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전세로 원룸에 들어가려고 하는데, 꼭 알고 계약해야할 것들은 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울이나 과밀억제권 세종,용인,화성,김포 지역이라면 최우선변제 금액이 4800만원 이상이므로 전액 해당이 되어 위험은 다소 덜하긴 하지만, 그래도 계약전 서류를 잘 확인해보시고 현지를 방문하여 주변 여건도 확인하실 필요가 있습니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 전세보증보험가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 만일을 대비하여 전세보증 보험 가입이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.04
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외국인이 한국 주택을 구매할 수 있는 권한이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.외국인이라고 하여도 국내 부동산 취득과 보유에 별다른 규제가 없습니다. 단지 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 일정 구역 내의 허가 대상 토지인 경우에 부동산거래신고법에 따라서 허가를 받아야 하는 것 이외에는 취득 신고만으로 구매가 가능 하다보니 외국인의 국내 부동산 매입이 점차 많아지는 추세 입니다.
경제 / 부동산
25.01.04
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청약통장으로 청약에 당첨되었을 경우 당첨 후 절차는 어떻게 진행되나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 당첨 후 먼저, 자격 확인과 서류 준비를 해야 합니다. 청약 당첨 유형별로 자격을 갖추었는지 서류상으로 확인하는 절차를 거치는데, 필요한 서류는 신분증, 주민등록표등본, 가족관계증명서, 인감증명서, 출입국사실증명원 등이 있습니다. (입주자모집공고일 이후 발급) 이후, 계약서를 작성하고 계약금을 납부합니다. 청약당첨시 보통 1개월내 계약금을 납부해야 수분양자로 인정 받을 수있습니다. 청약통장은 자동 소멸되지는 않으나 당첨이 되면 사용이 불가하므로 계약이 이루어진 이후 해지하시면 됩니다. 중도금은 집단 대출등이 될 수있지만 계약금대출은 원칙적으로 불가하므로 계약금은 개인적으로 준비하셔야 합니다. 중도금은 공사 기간에 따라 분할 납부합니다. 중도금은 주택담보대출을 이용할 수 있으며, 시공사나 시행사에서 지정한 금융기관의 대출상품을 이용하면 됩니다. 잔금은 입주 지정일에 납부하게 됩니다. 잔금도 주택담보대출이 가능하지만, 입주 시점 기준으로 분양가가 일정 금액 이상이 되면 잔금 대출이 불가능할 수 있으므로 미리 확인하셔야 합니다. 그리고 취득세를 납부해야 하는데 취득세는 주택 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 하며, 지방세법에 따라 감면이나 분할납부가 가능할 수 있습니다. 그리고 아파트 소유권 이전신청을 합니다. 아파트 소유권 이전신청은 주택 분양계약이 완료된 후에 하는 절차로, 주택을 취득한 사실을 등기부에 등록하는 것으로서 주택 분양계약서, 주민등록증, 인감증명서, 인감도장, 취득세 납부증명서 등이 필요합니다. 소유권 이전신청은 주택 분양계약 완료일로부터 6개월 이내에 해야 합니다. 이후 입주를 준비해야합니다.
경제 / 부동산
25.01.04
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소규모 근생 건물, 재개발 입주권 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 경우에는 토지 소유자에게 재개발 입주권이 나올 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.04
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전세계약 만기 2개월 전인데 집주인분 연락
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.묵시적갱신을 원하시는 경우에는 아무런 메시지도 보내지 않는 것이 필요한데 메시지를 보내신 시점이 올해 들어서라면 이미 묵시적갱신이 이루어진 상태이므로 대출 연장 신청하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.04
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전세 조건 변경 없이 갱신하는 경우 계약서 작성 여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 보증금에 변화가 없다면 기존 계약서에 계약기간을 표기하고 임대인과 임차인 모두 서명 또는 날인하시면 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다. 묵시적갱신은 임대인과 임차인 모두가 아무런 협의 없이 계약종료 2개월전이 경과해야 하는데, 현재 협의를 하셨기에 묵시적갱신이 아니라 협의에 의한 갱신이 이루어 진것입니다. 묵시적갱신은 몇번이라도 갱신이 가능 합니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적갱신이 이루어집니다. 묵시적갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.04
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곧 월세 재계약 할때가 되었는대요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갱신청구권은 계약 기간 2년이 경과했을 때 사용할 수 있습니다. 갱신청구권에 대해 임대인은 5%의 범위내에서 보증금과 월세 모두에 대해 인상할 수 있습니다. 보증금을 고정한다면 보증금을 월세로 환산한 환산보증금 인상분과 월세 인상분을 합한 금액으로 인상하게 되는데 렌트홈에서 임대료인상률계산기로 간단하게 계산해 보실 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.04
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전월세 계약에서 장판 바꿔달라는 요구도 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장판 교체 요구는 잘 하지 않는데 장판에 문제가 있어서 집을 사용하는데 문제가 된다면 교체를 요구할 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.04
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집을매매했는데 부동산에 위임장쓰고 집관리맡기면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.위임 형태에 따라서 달라질 수 있을 것인데 어느 경우이든 비용은 발생하게 됩니다. 일정 금액을 지불하고 간단한 수리 비용까지 부담하게 할 수도 있고, 수리 요청이 오면 전달만 하게 하는 방법도 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.04
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한 동안 부동산에 관심을 안 두고 있었는 데.. 요즘도 청약 시장이 뜨겁나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약시장은 양극화가 심하게 벌어지고 있는 중입니다. 수도권의 주요지역으로는 아직도 청약 당첨되기가 어려운 상태이지만 지방에는 미분양이 심해서 (특히 준공 후 미분양이 증가 중) 건설사들이 어려워 하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.04
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