답변 내역

임차인은 계약 종료 2개월전까지 계약갱신거절이나 계약조건변경 등을 임대인에게 통지할 수 있습니다. 계약은 양 당사자의 의견의 합치가 있어야 이루어지므로 임대인이 동의해야 그에 맞추어 계약 갱신이 됩니다. 이렇게 신규 갱신이 되어 계약서를 새로 작성하고 특약난에 이전 계약에 대한 갱신 계약임을 표시하면 확정일자 도장을 새로 받지 않아도 됩니다.

정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 많으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다.

임차인측에서는 전세사기의 여파로 보증금을 날릴까 걱정이되고 목돈 마련이 부담(전세 대출 한도도 줄었습니다)도 되어 월세로 돌아선 사람이 많아졌습니다. 임대인측에서도 고정적인 수입이 발생하니 좋고 계약만기시 보증금을 돌려주는 것도 부담이라 반기는 사람들이 많아졌습니다. 그러나 이러한 상황으로 전세물량이 줄어 전세가는 상승하는 추세에 있습니다.

주말에 전입신고와 확정일자 신청은 가능하지만 다음 영업일인 월요일 처리되며 대항력은 화요일 오전0시에 발생 합니다. 보증금 순위를 위해서 특약으로 "잔금 처리후 5일까지 현 등기부 상태를 유지한다"등의 규정을 넣으시거나 전입신고와 확정일자를 앞당겨서 처리할 수 있도록 양해를 구하시기 바랍니다.잔금 처리시 은행 업무에 문제가 발생하는 경우도 있어 가급적 평일 처리가 좋습니다.

주택임대차보호법에 따라서 임대차는 계약을 1년으로 했더라도 2년까지 거주할 수 있습니다. 2년까지는 갱신이 아니라 기본으로 거주할 수 있는 것이며 계약서도 새로 작성할 필요 없습니다. 2년이 되기 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 갱신거절이나 계약조건 변경에 대한 통지를 하지 않고 임차인도 2개월전까지 별도 통지를 하지 않으면 전과 동일한 조건으로 2년간 묵시적갱신이 됩니다. 이 경우에도 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다. 확정일자도 계속 유효하므로 보증금이 증액되지 않는 한 새로 받을 필요 없습니다.그러나 구두로라도 상기의 기간내에 임대인이 통지를 해오고 여기에 동의를 한 바 있으면 신규 계약이 될 수 있습니다.

경매에서는 보통 시가보다 저렴한 가격에 낙찰이 되니 저렴한 금액에 집을 구입할 수 있는 장점이 있습니다.그러나 권리분석을 제대로 할 줄 모르면 저렴하게 구입했어도 나가는 돈이 많아 손해를 볼 수 있고, 세입자가 나가지 않아 고생할 수도 있으니 먼저 경매에 대한 학습을 하시고 접근하실것을 추천합니다.

계약을 위반하는 사항이니 위반하는 측에서 손해를 부담하는 개념 입니다. 임대인의 입장에서는 계약된 날자까지 월세를 받을 수 있는 권리를 주장할 수 있는 것이니, 보통 임차인이 다음 세입자를 구하고 다음 세입자가 들어올 때 까지의 차임과 복비를 부담하여 임대인에게 손해가 없도록 해줍니다.

갱신청구권을 사용한 후에도 묵시적갱신이 가능 합니다. 임대인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고 임차인도 2개월전까지 통지가 없으면 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다.이 경우, 계약서를 따로 작성하지 않아도 되지만 전세 대출이 있다면 필요할 수도 있으니 대출기관에 확인해 봐야합니다.갱신청구권은 다시 사용할 수 없습니다.임대차 계약은 기본적으로 2년이고 임차인만 2년 이내로 주장할 수 있습니다. 임차인은 묵시적 갱신시 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월 후 보증금을 받을 수 있습니다. 그러나 신규로 갱신 계약을 한 경우에는 기간내에 해지 통지를 한 당사자가 손해를 감수해야 합니다. (후속 임차인 구하기와 복비 부담 등)

과거 중국의 발전과 함께 부동산 건설 붐으로 엄청난 건설이 있었습니다. 수요와 공급에 따르는 일반적인 건설을 넘어서서 정부 관료들의 묵인하에 과도한 대출을 받아 일단 짓고 보자는 식으로 무조건 건설하여 입주가 없어도 계속 지어 나갔습니다. (코로나 시절이던 2021년 3000만채 이상이 미분양이고 빈집도 1억채 이상이라던 신문 기사도 있었습니다.) 이런 상황이 지속되니 건설업체가 부실해지게 되었는데, 코로나로 경기가 식자 이러한 부실이 표면으로 떠오르고 중국 정부에서도 더 이상 용인할 수준이 아니라고 판단하여 대출 규제 및 부실 업체 제재를 하게 되고 부동산이 침체기에 들어서게 된 것입니다. 중국의 부동산 규모가 엄청나 가격하락으로 인한 영향이 중국 경제에 크게 작용하고 있고 내수도 부진하게 되며 대중국 수출 의존도가 높았던 우리나라도 영향을 받고 있습니다.중국은 정부의 통제력이 강력해서 금융위기까지 가지는 않을 것으로 보이지만 상당기간 부진에서 벗어나기는 힘들 것입니다. 만일 금융위기까지 이르게 되는 상황이라면 세계적인 경제 침체를 겪은 리만브라더스 사태와 유사한 상황이 벌어지겠지요.

부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 향후에는 점진적으로 점차 높아져 실 거래가에 접근 할 것으로 예상됩니다.