세입자를 떠안고 매매를 하는게 어떤 장단점이 있나요?
주택 매매가가 7억인데 세입자를 떠안고 매매를 하게 되면 원래 집주인이 받은 전세금은 다시 뱉어내는건지 이 구조도 이해가 안 됩니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
우선 계약금을 주고 받으며 계약을 체결한 뒤에 잔금시에 임차인의 임차보증금액은 잔금에서 상계처리 합니다.
예를 들어 임차보증금이 5억이라면 매매가액 7억이니 임차인은 승계받고 2억만 주고 받으면 됩니다.
계약시 7천만원을 주고 받았을테니 잔금때는 1억3천만원은 주고 받겠네요.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.
세입자를 떠안고 매매를 하는 경우, 즉 임차권이 있는 상태에서 매매하는 경우의 장단점과 기본적인 구조는 다음과 같습니다.
1. 구조 이해:세입자가 있는 주택을 매매하는 경우, 세입자의 전세금은 매수인이 새로운 집주인으로서 승계하게 됩니다.
원래 집주인이 세입자로부터 받은 전세금은 매매 시 매도인이 매수인에게 넘겨줄 필요가 없습니다. 즉, 세입자의 전세보증금은 매매 과정에서 매수인이 승계하고, 임대차 계약이 종료될 때 새로운 집주인이 세입자에게 전세금을 반환하게 됩니다.
전세보증금이 매매가의 일부로 상쇄된다고 볼 수 있습니다. 예를 들어, 매매가가 7억 원이고 전세보증금이 3억 원이라면, 매수인은 7억 원에서 전세보증금 3억 원을 제외한 4억 원만을 매도인에게 지불하게 됩니다.
매매 금액 부담 완화: 세입자의 전세보증금을 승계하게 되면, 그 금액만큼 매매 대금에서 차감할 수 있어 초기 자금 부담이 줄어듭니다.
임대수익 가능: 세입자가 계속 거주할 경우, 월세나 전세로 인한 임대수익을 받을 수 있는 구조가 됩니다.
급매나 낮은 매매가 가능성: 세입자가 있는 주택은 일반적으로 수요가 적어 매매가가 낮게 책정되는 경우가 있습니다. 따라서 시세보다 저렴하게 주택을 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
즉시 입주 불가능: 세입자가 거주하고 있기 때문에 즉시 입주할 수 없습니다. 임대차 계약이 종료될 때까지 기다려야 하며, 그 기간 동안 매수인은 주택을 사용하지 못합니다.
임대차 계약 조건 유지: 세입자의 기존 임대차 계약 조건을 새로운 집주인이 그대로 승계해야 합니다. 이는 전세 만료 시점이나 월세 조건을 매수인이 바꾸지 못할 수 있다는 것을 의미합니다.
전세보증금 반환 부담: 만약 전세가 만료되면 매수인이 세입자에게 전세보증금을 반환해야 합니다. 이는 매매 시점에서 현금이 부족한 경우 문제가 될 수 있습니다.
세입자와의 분쟁 가능성: 기존 세입자와 임대차 계약 관련 문제나 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다. 이는 집 관리나 유지보수와 관련한 문제가 될 수 있습니다.
세입자를 떠안고 매매하는 것은 초기 자금 부담을 줄일 수 있지만, 임대차 계약과 세입자와의 관계를 신중히 고려해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 세안고 매매를 하는 경우인데 이런 경우는 매수자가 매도자에게 전세보증금을 빼고 차액만을 지급을 하고
소유권이전을 하고 실제적으로 기존의 임차인에 대한 임대차계약부분을 승계를 받는 형식입니다.
즉 새로운 집주인은 나중에 세입자가 나갈때 전세보증금을 내어 주어야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세세입자를 낀 매매의 경우는 거래금액에서 전세세입자의 보증금을 매수자가 인수하는 방식으로 계약을 진행하게 됩니다. 예를 들어 매매가(거래금액)7억이고 현 전세보증금이 4억이라고 하면, 매매계약시 거래금액등에서는 7억이 변동이 없으나, 실제 지급하는 금액은 3억이 됩니다. 즉, 계약금 7천만원, 중도금은 기존세입자의 전세보증금 4억, 잔금시에 2억 7천만원을 지급하게 됩니다. 결국에는 기존 임대차를 인수하는 조건부 매매계약을 진행하게 되며, 매도자는 계약을 통해 실제 매수자에게는 3억을 지급받고 소유권을 넘기게 되는 것이고 매수자는 3억 지급과 전세임대차 4억을 그대로 인수받게 되어 임차인 퇴거시 보증금 반환의무를 지게 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
세입자를 안고 매매를 하면 금액적인 부분에서 메리트가 있습니다. 7억중 세입자 보증금 5억이라면 수중에 2억만 있으면 매매가 가능합니다. 단점으로는 입주가능 매물보다 가격이 저렴하게 내놔야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
세입자를 떠안고 매매하는 것을 '갭 투자'라고 합니다. 갭 투자는 매매가와 전세가의 차이가 작을 때 그 차이만큼의 투자금으로 주택을 매수하여 시세 차익을 얻는 투자 방식입니다. 세입자를 떠안고 매매할 때의 장단점은 다음과 같습니다.
장점의 경우 매매가와 전세가의 차이만큼만 투자금으로 지불하면 되기 때문에 현금 부담이 줄어듭니다.
1세대 1주택인 경우 수증자는 세입자를 거주시키면서 이자 부담 없이 주택의 시세 차익을 누릴 수 있으며, 부를 축적하여 세입자를 퇴거할 때까지 시간을 벌 수 있습니다. 전세 계약 기간 동안 세입자로부터 전세금을 받기 때문에 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.
단점의 경우 부동산 시장의 변동성에 따라 시세 차익이 없거나 손실이 발생할 수 있습니다. 전세 계약 기간이 끝나거나 부동산 시장이 침체될 경우 전세금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 세입자와의 갈등이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
주택 매매가가 7억인데 세입자를 떠안고 매매를 하게 되면 원래 집주인이 받은 전세금은 다시 뱉어내는 것이 아닙니다. 새로운 집주인이 세입자의 전세 계약을 그대로 인수하는 것이기 때문에, 전세 계약 기간 동안 세입자로부터 전세금을 받게 됩니다.
하지만 갭 투자는 위험성이 높은 투자 방식이기 때문에, 투자 전에 충분한 검토와 신중한 판단이 필요합니다.
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.
전세를 끼고 매매하는 것은 실제 아파트가격에서 전세금약을 차감한 금액을 집주인에게 지급하면 됩니다
그렇기때문에 세입자가 나갈경우 전세금을 매수자가 지급하게됩니다
전세금을 끼고 매매하는경우는 초기자금이 적게 들어가는 장점이 있습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
세입자를 떠안고 매매하실 경우,
세입자가 낸 보증금을 제외한 나머지 금액만
매도자에게 주시면 되고,
세입자가 퇴거할 때 매수인분께서 보증금을
세입자에게 주시면 됩니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
주택 매매가가 7억인데 세입자를 떠안고 매매를 하게 되면 원래 집주인이 받은 전세금은 다시 뱉어내는건지 이 구조도 이해가 안 됩니다
==> 우선적으로 현 임차인을 인수하는 조건으로 주택을 매입하는 경우 적은 비용으로 구입이 가능합니다. 그러나 임차인이 이사를 할 때에는 새로운 임차인을 받은 후 보증금 처리를 하거나 아니면 추가 대출실행후 잔금 처리를 해야 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
주택 매수시 세입자를 떠안고 매수할 때 전세든 윌세든 보증금을 안고 셰입자의 임대차계약서를 인수 받은 후 청산하셨으리라 봅니다
이때 잔금이 1000만원 남았다고 가정합시다 그리고 세입자의 윌세보증금과 천세금 총합계가 400만윈이라고 가정할 때 매수자는 1000만원을 매도자에게 잔금을 지불해야 하나 600만원만 지불하였을것입니다[1000만원ㅡ400만원=600만]
나머지 400만윈은 새로운 매수자[소유자]는 세입자가 계약종료 하면 내주이야할 돈입니다
참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
전세를 안고 매매하는 경우는 흔합니다.
특히 투자형 매수자일 경우에 안고 적은 부담으로 매수할 수 있는데 흔히 갭 투자라고도 합니다.
매도인이 받은 전세금은 매매 금액의 일부로 포함되므로 매매금액에서 차감하고 양도하게 됩니다.
그리고 양수인은 기존 계약의 조건을 그대로 승계합니다.
장점은 상승이 예상되는 지역에 주택을 매수할 수 있다는 점이고, 단점은 주택가와 전세가가 동시에 하락하고 계약이 종료되었을 경우보증금 환불에 대한 재무여력을 유지하고 있어야 된다는 점입니다
참고가 되셨기를 바랍니다
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
세를 안고 매매하는 것을 말씀하시는 군요.
예를 들어 7억의 집에 전세보증금5억인 전세가 있다했을때 누군가 그 집을 세안고 산다고 했다면 집주인에게는 7억에서 5억을 뺀 2억만 주고 명의를 받는겁니다, 대신 추후 전세입자가 나간다고 하면 그때 5억은 새집주인이 반환하는 겁니다.
한동안 그리고 지금도 많이하는 갭투자의 기본이라고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
매매가 10억.
전세가 7억이라 가정 하에,
임차인이 매수를 하면,
본인의 전세금을 제외한 3억만 지불하고 소유권을 가져오며
전세금 7억 반환 채권은 당연히 사라집니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.