안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
반갑습니다. 현업에서 얻는 작은 지식이지만 최대한 정확하게 그리고 정성껏 물음에 답하겠습니다
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- 대출을 제한하는 것이 부동산 대책이 될수 있을까요?안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.목표는 집값 잡기와 투기 근절인데 엉뚱하게 전세 찾는 서민 분들이 피해를 본 다거나 전세물량 감소로 주거환경이 더 나빠지고 주택 처분으로 자신의 포트폴리오를 조정하고 싶은 국민들이 자유로운 경제활동을 추구하지 못하도록 하는 것시장을 마비시키고 자꾸만 제한을 가하는 것은 필연적으로 폐해가 나타납고 있습니다.규제의 반작용으로 더 올라가려고하는 반등심리도 생기는 것 같아요완벽한 정책은 없겠지만비밀리에 공격하듯이 정책을 발표하지 말고 여러 환경에서 시뮬레이션도 하고내 놓은 정책이라도 폐해가 보고되면 조정도, 거두어 들이는 것도 좀 유연해졌으면 합니다모든 정책의 권한을 정부가 갖는다고 착각하지 말고 집단 지성의 힘이 더해져 더 상식적인 대책이 준비된다면 더 효율적이 되지 않을까 생각합니다경제 / 부동산20시간 전00
- 다주택자가 인구감소지역에 주택 구입시 주택 양도시 주택수 포함 여부안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 상황을 기준으로 보면, 강원도 횡성과 같은 인구감소지역에 있는 기준시가 1억 원 미만의 농가주택은 세법상 일정 요건을 충족할 경우 주택 수에서 제외되는 주택으로 취급됩니다. 이 제도는 도시 거주자가 지방의 소규모 주택을 보유했다는 이유만으로 다주택 규제를 받지 않도록 하기 위한 취지입니다. 따라서 수도권에 여러 채의 아파트를 보유한 상태에서 이런 농가주택을 추가로 취득하셨더라도, 해당 농가주택은 원칙적으로 주택 수 계산에서 빠지게 됩니다.말씀하신 계획처럼 2026년 말까지 수도권 아파트 한 채를 제외하고 나머지 주택을 모두 매도하게 되면, 세법상으로는 농가주택을 제외한 도시 아파트 1채만 보유한 1주택자 상태가 됩니다. 이 상태에서 2027년 이후 거주 중인 수도권 아파트를 매도하게 되면, 다른 요건만 충족된다면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 즉, 농가주택을 보유하고 있더라도, 해당 주택이 주택 수에서 제외되는 요건을 유지하고 있다면 비과세 판단에는 영향을 주지 않게 됩니다.다만 이 판단은 농가주택이 계속해서 인구감소지역에 위치하고, 기준시가 1억 원 미만이며, 농가주택으로 인정되는 요건을 유지하는 경우에 한정됩니다. 만약 기준시가가 1억 원을 초과하거나, 농가주택으로 보기 어려운 형태로 바뀌거나, 지역 지정이 변경되는 등의 사정이 생기면, 그때부터는 주택 수에 포함될 수 있고 세금 결과도 달라질 수 있습니다.정리하면, 현재 설명해 주신 조건과 계획이 유지된다면 횡성의 농가주택은 주택 수에 포함되지 않고, 향후 수도권 아파트만 남긴 상태에서 이를 매도하실 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 다만 실제 매도 시점의 법령과 주택의 개별 요건에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 최종 결정 전에는 세무사나 세무서 상담을 통해 한 번 더 확인하시는 것이 안전합니다.경제 / 부동산1일 전00
- 제한물권 설정된 무보증 오피스텔 6개월~1년 월세 계약해도 될까요?안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.제한물권이 설정되어 있고 압류까지 있는 오피스텔을, 전입신고도 할 수 없는 상태에서 선납금과 예치금을 내고 계약하는 구조는 거주 자체는 가능할 수 있으나 임차인에게 매우 불리한 계약이라고 정리할 수 있습니다. 겉으로는 “지금 당장 경매가 진행 중이 아니니 문제없다”는 말이 맞을 수 있지만, 법적으로 보면 이미 채무 문제가 드러난 물건이기 때문에 언제든 경매로 넘어갈 가능성이 있고, 그 위험은 고스란히 임차인이 떠안게 됩니다.등기부등본상에 압류, 가압류, 근저당 같은 제한물권이 있다는 것은 집주인의 재정 상태가 안정적이지 않다는 신호입니다. 특히 전입신고가 되지 않는 오피스텔이라면, 임차인은 대항력이나 우선변제권을 가질 수 없어 경매가 진행될 경우 보증금이나 선납 월세를 법적으로 보호받기 어렵습니다. 즉, 문제가 생기면 “세입자”라기보다는 단순한 점유자에 가까운 지위가 되어, 권리 주장이 거의 불가능해집니다.만약 거주 중에 실제로 경매가 진행된다면, 보증금이나 선납 월세가 남아 있더라도 계속 버티면서 살 권리가 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 새 소유자가 명도를 요구하면 법적으로 퇴거해야 하고, 그 과정에서 이미 낸 예치금이나 선납금은 돌려받기 매우 어려운 구조가 됩니다. 그래서 “경매만 아직 안 됐으니 괜찮다”는 말은 안전하다는 의미라기보다, 아직 문제가 터지지 않았을 뿐 위험은 그대로 남아 있다는 뜻에 가깝습니다.결국 이 계약은 당장 입주해 사는 데는 큰 문제가 없어 보일 수 있지만, 한 번 상황이 틀어지면 임차인이 보호받을 수 있는 장치가 거의 없는 형태입니다. 제한물권이 있는 데다 전입신고도 되지 않고, 선납금까지 요구되는 조건이라면, 법적 안정성 측면에서는 리스크가 큰 계약으로 보는 것이 맞습니다. 이런 점을 종합하면, 이 오피스텔 월세 계약은 “살 수는 있지만, 문제가 생기면 손해를 감수해야 하는 구조”라고 요약할 수 있습니다.단기인 거주기간, 지불비용의 상대적 가성비, 조기경매등 거주권 침해시 대응 대안 등이 마련되어 있다면 고려하여 판단하여야 할 문제입니다경제 / 부동산1일 전00
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