는:1달 밀리고 납부한 후 다시 1달 밀려서 총 2번 미납했다면 해지 가능성이 있습니다.연속 미납이 아니더라도 총 2번의 월세 미납이 발생하면 해지 사유가 될 수 있습니다.2개월분의 월세가 미납된 상태라면 금액 기준으로 해지가 가능합니다.정확한 해지 가능 여부는 계약서에 명시된 조항이나 임대차 보호법의 세부 내용을 확인하는 것이 좋으며, 법적 분쟁을 피하기 위해서는 상황이 발생하기 전에 임대인과 협의하는 것이 권장됩니다.
경제 / 부동산
24.09.05
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아파트에 공용 uhd안테나 달수 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.아파트에 공용 UHD 안테나를 설치할 수 있는지는 주로 아파트 관리 규정과 대표회의의 결정에 달려 있습니다. 다음 절차를 참고할 수 있습니다:관리실 또는 관리사무소에 문의: 먼저, 아파트 관리사무소에 문의하여 공용 UHD 안테나 설치 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 아파트마다 시설 관리 기준이 다를 수 있으므로, 해당 단지의 상황을 알아보는 것이 중요합니다.입주자 대표회의 요청: 공용 시설의 설치는 대부분 입주자 대표회의에서 결정됩니다. 따라서 공용 UHD 안테나 설치에 대한 의견을 모아 입주자 대표회의 안건으로 상정하는 것이 좋습니다. 입주민 다수가 필요성을 느끼고 동의하면, 대표회의에서 설치를 결정할 수 있습니다.비용 문제: 공용 안테나 설치에는 비용이 발생하므로, 이 부분에 대한 논의도 필요합니다. 아파트 관리비에서 부담할 것인지, 따로 분담할 것인지 결정해야 합니다.기술적 검토: 해당 아파트의 구조나 환경에 따라 공용 안테나 설치가 기술적으로 가능한지, 수신 상태가 좋은지 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.개인적으로 설치할 수 있지만, 공용으로 설치하면 다른 입주민들도 혜택을 볼 수 있어 관리실과 협의해보는 것이 좋은 방법입니다
경제 / 부동산
24.09.04
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