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요즘은아파트 갭투자를 할 수 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매 잔금 지불시 전세 보증금을 차감하는 방식으로 실거주하지 않고 전세율에 따라 소액으로 주택 매수를 하는 형태를 갭투자라고 합니다.잔금시점에 맞춰 전세 잔금을 받는 방법도 있고 전세가 이미 들어온 주택을 매수하는 경우도 있습니다분양주택의 전매금지, 단기매매시 고율의 양도세부과와 다주택자 매매시 중과율적용 , 규제지역에서 실거주 아닌 경우 비과세 배제 등여러가지 투기 방지 정책이 있었지만전세안고 거래하는 것을 금지하는 규제는 없었습니다. 지금도 얼마든지 거래가 가능합니다다만 주택가가 하락하는 과정에서 갭투자시 전세만기시 재무적인 여력이 없다면 집을 팔아도 전세 보증금이 안 나오는 속칭 깡통주택이 되 버리는 위험이 있음을 유의하여야 합니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.03.21
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재개발 지역에 오래된 빌라 한채를 구매할려고 합니다. 만일 빌라 구매하면, 1가구 2주택이어도 아파트 분양 받을수 있는 건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인의 주택 수와는 관계가 없으므로 일반적으로 가능하지만 권리산정일 이후 사용승인된 주택, 지분 쪼개기 형식의 주택, 대장상 용도가 주거용인 아닌 경우, 재개발 사업조합 인가후 다물건자로부터 취득하는 경우, 공공주도 재개발에서 기준일 이후 주택을 매수하는 경우 등 재개발 사업지별로 조합원 분양신청 대상이 안되거나 제한된 조건이 되는 경우도 있을 수 있으니 해당 물건지 부동산 중개소나 조합이 구성되어 있다면 조합으로,, 현장에서 충분히 확인 하는 과정이 필요합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.03.21
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2주택되면 매도시 세금이 얼마나 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1주택자는 2년 보유하면 매매가격 12억원 까지 비과세 입니다.그런데 매수 당시 조정지역인 경우에 한하여 2년 실거주도 하여야 비과세 입니다2주택자는 비과세는 적용되지 않으므로 양도소득세가 과세되며 규제지역인 경우 중과세율도 적용되나 현재 적용배제되고 있습니다구체적인 세액은 취득/ 양도 금액 , 보유기간, 필요경비 등에 따라 다르게 적용되고 세제의 변화가 심한 편이므로 매매를 하는 시점에 구체적인 사실관계를 제시하여 세제 전문가에게 대면 상담 하셔야 착오가 없습니다
경제 / 부동산
23.03.21
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무등록공인중개사가 단 1회 중개행위를 했을 경우 처벌받나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.무등록 중개업을 영위한 벌칙에 관한 사항은 제시한 내용과 일치합니다그러나 대법원 판결로서 우연한 기회에 단1회 무등록자의 중개행위는 중개업으로 볼 수 없다는 판례가 있습니다https://www.law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=1090181991년의 판결로 시간이 한참 지났습니다최근 한국공인중개사협회는 단 1회의 무등록 중개행위도 처벌하는 입법을 추진하고 있으며 무등록 중개행위와 관련한 사기연루 시장교란 등 사회문제가 심화되고 있는 상황으로 과거와 다른 입법이나 사법적 판단이 있을 수 있다고 보입니다.
경제 / 부동산
23.03.20
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기존의 전세보증금에 상당하는 월세 보증금과 월세로 전환하는 공식이 있는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약자의 계약갱신 청구에 의한 계약이 아니라면 기존 전세와 관련없이 원하시는 월세를 받으시면 됩니다단 기존계약자의 계약갱신 청구에 의한 재계약이라면 아시다 시피 보증금을 5%이상 초과하여 올릴 수 없습니다그리고 올려진 전세 보증금의 일부를 월세로 전환하기 위해서는 임차인의 동의를 받아야 합니다동의를 받았다면 1) 한국은행 기준금리에 2%룰 더한 이율이나 2)연 1할 중에서 낮은 쪽으로 보증금을 월세로 환산할 수 있습니다.현행(3월20일 현재) 한국은행 기준금리는 3.5% 이네요 여기에 2%를 더하면 년 5.5% 입니다즉 1,000만원당 년55만원, 월 45,833원이 합법적인 기준입니다
경제 / 부동산
23.03.20
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지금은 2주택자도 매매시 양도세 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다주택자의 양도소득세는 <중과>가 젹용 유예되어 있을 뿐 기본 양도소득세는 항상 부과 됩니다단 1주택자로서 2년 이상의 보유 또는 거주 또는 1주택자에 준하는 일시적 2주택, 혼인 부양 합가로 인한 다주택, 상속에 의한 다주택 등 일부 예외가 있습니다양도소득세는 시세 차익 뿐 아니라 필요경비, 보유기간 등 여러 요인에 의해 결정됩니다매매를 결심하였다면 양도소득세는 가급적 세제 전문가에게 구체적인 사실관계를 제시하여 대면 상담하세요
경제 / 부동산
23.03.20
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원룸 계약서 작성하는데 공인중개사가 아니라 집에서 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개업 공인중개사가 계약서 작성을 등록된 사업장내에서 해야 한다는 규정은 없습니다.원격지 거래나 몸이 불편한 고객을 위해 제3의 장소나 매물 주소지 등에서 계약서를 작성하는 경우는 있을 수 있는 일이며 위법 사항이 아닙니다.질문하신 건의 계약 장소가 불편하다면 담당 중개사에게 문의하여 보시고 합리적인 사연이 있다면 조정을 요청할 수도 있을 것 입니다
경제 / 부동산
23.03.20
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부동산 전월세계약 작성 후 전입신고
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인이「주민등록법」에 따른 전입신고 시 임대차 계약서 또는 임대차신고서를 함께 제출하는 경우임대차 신고를 의제 처리 하여 별도 임대차 신고가 필요치 아니합니다.임대차 신고서를 미제출 시는 처리되지 않습니다.신고가 완료되었을 경우 <신고필증>을 교부하므로 현장에서 처리 여부를 확인할 수 있습니다
경제 / 부동산
23.03.20
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계약기간이 만료된 상태에서 구두약속으로 거주하다가 나가는 경우??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최초의 계약상태로 새로운 계약서 작성없이 연장된 묵시적 갱신에 준하는 계약 상태로 이해됩니다.임차인은 해지 통지후 3개월이 지나면 보증금을 환불하여 이사할 수 있고 임대인은 보증금을 환불해 주어야 할 의무가 있습니다.그런데 새로운 세입자 없이 보증금을 돌려줄 여력이 있는 임대인이 그다지 많지 않은 현실적 어려움이 있습니다.보증금을 받지 못하고 집을 비워주는 것은 이치에 맞지 않는 얘기이고 임대차 상태를 유지하는 상태에서 세가 나갈 수 있도록 노력할 필요가 있습니다.꼭 집을 비운 다음에 임차인을 받겠다고 하고 보증금도 돌려줄 수 없다고 하면 <임차권 등기명령>을 검토해 볼 수 있습니다임대인에게도 실익이 없고 임차인도 보증금도 받지 못하고 이사를 결행하여야 하는 방법이므로 가급적 세입자를 받아서 이사하는 방법으로 임대인과 협의하여 보세요.
경제 / 부동산
23.03.20
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1가구 1주택 보유자 입니다 성인인 아들 명의로 주택 매입하면 세금 얼마나 나오나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.성인자녀의 경우 결혼여부, 독립된 세대구성 여부, 30세이상인지, 독립된 생계를 유지할 수 있는 최소한의 소득으로 규정한 수입 여부 등으로 나누어 별도 세대로 매수가 가능할 수도 있습니다또 1세대 1주택인 경우도 현재 다 주택자 양도소득세 중과는 금년 5월 9일까지 한시적으로 적용유예되고 있으며 이후에도 페지될 가능성이 있습니다자녀 분의 독립세대 구성과 매도시기에 따라서 다주택자 적용은 다를 수 있고 주택 세제는 계속 변화하고 있으니 매매를 계획하신다면 가급적 세제 전문가에게 구체적인 사실관계를 제시하여 대면 상담하시기를 추천합니다
경제 / 부동산
23.03.18
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