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임대차 계약이 끝났을 때 갱신 하는 방법은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세도 전세와 동일하게 주택임대차보호법을 적용받으며, 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 사용할 수 있는데 계약종료 6개월전에서 2개월전 기간중에 사용하면 2년간 갱신을 할 수 있고 임대인은 5% 한도에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 계약갱신요구권 1회 사용 후나 사용하지 않을 경우에는 임대인은 임의로 보증금과 월세를 인상할 수 있으며 임차인과 협의를 거쳐 확정하게 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.27
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집보러갈때 지역 환경은 어떤점을 봐야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 구입하려할 때 먼저 인터넷으로 주변의 주요 시설과 교통, 발전 가능성 및 집 시세등을 확인하고, 해당 지역을 직접 방문하여 현지 상황을 직접 확인하는 것이 중요한데, 지도상에서 볼 수 없는 현지의 상황 즉, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설 유무, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태, 승강기 상태 등), 건물의 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하는 것이 필요합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.26
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공인중개사 자격증을 취득하기 위한 과정과 공부 방법에 대해 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사람에 따라서 학습 성향이 다르기에 본인에 맞는 방법을 찾는 것이 좋습니다. 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상을 참조하여 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 인강 프로그램이 적성에 잘 맞지 않으면 학원에 출강 하는 방법도 있으니 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다. 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 공인중개사 시험은 1차 시험이 중요한데, 부동산학개론과 민법 과목으로 각각 과락 40점 미만을 피하고 평균점수 60점이 되어야 합격할 수 있습니다. 보통 부동산학개론이 약간 쉽지만 계산문제들이 다수 포함되어 시간을 잡아먹고 여기서 시간을 보내다보면 민법은 논리를 따져 풀어야 하는데 시간이 부족해서 망칠 수 있으니, 부동산학개론에서 고득점을 목표로 하되 계산문제는 아는 것만 풀고 민법에 시간을 좀더 배당해서 풀이를 하는 것이 좋습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.26
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공인중개사 오디오북으로 충분히 공부할 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오디오북을 통해 꾸준히 공부하신다면 이론은 어느정도 수강하실 수 있겠지만 문제를 풀어보지 않으면 소기의 목적을 달성하기 어려울 것입니다. 학습이란 것이 개인차가 있기에 어떤 조건인지 알수는 없으나 강좌 청강만으로는 부족할 것 같다는 의견입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.26
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부동산 매수 시 취득세를 최대한 덜 낼 수 있게 노력하기보단 추후 양도 시 양도차익의 금액을 고려하는게 더 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 투자를 하려면 구입뿐 아니라 매도시까지 미리 생각하고 구입하는 것이 필요합니다. 취득에 따른 취득세도 중요하지만 양도소득세가 토지, 건물·부동산에 기본세율이 6~45% (비사업용 토지: 16~55%, 1세대 2주택 + 조정대상지역 주택: 26~65%, 미등기양도자산: 70% 등) 로 금액과 보유기간, 조건에 따라서 다르게 적용되므로 보다 중요하게 적용될 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.25
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전세 사기가 겁나네요 전세 계약시 주의할 점에 대해 알려 주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하려면 계약전에 서류를 충분히 검토하고 현지 방문 조사 도 철저히 하셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보험 가입도 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하고, 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.24
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부동산 중계 수수료 계산 방법에 대해 알려 주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개에 대한 중개수수료로 공인중개사는 중개보수와 실비를 받을 수 있습니다. 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙에 규정되고 각 시도 ·조례에 의해 확정되어 중개의뢰인 쌍방으로부터 받을 수 있게 되어있습니다. 공인중개사법 시행규칙에 따르면 주택 매매에 대한 수수료는 거래금액의 크기에 따라 거래금액의 0.4~0.7%, 주택 임대차인 경우에는 같은 방식으로 0.3~0.6%, 오피스텔인 경우 매매 0.5%, 임대차 0.4%, 주택외 부동산의 경우는 0.9%로 규정되어 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.24
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중개실무에서 등기의 권리분석이 중요한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중개실무에서 권리분석은 부동산에 걸려있는 각종 권리를 분석하는 것으로서 등기부등본에 의해 공시된 권리분석 뿐만 아니라 미공시된 권리인 점유권, 유치권, 임차권, 법정지상권 등과 공법상 행위제한인 건폐율, 용적률 및 각종 행위제한 등 법률적인 권리분석도 해야 합니다. 또한 체납사실과 세무상담 및 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등 각종 법률 규정등을 종합적으로 확인 및 적용해야 합니다. 이러한 사항들을 종합적으로 분석하여 안내하지 못하면 거래 당사자에게 손해를 끼칠 수도 있고 사고로 이어질 수도 있기 때문 입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.24
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집을 계약할 때 전세 계약이 있고 월세 계약이 있던데 어떤 점이 다른 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세는 월세없이 보증금만 예치하고 거주하는 방식이고, 월세는 보증금 약간에 월차임을 지급하고 거주하는 방식입니다.이에 대해 반전세도 존재하는데, 반전세는 월세와 형태가 거의 유사하지만, 보통 보증금이 월세에 비해 크고 (보통 월세 20년치 보다 보증금이 크면 반전세로 간주합니다.)전세의 변형이므로 계약기간 집을 완전히 임차하므로 보일러나 벽지 같은 주요한 항목이 아닌 전등이나 도어록 건전지 교체 등은 임차인이 스스로 구매, 교체를 하는 것이 일반적입니다. 물론 이는 특약으로 바꿀 수도 있습니다. 반면에 월세는 상대적으로 보증금이 적은 편이고 집을 빌리는 개념이 강해서 간단한 수리 비용도 모두 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.24
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등기부등본을 봐야 하는데 어떻게 보는 건지 알려 주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본(등기사항전부증명서)은 인터넷에 접속하여 대법원인터넷등기소에서 발급받으실수 있습니다. 내용만 확인할경우에는 열람으로 발급받으시면 됩니다. 등기부등본은 부동산의 기본정보를 담고 있는 표제부와 소유권관련 권리 사항이 표시되는 갑구 그리고 소유권이외의 권리사항이 표시되는 을구로 구성되어 있습니다.전세 계약을 하시는 경우에는 먼저 표제부의 주택 주소와 계약하는 주택의 주소의 일치 여부를 확인하셔야 하고, 갑구에 가등기, 가압류, 압류, 경매개시 결정, 가처분 등이 있는지와 소유자 인적사항이 계약하는 자와 일치하는지 확인 하셔야 하며 을구에 저당권, 전세권, 임차권 등이 있는지 확인해야 합니다. 기본적으로 열거된 권리가 없는 것이 좋으며 있는 경우에는 권리관계를 따져 봐야 합니다. 추가적으로 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고, 정부24에서 건축물대장을 출력하여 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인하실 필요가 있습니다. 또한 주민센터에서 전입세대열람내역서를 발급받아 우선 순위를 따져봐야 합니다.집을 매매하시는 경우에도 먼저 표제부의 주택 주소와 계약하는 주택의 주소의 일치 여부를 확인하셔야 하고, 갑구에 가등기, 가압류, 압류, 경매개시 결정, 가처분 등이 있는지와 소유자 인적사항이 계약하는 자와 일치하는지 확인 하셔야 하며 을구에 저당권, 전세권, 임차권 등이 있는지 확인해야 합니다. 정부24에서 건축물대장을 출력하여 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인하실 필요가 있습니다. 또한 주민센터에서 전입세대열람내역서를 발급받아 상황을 확인해보는 것이 필요합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.24
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