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강남의 땅값은 왜 비싼걸까요?

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.강남이 비싼이유에 대해서 몇가지 말씀드리면첫째, 주거 편익 창출 효과 주거 입지, 주거가치가 높다는 얘기인데요. 교육·교통·편의시설·녹지 등 주거환경이 빼어난 도심 생활권이라는 설명입니다. 물론 강남이건 강북이건 거주자들의 주거 편리성이나 주거 만족도에는 큰 차이가 없습니다. 하지만 강남권 거주자가 공통으로 체감하는 유용성, 상대적 희소성, 유효수요 등에는 상당한 차이가 있다는 설명입니다.둘째, 땅값이 비싸다 아파트는 땅 위에 높은 용적률로 주거공간으로 불리는 건축물을 지은 것입니다. 아파트는 토지와 건축물 비용인데 땅값이 3배 이상 높으니 아파트 가격도 비쌀 수밖에 없다는 것이죠. 3.3㎡당 건축비가 600만~700만원 선인데 아무리 고급스럽게 지어도 800만원 선임을 고려하면 결국 강남의 높은 분양가, 매매가격은 결국 땅값 차이에서 발생합니다.셋째, 공급이 절대적으로 부족하다 수요 공급 요인 측면에서 보면 강남은 서울 중에서도 대표적인 공급 대비 수요 초과 지역입니다. 강남은 개발이 완료된 성숙 지역으로, 택지로 개발할 땅이 거의 남아 있지 않습니다. 재건축을 억제할수록 신축 아파트는 줄어들고 수급 불균형은 더욱 커질 수밖에 없는 구조입니다. 이러한 공급 부족이 강남 아파트 가격을 내리기는 어렵고 오르기는 쉽게 만듭니다.넷째, 주거 이동 사다리의 최정점 주거 사다리 측면에서 최정점에 자리 잡고 있습니다. 일명 '필터링 업' 현상입니다. 사람들은 끊임없이 좋은 주거공간이나 더 나은 주거지역으로 이동을 추구합니다. 주거 사다리 정점을 향해 한 단계씩 올라가는 일은 인간의 자연스러운 주거 본능입니다. 소득이 높아지면 가족들의 안전과 편리성, 신분 상승 목적으로 더 좋고 비싼 차를 구매하는 욕망과 같습니다. 요즘은 주택이 신분을 상징하는 역할을 하는 점에 비춰 주거자본주의 혹은 주거 계급의 정점으로 부르는 이도 있습니다. 주거를 옮기는 대다수가 마지막으로 안착하고 싶은 곳, 주거 상향 이동을 꿈꾸는 모든 사람의 대기수요, 잠재수요가 되는 곳이 바로 강남이라는 설명입니다. 그래서 강남에 한 번 정주권을 정하면 주거는 고착화되고 이동성은 떨어지기 마련입니다. 한 번 입성하면 다른 지역으로 이동하지 않는다는 뜻으로, 유통물량 부족을 초래하는 원인이 됩니다. 시장에서 아파트 매물이 줄어들 수밖에 없고 약간의 수요 증가가 가격 급등으로 이어지는 이유입니다.다섯째, 대체불가성 가까운 장래에 강남만큼 양호한 입지에 교통·교육·편의시설·문화 등 생활 인프라스트럭처를 규모 있게 갖춘 다른 도시를 상상하기는 힘듭니다. 아는 바와 같이 분당·광교·판교·위례 신도시도 조성 당시에 강남을 대체할 만한 신도시 조성을 목표로 추진됐습니다. 고 원장은 "이들 지역은 강남에 버금가는 위상을 차지하기는 했지만 강남권과 어깨를 나란히 하기에는 아직까지 역부족"이라고 말합니다. 강남권 거주자들이 주거 이동의 최정점이나 미래 주거지로 생각하고 있지 않다는 것이죠. 강남이 갖는 최상의 입지 환경과 강남역·테헤란로 같은 글로벌 기업, 대기업, 금융 업무 상업 주거시설이 집적화돼 완전한 자족기능을 모두 갖춘 신도시가 나오지 않는 이상 강남권 거주자들이 이동하지는 않을 것이란 설명입니다.마지막, 베블런 효과 즉, 명품 효과입니다. 명품은 가격이 오르면 수요가 증가하는 수요 공급의 시장원리를 역행하는 독특한 재화입니다. 이는 주택이 가지는 신분의 상징성과도 직결됩니다. 현대인은 그 사람의 사회적 신분을 주택과 직업을 통해 인식하는 것이 보통입니다. '강남 아파트=부자'라는 공식이 일반화되고 있습니다. 아파트의 명품 효과는 다른 나라에서도 관찰됩니다. 뉴욕과 파리에 있는 상상을 초월하는 '쏘 럭셔리 하이라이징' 주택가격을 참고해보면 좋습니다. 명품은 대를 이어 물려주죠. 강남 아파트를 자녀에게 증여·상속하는 관행도 일종의 명품 효과라고 볼 수 있습니다.

경제 / 부동산

22.12.26

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