답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 수요가 많으면 가격이 올라간다는 전제하에 (주택은 일반적인 공산품 처럼 하루아침에 만들 수 없으므로 공급이 부족하여 가격이 상승합니다.) 고가의 부동산을 구매하기 위해 대부분의 사람들이 주택담보 대출 등을 활용하여 주택을 구매하게 되는데, 금리가 높으면 지불해야 하는 이자가 많아져 부담이 되므로 집을 사려는 사람이 적어지고 수요가 적으니 집값이 하락하고, 반대로 금리가 낮으면 이자 부담이 적으니 집을 사려는 사람이 많아져서 수요가 늘어나 집값이 상승하는 것이 일반적입니다. 실제 시장은 여러가지 요인이 복합적으로 작용하여 이와 같이 단순하게 작용하지는 않지만 금리가 가격에 미치는 영향은 큰편이라고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산의 면적표시로서 48/35m2 라고 되어 있다면 48m2는 공급면적, 35m2 는 전용면적을 표시한 것일 수 있습니다. 아파트의 경우, 주거 전용면적은 집 내부 안쪽에서 잰 치수 기준으로 타 세대와 분리해서 실제로 사용하는 거실, 주방, 안방, 화장실 등 거주 공간을 의미합니다. 반면 공급면적은 전용면적에 주거공용면적(엘리베이터, 계단, 복도, 현관 등)을 더한 면적으로 분양면적(00평형)에 해당 합니다. 주거전용면적을 평단위로 환산한 것을 실평수로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라에서 유독 전세사기가 많이 일어나는 것은 특히 신축빌라인 경우 매매사례가 없고 비교할 만한 주택이 딱히 없다보니 전세사기를 마음먹은 사람이 가격을 부풀려 임대를 주고 그 돈으로 다시 다른 주택을 구입하는 등의 악용을 하기 때문 입니다. 반면 아파트는 동일한 주택이 많이 있으므로 매매사례가 있어서 쉽게 가격이 부풀려진 것인지 알 수 있어서 이러한 수법으로의 사기는 거의 없고, 신축미등기 아파트에 임차인이 주인 행세를 하여 보증금을 가지고 잠적하거나 임대인이 세입자와 계약이 만료되지 않았음에도 중복으로 계약하는 등의 사기가 있었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라도 조건이 맞으면 전세보증보험 가입이 가능 합니다. 하지만 빌라는 아파트와 달리 매매 거래 사례가 적어서 가격을 인정받는데 있어 불리하며 공시가격의 126%가 적용되고, 다중이나 다가구인 경우에는 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내가 적용되는 등 까다로운 조건이 적용되다보니 가입이 불가능한 경우가 많은 것입니다. 더구나 향후에는 보증한도를 126%에서 112%까지 낮추는 방안이 추진중이므로 더욱 가입이 어려워 질 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약기간 1년이상에 대해 기간의 1/2이 경과하기 전에 공인중개사를 통한 계약서에 따라서 계약기간에 맞추어 가입하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매낙찰시 인수되는 권리가 있는데, 이는 경매를 통해 매각이 되어도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 말합니다. 대표적인 것이 배당요구를 하지않은 전세권, 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 유치권, 법정지상권 등 입니다. 만일 가처분이 되어 있다면 해당 부동산을 다른 사람에게 양도하거나 저당권 설정 등의 처분을 하지 못하게 되어 재산권 행사를 할 수 없게됩니다. 경매시에는 반드시 권리분석을 잘 해서 매각에도 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리가 있는지를 잘 살펴보는 것이 매우 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 사용할 수 있고 이 경우, 2년간 동일조건으로 연장되지만 임대인은 5%의 한도에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 2년이 경과해야 (1년 계약이라도 2년 경과시 사용 가능) 사용할 수 있으며 임대인은 직접 거주등 특별한 상황이 아니면 거절할 수 없습니다. 이미 계약갱신 요구권을 사용한 경우에는 임대인은 임의로 보증금과 월세를 인상할 수 있으며, 법적으로는 조세, 공과금, 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않을 때 증액을 청구할 수 있다고 되어 있으므로 임대인과 협의하여 조정할 필요가 있겠습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택의 양수인은 임대인의 권리를 이어받게 되므로 계약갱신청구권을 사용하여 연장한 경우 계속 거주가 가능하며, 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 경우에는 신규 임대인에 대해서도 사용을 주장할 수 있습니다. 하지만, 신규 임대인은 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2024년 11월까지의 월세비중은 전체의 57.4% 였다고 하며, 최근 5년 평균치보다 11.3% 높게 기록되었다고 합니다.전세사기 여파가 계속되고 대출 규제 강화가 되다보니, 빌라와 오피스텔을 중심으로한 월세 형태의 임차가 늘어난 것으로 보이고 있습니다. 비아파트의 경우에는 월세 비중 69.5%, 아파트의 경우 44.2%였습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.모아타운(모아주택)이란 서울시에서 정비사업의 일원으로 추진하고 있는 저층 주거지 정비를 말합니다.모아타운은 면적 10만m2미만, 전체 노후도 50%이상의 신축과 구축이 혼재되어 재개발이 곤란한 지역을 대상으로 하고 있고, 모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 최소 1500m2이상의 개별 필지를 모아서 블록단위로 주택을 공동 개발하는 정비 사업을 말합니다. 모아주택에는 4가지 형태가 있는데, 단독, 다세대, 연립주택을 개량 또는 건설하는 “자율주택정비사업”, 종전 가로(길)를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 “가로주택정비사업”, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 “소규모재건축사업”, 역세권, 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 “소규모재개발사업” 등이 있습니다. 재건축, 재개발에 비해 사업속도가 빠르고 각종 인센티브가 부여되지만 상대적으로 사업성이 부족하고 아직까지 실제 개발된 곳이 없어 사업성 평가가 어려운 상황입니다.