전문가 프로필

답변 내역

조정지역 1주택자 비조정지역 갭투자에 대한 질문
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2. B주택 취득시, 비규제지역으로 1.1% 취득세 발생 되는것이 맞는지.비조정지역의 2번째 주택의 취득세는 매수 금액에 따라 1 ~ 3 % 입니다3. B주택을 4년정도 보유하고 매도할 생각으로 매수하는 것인데, 매도시 양도세는 어떻게 되는지.비조정지역으로 계속 유지된다면 중과 없이 기본 양도세율 적용됩니다4. 혹시 B주택 지역이 규제지역으로 발표 될 경우, 규제지역 2주택자가 되는데, 그러면 A/B 모두 양도세 발 생되는지 여부.양도세는 조정 지역이든 아니든 1가구 1주택 비과세 특례가 아닌 이상 기본 양도세율을 적용하며,조정지역에 속한 다주택자의 주택 매도시는 중과세율을 적용하게 됩니다5. B주택이 규제지역으로 묶일 경우, A주택에 대한, 주담대대출 회수 가능성이 있는지 여부.B주택에 대한 신규 담보대출은 제한적이며 A주택의 기존대출이 회수 되지는 않습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다주택 양도소득세는 단순 질문 답변만으로 착오가 발생하기 쉽습니다.주택 매도 계획이 있다면 구체적인 사실관계를 제시하고 세무전문가와 상담하실 것을 권장합니다
경제 / 부동산
22.02.24
0
0

오피스텔 월세 계약 시 궁금한점 여쭤봅니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개사는 임대인과 임차인을 물색하여 중개하고 계약을 위해 매물의 권리 분석 및 근거 서류 발급, 계약서 작성과 법정 확인 설명 및 임장 답사 서비스를 합니다.매물을 찾지 않아도 되니 문제가 없는 매물인지 확인하고 계약서만 작성하면 되겠군요직거래 하셔도 계약의 성립과 효력에 차이가 없습니다중개사를 이용하는 이유는 편리함과 안전함 때문입니다특히 부동산 계약은 일반인이 자주 접하는 일이 아니기 때문에 약간의 비용을 들더라도 전문가에게 맡기는 것이죠.물론 개업 중개사가 진행해도 사고는 발생할 수 있습니다. 하지만 업무상 과실에 대해 배상하는 공제에 가입되어 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.22
0
0

관리비 지급 후 건물주가 관리를 하지 않을 시 요구할 수 있는 것이 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 관리비 항목을 먼저 확인해 보십시오계약시에도 중개사는 임대인에게 관리비 금액과 항목을 확인하여 설명합니다주로 공동 전기, 청소 용역비, 공동 수도 정화조, 경비 보안 시설 비용 입니다소형 건물에서 건물주가 자체 관리한다면 관리자 인건 비용을 포함하여 준 임차료처럼 걷는 경우도 있습니다우선 건물주에게 항목을 확인하고 미흡한 부분이 있다면 개선을 요청하세요.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.22
0
0

새집 전세줄때 옵션은 하는게 좋은지??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세에서는 통상 옵션을 제공하는 것이 흔한 일은 아닙니다다만 전세 시장에서 경쟁력을 갖게 하기 위해 지역의 특성상 필요할 수도 있겠습니다해당 지역 세입자들의 선호도가 다를 수 있으므로 인근 부동산에 문의하시는 것이 가장 정확하고옵션이 없을 경우 매번 공사를 해야 하는 에어컨과 빌트인 시공시 내구성이 높아지는 드럼세탁기, 쿡탑, 붙박이장 등을 고려하시기 바랍니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.22
0
0

실거주 2년없이 조정지역 양도세 문의합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주어진 질문만으로 알 수 없습니다조정지역에서 비 거주후 매도시다른 주택이 없다면 양도차익 대소에 따라다른 비율의 세율이 적용됩니다양도세는 양도차익이 있어야만 발생하며양도세를 예상하기 위해서는취득금액 , 거래규제 지역여부, 동일 세대내 다른 주택 소유 여부,양도 금액, 보유 및 거주 기간 등 여러가지 구체적인 사실을 알고 있어야 합니다간단히 확인이 필요하다면국세청 홈텍스 양도소득세 셀프 계산기를 활용하여 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.21
0
0

전세집이 중간에 매매됐어요 계약서를 다시쓰나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.새로운 소유자는 기존의 임대차 계약의 임대인의 의무와 권리를 그대로 승계합니다추가로 계약서를 작성할 필요는 없습니다소유자의 인적 사항이 바뀌었으니 새로 작성하자고 하는 경우도 있으나 기존 계약서에 부기 하는 정도로 해도 충분합니다새로운 계약서를 작성한다면 작성 시점과 내용에 따라 권리 분석이 필요하거나 확정 일자 순위에 영향을 미칠 수 있으므로 기존 계약을 그대로 유지하시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.21
0
0

무주택자, 1주택자, 2주택자별로 주택 구입및 판매시 세금을 알려주세요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정대상지역 기준으로 말씀드립니다(서울전역)취득세는 주택을 취득시 내는 세금이죠보유 주택수가 늘면 늘수로 세금이 중과되는 방식입니다거래가를 기준으로 과세되며첫주택 1 ~ 3% (금액에 따라 차등)2번째 주택 8%3번째 이후 12% 입니다양도소득세는 양도차익이 있어야만 발생하는 특징이 있습니다.취득한 가격대로 판다면 세금이 없는 것이죠그런데 주택에 한정하여 양도 차익이 있더라도 1가구 1 주택자가 2년 이상의 거주기간,매매 가격이 12억 이내의 조건에 해당한다면 세금 청구를 안 합니다이것을 <비과세> 라고 합니다이 조건이 안되는 경우는 양도 차익의 6%에서 45%를 양도소득세로 징수합니다실제로는 필요경비, 개인공제, 장기보유 공제 등을 통해 약간 더 과세 금액이 줄어 듭니다이것을 <일반 과세>라고 합니다그런데 조정 지역에서 2채 이상의 다주택자는 장기보유 특별 공제 적용없이 2채의 경우 일반과세율 + 20% ,3채 이상의 경우 일반과세율 + 30% 추가 적용하여 과세 됩니다이것을 양도소득세 <중과>라고 합니다2채 이상의 주택을 가지고 있다면집값이 아무리 올라도 절반 이상 세금으로 내야 하는 경우가 많죠양도소득세의 구체적인 세액은 주택수, 거주기간, 필요경비, 양도차익 등 구체적인 사실관계가 확인되어야 예상이 가능하며 언급하지 않은 예외도 많아 가장 착오가 많은 주택 세제 입니다.매도를 계획하는 경우는 세무 전문가의 조언이 필요한 부분입니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.21
0
0

아파트 매수 후 누수현상확인, 매수 매도자 중 누가 비용을 처리해야 할까요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 위층에 공용부분 하자가 아니면 위층에서 배상합니다2. 매매 당시 매수인의 과실없이 하자를 알 수 없었지만 매매 시점부터 하자가 존재하였다면 매도인의 책임에 해당합니다사실을 안 날로부터 6개월 이내에 청구할 수 있습니다 그러나 입증은 매수인의 몫이며 노후 주택의 경우 원인 입증이 난해하고 매도인에게 무한 책임을 묻지 않는 판례가 나오고 있습니다분쟁마다 사정이 다르고 판결이 있기 전까지 확언하기 어려운 사항입니다.3. 아래층은 선의의 피해자로 원상 복구가 기본입니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.20
0
0

재개발 지역 문의 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 주택 건설까지 사업 기간이 장기간이 소요 된다는 점철거 이주와 준공 시 두번의 이사가 필요한 주거 불안정과 번거로움 , 현실적으로 대출 이자에 대한 부담 등으로재개발 진행중 기존 주택 매각후 다른 대체 주택을 마련하는 경우가 전체 원주민의 절반 이상입니다.특히 재개발지역 특성상 오래동안 거주한 연로한 분들이 많아 경제적으로나 신체적으로 새로운 주거 환경에 적응하기가 어려운 경우가 많은 것 같습니다저는 매각후 새로운 주택 마련을 권유하는 편입니다.근래에는 재개발 사업의 사업성이 높아지면서 재개발로 인한 프리미엄이 사업 초기 단계부터 상당한 비중으로 거래됩니다.따라서 감정 평가액을 크게 상회하는 금액으로 매도가 가능합니다.재개발로 인한 부가가치도 어느 정도 챙기면서 자신에게 더 잘 맞는 규모의 주택을 선택할 수 있는 기회를 찾아 보세요.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.20
0
0

가구 산정 기준 문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 100문 100답 주택 세제상의 1세대의 정의 입니다「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함)위 내용에 근거하여 질문하신 분은 30세 이상의 분리된 세대를 구성하였으므로본인 명의 2주택 외에 본인 세대의 주택 수에 추가될 주택이 없습니다.동생 분은 동거하더라도 독립 세대 또는 부모님의 세대에 속합니다건강 보험료 피부양자와 주택 세제상 세대 분리는 관련이 없습니다.세대 분리와 소득 관련 사항은 30세 이하의 미혼자의 경우 독립 세대를 인정 받기 위해서는 월별로 중위 소득의 40%에 해당하는 지속적인 소득의 증빙이 가능해야 한다는 항목이 있습니다.이상은 필자의 현업 경험에 기초한 개인 견해로 과세 관청의 처분과 다를 수 있습니다양도소득세는 착오가 많은 주택 세제로 매도를 계획한다면 구체적인 사실 관계를 제시하여 세문 전문가와 대면 상담을 권장합니다
경제 / 부동산
22.02.20
0
0