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전세기간 만료전 집 판다고 하는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세임대차중 만기시점과 관련없이 임대인은 주택을 매매할 수 있으며 매수인은 종전 임대인의 지위와 의무를 승계힙니다.따라서 기존 임차인에게 불리하게 작용하지는 않습니다질문상 내용으로 볼 때 임대인의 이사비용을 언급하였다면 명도 조건으로 주택을 매매하는 것으로 보입니다.말씀 하신대로 이사비용이란 대개 중개보수와 이사서비스 비용을 말합니다.금액은 갱신청구권을 행사하였다면 이를 포함하여 만기까지 남은 기간 등을 고려하여 두 분이 합의하기 나름입니다.
경제 / 부동산
23.08.04
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은행 대출이 없고 전세권설정등기를 하면 전세금을 보장받는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.등기부상 소유권 이외에 아무런 권리가 없는 상태에서 전세권을 설정한다면 선순위가 됩니다전세권을 설정하지 않고 전입신고와 확정일자를 받아도 동일한 효과가 발생합니다확정일자나 전세권설정에 의한 선순위가 보증금을 보장하는 것은 아닙니다. 선순위를 확보하는 것은 만일의 경우 임차주택이 경매가 되었을 때 후순위 권리자 보다 먼저 채권을 확보하는 것 뿐 입니다.엄밀하게 보증금을 보장하는 제도는 없으며 대체로 안전을 확보하는 것은 시가 대비 적정한 보증금과 보증금 반환 보험 가입입니다
경제 / 부동산
23.08.04
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전세계약갱신청구권 사용 후 묵시적 계약갱신할 시 계약기간은 몇년인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년의 계약은 임차인의 주장으로 1년 또는 2년을 주장할 수 있습니다.1년의 만기전 2-6개월의 기간중 임차인이 1년의 기간을 주장하여 계약 종료를 통지하지 않았다면 현재는 묵시적갱신 상태가 아닌 2년의 계약으로 간주하는 상태입니다.그리고 이번 계약은 갱신청구권을 사용한 계약으로 2년이 되는 24년 8월 임대인의 계약 종료의 요구는 정당합니다.임대인의 거주 사유가 아니라도 상관없으며 다른 합의가 없다면 임차인은 이사해야 합니다
경제 / 부동산
23.07.29
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집을 매매시 적정 현금 비율이라게 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수대금중의 일부만을 지불가능하다면 대출이나 전세를 안고 사는 방법이 있습니다대출을 한다면 입주가 가능하나 75% 대출과 상환은 어려움이 없는지 은행과 먼저 상담하세요전세안고 매수는 전세율이 높은 지역에서는 가능하지만 매수이후 전세가, 주택시세가 하락한다면 역전세 위험에 빠질 수 있습니다이러한 매수매매 유형을 갭투자라고 하며 말 그대로 투자에 따른 책임은 본인이 가져가는 것이므로 투자에 적정 현금 비율이라는 것은 없습니다.단 전세가 하락에 대비한 여유 자금을 준비하는 것이 안전할 것입니다
경제 / 부동산
23.07.29
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집을 팔려고 내놓았습니다 다음 준비는 어떻게 하는게~
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요새 거래가 흔치 않습니다집을 내놓아도 상대편인 매수자가 있어야 거래 과정을 협의하겠지요우선은 집 보기가 예상되니 좋은 인상 주도록 청소나 정리에 유의하면 되겠습니다거래 조건, 대금일정 협의는 매수인 별로 다르니 매수인이 생기면 고민하면 되고매매 과정의 주요 일정 안내는 부동산에서 협의하고 안내합니다긍극적으로 이사하게 된다면 이사 후보지도 검토하실 필요가 있겠지요좋은 거래하시길 바랍니다
경제 / 부동산
23.07.29
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자동연장 상태에서 중간에 나갈때 중개수수료는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 만기전 6-2개월 사이에 당사자 상호 아무런 언급이 없어서 계약 상태가 연장된 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.임차인은 2년의 계속 거주가 가능한 상태이지만 중도에 이사도 가능합니다그러나 이사를 통지하고 3개월이 경과해야 효력이 있습니다임대인에게도 보증금 반환을 준비할 시간이 되겠지요이와같이 3개월후 정상대로 퇴거한다면 중개보수의 책임은 없습니다단 빠른 이사를 위해 임대인과 합의로 중개보수를 기존 임차인이 부담하여 새 입주자를 구하는 사례가 많습니다
경제 / 부동산
23.07.29
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공동명의 매수일 때 매도인에게 입금을 딱 반반씩 해야되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수인이 2인 또는 다수라면 각 지분대로 해당되는 금액을 입급하여야 합니다경우에 따라서 아직도 남은 규제지역에 해당하거나 매매가 6억원이상의 거래시 자금조달계획서 제출하므로 각자의 자금 계획과도 부합하여야 하고 이를 소명할 수 있도록 각각의 입출금 기록을 남겨둘 필요가 있습니다.그러 이 같은 방법이 아니라도 자금출처를 충분히 소명할 수 있고 번거로움을 피하고 싶다면 " 중도금과 잔금은 공동명의인 대표 000의 명의로 매도인000의 000계좌로 입금한다" 정도의 취지를 기재한 특약을 두고 1인이 대표하여 송금해도 무방합니다
경제 / 부동산
23.07.28
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안녕하세요,,주택을 임차해서 거주 중입니다, 2년 만기가 다가와서 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.별도의 합의서가 없어도 기존 계약서 만으로도 문제가 없습니다기존의 계약서에 당사자 합의로 2년 연장되었다는 취지의 내용을 부가 기재 하는 것으로 충분합니다별도의 합의서도 이 같은 취지를 기재한다면 작성하여도 무방합니다단 기존 계약서를 잘 보관 유지하세요
경제 / 부동산
23.07.28
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전세에서 반전세로 돌릴 때도 올릴 수 있는 상한 선이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.민간임대사업자가 아닌 이상 갱신청구권을 행사한 재계약이 아니라면 정해진 상한선이 없습니다시장가와 주택의 상태에 맞게 받으시면 됩니다단 갱신 청구권을 사용한 계약이라면 5%까지 가능합니다전세를 5%인상한 보증금에서 월세로 전환하고 싶은 금액을 법정 전월세 전환율로 변환하여 월세를 받을 수 있습니다단 이 경우 임차인의 동의가 필요합니다.그리고 현재(23/07) 법정 전환율(한국은행 기준금리에 따라 변동함)은 년 5.5%로 보증금 1,000만원은 월45,833원으로 환산할 수 있겠습니다
경제 / 부동산
23.07.28
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전세계약을 중간에 해지할 경우 제한이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약은 당사자 사이를 구속 하는 합의의 결과 입니다.임대인 입장에사 임차인이 수시로 계약을 해제할 수 있다면 보증금의 운영도 어렵고 매번 집을 보수하여야 할 수도 있고 중개수수료도 지출이 증가하겠지요임차인도 계약만기 까지 거주 권리가 있고 임대인은 계약 만기 까지 계약의 이행을 요구할 권리가 있습니다.다만 임차인의 부득한 사정을 이해한다면 새로운 세입자를 구하고 중개보수를 부담하는 등 조건으로 중도해지를 협의하는 경우가 있을 수 있습니다.당사자가 소통 해야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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