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LTV나 DTI 같은 용어들이 있는데 이것들이 의미하는 것이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용은 다음과 같습니다.1) LTV : 부동산담보인정비율- 융자금 / 부동산가액2) DTI : 총부채상환비율- 원리금 / 총소득2. LTV와 DTI는 정부 정책, 부동산시장 등의 변화에 따라 등락을 반복하는데, 비율이 상승하게 되면 그만큼 받을 수 있는 대출한도는 높아지며, 비율이 하락하게 될 경우에는 대출한도가 낮아집니다.3. LTV와 DTI는 서로 상호작용을 하고 있습니다. 즉, 대출을 받을 수 있는 최대한도를 각각 계산하여 그 중 낮은 한도로 대출을 받을 수 있습니다.1) DTI 계산 시 기존의 대출 잔액이 있을 경우 그 원리금을 공제한 후의 차액을 총소득으로 나누어 계산하여 비율을 산정합니다.4. 그 이후 도입된 DSR은 총체적부채상환비율을 의미하며, 이는 전금융기관의 원리금 대비 총소득을 계산한 비율로, 기존의 DTI를 보완한 것이라고 보면 되겠습니다. 현재 대출 한도를 심사 및 평가할 때 쓰이는 비율 중 하나로써 참고 차 추가적으로 설명 드렸습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.04.24
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개인 IRP관련 자세히설명부턱드려요
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 개인형 퇴직연금을 개인형 IRP라고 합니다. 2012년에 <근로자퇴직급여보장법>이 개정되면서, IRA(개인퇴직계좌)를 보완한 상품으로 출시 되었습니다.1) 기존의 DB형(확정급여형), DC형(확정기여형) 가입자들이 직장을 퇴직하게 될 경우 혹은 퇴직연금 중간정산을 요청할 경우 자동으로 입금되는 IRA에서 한 단계 더 업그레이드 된 상품이 IRP 입니다.2) 퇴직 시 자동으로 IRP계좌로 입금되는 것은 물론, 직장을 계속 다니고 있는 자들도 IRP 가입이 가능하게 되었습니다. 단, 전금융권 1계좌를 택하고 있으므로, 중복 가입은 불가능합니다.2. 연간 1,800만원 한도 내 가입 가능하며, 최대 900만원까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 종합소득금액이 1억 이하인 자들은 그 금액에 따라서 환급세액이 달라질 수 있습니다.1) IRP는 가입자 본인의 성향에 따라 직접 운용이 가능합니다. 안정형을 추구할 수도 있고, 공격형을 추구하는 것 또한 가능합니다.2) IRP는 적립금에서 발생하는 수익에 대한 세금이 이연되는데, 그 세금을 떼 가는 게 아니라, 재투자를 하기 때문에 복리효과를 체감할 수 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
경제 / 예금·적금
23.04.24
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채무자대리인 제도란 무엇인가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 대부업체에서 금전을 차용한 채무자가 변호사 등을 채무대리인으로 선임하는 것을 채무자대리인제도라고 합니다.1) 대부업체의 지나친 채권 최고를 피하기 위해 채무자가 변호사를 채무대리인으로 선임을 하고, 이렇게 될 경우 채권자는 반드시 채무대리인을 통해서만 채권에 관한 협의를 해야 합니다.2) 즉, 채무자는 채권자의 직접적인 빚 독촉에서 벗어날 수 있으며, 만일 채권자가 이를 어길 시에는 불법행위가 적용될 수도 있습니다.2. 채권자의 과도한 채권 최고로 인한 채무자의 심적 부담을 완화하기 위해 2014년에 도입된 이 제도는 현재, 금융기관 등에도 확대 적용하기 위해 법률안이 발의되기도 하였으나, 여전히 대부업체에 한정된 제도로 남아있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 대출
23.04.19
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전세집 경매 진행되면 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.네, 잘 파악하셨습니다. 보다 더 자세한 순서 및 내용은 다음과 같습니다.1. 우선 담보물권자, 채권자 등의 경매 실행으로 부동산 경매가 진행되면 법원에서 입찰자들을 모집하게 되는데, 경우에 따라 전세권자도 경매에 참여할 수 있습니다.2. 경매가 실행됐으나, 낙찰자 부재 등의 사유로 해당 부동산이 계속 유찰된다면 감정가보다 20% 하락된 가격으로 입찰가가 다시 정해지며, 최종 낙찰될 경우 낙찰가에서 입찰보증금을 차감한 금액을 납부 후 소유권이전등기를 완료함으로써 해당 부동산을 취득하게 됩니다.3. 위에서 말씀드렸다시피 전세권자도 경우에 따라 입찰자로 경매 참여 가능하며, 법으로 정한 입찰보증금을 납부한 후에 참가하실 수 있습니다.1) 이럴 땐 배당요구를 반드시 하시는 것을 당부드립니다.4. 보증금은 낙찰된 금액으로 선순위권리자, 기타 채권자들에게 순차적으로 배당이 되는데, 이 순위에는 보통 물권보다 우선하는 당해세가 있기 때문에, 이 점까지 고려하시어 어느 것이 유리한지 판단하신 후에 경매 참여 결정을 신중히 해주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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주식에서 공모하는 걸 공모주라고 하는데, 왜 하는건가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 선생님의 질문에 대한 답변을 드립니다.1) 먼저 저의 대답은 '네, 그렇습니다.' 입니다. 한 번 모바일게임 사전예약제를 생각해 보시면 어떠신지요. 공개적으로 누구나 할 거 없이, 사전예약으로도 신규유저들을 미리 모집할 수 있지요.2) 그렇다고 공모주청약이 모바일게임의 사전예약제다 라는 것은 아닙니다. 공모주는 자신만의 특징이 있습니다. 신주발행 시 투자자들을 공개적으로 모집하는 것은 맥락상 동일합니다. 하지만 그만큼의 제약 또한 있습니다. 우선 신주 발행 등을 통하여 기업공개를 해야하며, 그 주식을 사겠다는 청약, 그에 약속하여 주식 배정을 하는 절차를 거칩니다. 이에 대한 투자 비율도 저마다 정해져 있죠.3) 이렇게하여 거래가 성사될 경우 그 주식을 배정받는 투자자들은 발행가 이상의 시세차익을 얻을 수 있습니다. 2. 이와 대비되는 주식청약을 사모주라고 합니다.1) 보통 '사모펀드'로 널리 알려져 있습니다. 공모주와는 달리 일반 특정 투자자들을 대상으로 진행하는 방식이죠. 그러다보니 금융당국의 제약없이 청약 및 배정이 가능하여, 막대한 시세차익 또한 가능할 수가 있습니다. 이는 참고차 말씀 드렸으며, 이만 마치겠습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
경제 / 주식·가상화폐
23.04.18
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부동산 등기부등본 을구 순위번호 1-1은 변경사항이 있는경우 부번을 쓰나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다. 1. 선생님의 질문에 대한 답을 드리겠습니다.1) 일단 선생님께서 말씀하신 내용도 맞습니다. 저 1-1 이라는 번호는 부기번호라는 것인데, 물론 여러가지 경우가 있겠지만, 대부분 해당 순위에 있는 권리자가 변경 또는 경정 사항 등이 발생됐을 때, 그 순위를 그대로 보전하기 위해 본인의 주등기번호 바로 밑에 부기등기를 하여 번호를 달게 됩니다.2) 그렇게되면 다른 권리자나 후순위 권리자, 제 3자 등이 등기부등본을 열람할 때 식별이 가능합니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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전세금 일부 반환시 임차권등기설정 가능한가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 먼저 임차권등기명령은 보증금 전액을 못 받았을 경우에 신청할 수 있는 제도로 보증금의 일부만 수령받으셨다고 하더라도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.1) 임차권등기명령 신청은 계약 만기 후 정해진 기간 없이 언제든 신청 가능하나, 보통은 동시이행관계가 깨진 이후에 이루어지기 때문에 계약 만기일 그 다음날부터 진행을 하는 것이 일반적입니다.2) 즉, 계약 만기 당일 이사를 하셔야 한다면, 이삿짐의 일부를 남겨놓고 이사를 하시는 것이 제일 좋습니다. 이는 점유의 효력을 그대로 유지하기 위함입니다.3) 그 다음에 임차권등기명령신청을 하면, 새 주택으로 이사를 하셔도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.4) 임차권등기명령은 대부분 신청 후 2주 정도의 기간이 소요됩니다.2. 지급명령신청은 대개 부동산 인도를 한 후 가능합니다. 즉, 임대인을 이행지체에 빠트린 후에야 지급명령신청을 함으로써 보증금의 보호를 계속 받을 수 있는 것이지요.3. 이상 선생님께서 문의하신 내용에 대한 답변을 드렸습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 / 부동산
23.04.13
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일반투자자나 외국인도 우리나라 주식시장에 공매도 할 수 있나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 주식 공매도는 가격 하락이 예상되는 미보유 특정 종목의 주식을 주식대여자로부터 빌려 매도 주문을 낸 후, 실제 주가 하락 시 다시 매수하여 상환함으로써 시세차익을 낼 수 있는 매매기법으로, 우리나라는 현재 차입공매도에 한하여 기관투자자나 외국인투자자의 공매도 거래를 대폭 허용하고 있습니다.- 그렇다고 하여 '개인투자자는 공매도 거래가 불가능하다.'는 의미가 아닙니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.
경제 / 주식·가상화폐
23.04.13
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다가구와 다세대주택 차이점이 뭔가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 다가구주택과 다세대 주택은 <건축법> 상 정의를 달리하고 있습니다.1) 먼저 다가구주택은 단독주택으로 분류하며, 연면적 660m2 이하, 3개층까지 건축할 수 있는 19가구 이하의 주택을 의미합니다.2) 다세대주택은 공동주택으로 분류하며, 연면적 660m2 이하, 4개층까지 건축할 수 있는 주택입니다.2. 다가구주택은 가구별 주택이다 보니 보통 임대차 거래가 성행하며, 각 가구에 대한 매매 거래는 불가합니다. 반면 다세대주택은 각 세대별 등기가 가능하여 임대차는 물론 매매 거래 또한 가능합니다.3. 간단하게 정리해 드리자면 다가구 주택은 흔히 볼 수 있는 원룸 빌라, 다세대 주택은 세대별 구분 등기가 가능한 빌라 정도로만 봐주시면 되겠습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 / 부동산
23.04.13
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전세 들어가서 살고있는집의 전세금을 해당 전세 살고있는아파트 구매자금으로 사용가능한가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 저의 의견은 '전세를 끼고 하는 매매계약' 입니다.1) 전세권 설정돼 있는 부동산을 매매하는 것이죠. 보통 매도인과 새로운 매수인 간의 매매계약이 흔한 케이스이고, 전세권자가 매수인이 되는 경우는 전자보단 흔치 않다고 봅니다.2) 하지만 거래 방향은 대부분 동일합니다. 하물며 전세권자는 이미 전세금을 지급을 한 상태이기 때문에, 전자보다 더 수월하게 거래를 할 수 있다고 판단됩니다.3) 전세권자가 매수인이 되어 매도인과 현재 점유중인 부동산을 매매할 때의 경우를 예시로 정리해 보겠습니다.- 현재 매매가액에서 전세가액을 차감한 가액을 기준으로 매매계약을 진행함- 일시금 지급 외 계약금, 중도금, 잔금 순으로 지급 약정을 할 경우에는 현재 매매가액의 10%를 계약금으로 하고, 중도금은 전세금으로 갈음, 잔금청산일에 잔금 지급 후 소유권이전등기를 마침.4) 이러한 과정을 거쳐서 소유권이전등기를 하게 되면, 원칙적으로 그 이전의 전세권설정등기는 혼동으로 소멸합니다. 단, 새로운 소유권자의 그 이전 권리를 보호해야할 상황이거나, 기타 후순위 채권자의 권리를 침해하는 경우가 있을 때에는 소멸하지 않습니다.2. 전세금 지급 사실을 증빙할 수 있는 자료가 있을 경우, 매매계약 시 첨부 가능하다고 판단됩니다.- 전세계약서, 등기사항증명서, 등기필증, 전세금 지급내역서 등 택1- 임대료 지급방식일 경우 임대차계약서, 확정일자증서 등 택13. 이상으로 답변을 마치겠습니다. 저의 의견이 선생님께 작게나마 보탬이 되기를 바랍니다.마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 / 부동산
23.04.13
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