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부동산을 낙찰받은후에 비어있던집에 원소유주 가족이 들어와 살아요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.낙찰받은 곳에 살던사람이 있다면 강제로 내쫒기 보다는 명도소송이라는 합법적인 절차를 받아서 내보내면 됩니다. 만약 기존에 거주중인 자의 집기류 등을 임의적으로 내놓을 시에는 주거침입등의 형사법적인 처벌이 가능할 수 있으니 반드시 법적 절차를 받아서 진행하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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카페창업용 토지 조건은 무엇일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가장 먼저 해야 할 것이 단독주택을 근린생활시설로 용도변경을 해야 합니다. 건물은 처음부터 어떤 목적으로 사용할 것인가에 따라서 정해지는데, 단독주택 즉 가정집이 아닌 영업을 위해서는 정화조도 새로 바꿔야 하고, 소방시설도 해야 합니다. 만약 음식을 조리해서 판매하고, 그와 함께 주류도 판매한다고 하면 일반음식점으로 영업신고도 해야 합니다. 이때는 근린생활시설 2종이어야 하고, 조리시설, 화장실 등의 시설을 별도로 갖추고 있고 위생검사 및 건강검진도 받아야 합니다. 물론 단독주택의 일부를 근린생활시설로 용도 변경하여 일반음식점 영업신고를 할 수 있지만, 그렇게 하려면 주택과 근린생활시설의 출입문이 달라야 하고 조리와 화장실 등의 별도 시설이 있어야 합니다. 물론 정화조도 크기에 맞게 새로 설치해야 합니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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상속주택도 청약할때 주택수에 포함되는지 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 주택수에 포함이 안됩니다. 하지만 평생 주택수에 포함이 안되는것은 아니고 5년간 주택수에 포함이 안되는 것입니다.예외적으로 1주택을 여러명이서 상속을 받은 경우, 상속 주택의 지분율이 40% 이하이거나 아니면 상속 받은 지분율의 공시가격이 수도권은 6억원 이하 수도권 밖은 3억원 이하일 경우 기간에 관계없이 처분전까지 주택수에 포함이 되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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무주택시 혼인의 정의가궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청약에 있어서 1가구 1주택의 배우자는 사실혼이 아닌 법률혼 입니다. 사실혼은 일반적인 결혼제도를 이용하는것이 아닌 같이 지속적인 동거와 같습니다. 법적으로 그렇다할만한 제한은 받지 않습니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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부동산 PF 부실과 연쇄 부도 우려란 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역주택 조합에 대해서 궁금하신것 같습니다. 보통 토지는 가입자들이 내는 돈과.브릿지 대출로 매입하는겁니다.일반 아파트는 시행사가 자금을 조달해서 진행하지만 지역주택조합은 시행사가 없기때문에 가입자들의 신용으로 조달합니다.그다음으로 시공사가 정해지고 건축할때 PF대출이 발생합니다.통상의 아파트는 시공사가 신용을 보강합니다.즉 책임준공특약이라던가 자체 보증을하고.증권사나 여신 2금융권등이 대출이나 보증을 서고.중도금이 나오면 통상 금융권이 먼저 받아나가고 시공사가 맨 나중에 가져가는 식입니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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근저당권보다 우선인 선순위 보증금이 걸린 전세집도 경매로 집행 시 보증긍 반환이 어려울 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.정확한 판단은 해당부동산이 어떤 것인지 분석이 어려우나 기본적으로 경매에 나왔다는것은 근저당권 이외에 세금의 문제가 발생할 수도 있습니다. 기본적인 조세채권 외에 보증금 및 근저당이 있다면 이는 크지는 않겠지만 유찰될수록 부동산 가액이 줄어들기에 보증금 반환이 어려울 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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깔끔하게 건설된 주공아파트에 입주 조건이 어떻게 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.평범하다면 기본적으로 입주대상에서 벗어나있을 수 있습니다. 만일 경쟁이 치열하지 않고 소득이 다소 낮을 경우 가능하나 일반적으로 브랜드 아파트에 임대라 하면 저소득계층이나 다자녀 등 특별한 사유로 인한 사람들을 위한다고 봐도 무방합니다.부동산 마다 다르겠지만 젊은 층도 충분히 가능하기 때문에 공고문을 잘 분석해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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아파트전세 세입자인데요 주소이전과 동시에 확정신고를 해는데 안전한지요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만일 선순위 조세 채권등 혹은 선순위 대출금에 따라서 달라질듯 합니다. 조치는 잘하신것은 맞으나 그것만으로 법적인 모든 보호를 받는것은 아니며 집주인의 재무상태나 집의 대출상태를 보고 판단해야 합니다.최우선변제 및 우선변제를 위한 조치였을뿐 모든 전세금을 보호하지는 못합니다. 그렇기에 전세보증보험까지 가입을 하기는 합니다. 우선 해당 부동산의 대출등을 파악하시고 내 전세금이 얼마나 보전받을 수 있을지 지금이라도 개략적으로 파악하시는것이 좋을듯합니다.모든 부동산에 전세금을 돌려주지 못했다하여 모두 사기가 되는것은 아니기에 판단을 잘해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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주택매매후 층간소음관련 문제입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만약 계약시 특약사항에 층간소음 관련한 내용을 넣었다면 충분히 해지가 가능할 것입니다. 이때는 계약만료전이라도 이 하자를 토대로 중도에 계약을 해지하고 반환받을 수 있겠죠. 그렇지만 현실적으로 특약사항에 기재해 달라는 경우도 드뭅니다.그래서 특약사항에 기재되어 있지 않다면 결론적으로 층간소음이 있다하여 계약을 해지 할 수는 없겠죠. 우리나라의 층간소음 기준은 주간 43데시벨초과, 야간38데시벨초과이고 이를 임차인이 입증해야하기 때문에 가장좋은 방법은 세입자와 적절히 타협하여 이사를 보내는 방법이 좋습니다.하지만 민사적으로 간다면 손해배상을 받으실 수는 있습니다. 법원은 또 층간소음으로 인해 과거 다툼이 있었다는 사실을 알았다면 이를 알리는 것도 공인중개사의 의무라고 밝혔습니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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상가 임차인이 12월,1월,2월 3개월 미납후 3월분을 입금했습니다. 연락도 읽고 답장을안하네요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 임대인은 상가 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 3기 차임이 연체되면 임차인은 더 이상 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하고 계약이 해지될 수 있는 것입니다.상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 임대인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 즉, 임차인은 10년의 범위 내에서 요구할 수 있는 갱신요구권을 행사할 수 없게 됩니다.상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 세입자의 권리금 회수기회가 보호되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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