잉크 내역

[양도소득세] 장기보유특별공제 개정사항 총 정리(일반주택,1세대1주택,장기임대주택)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​이번 8.3 세법개정안에 따른 장기보유특별공제를 알아보겠습니다. 보유에 따른 장기보유혜택이 사라지고, 거주에 따른 장기거주혜택이 많아진다고 생각하시면 됩니다.​1. 일반주택여기서 말하는 일반주택이란 1세대 1주택 양도세 비과세 대상도 아니고, 장기임대주택도 아니고, 양도세 중과대상 주택도 아닌 주택을 말합니다.※ 28년도 양도분은 거주공제율과 보유공제율 중 높은 공제를 적용​합니다.※ 거주기간에 대한 공제는 최소 2년 이상 거주시에만 적용합니다.​2. 1세대 1주택 양도세 비과세(양도가격 12억 초과 고가주택)​3. 장기임대주택(조정지역에서 매입한 아파트만 해당)주택임대사업자(매입 아파트 + 양도 당시 조정지역)에 대한 장기보유특별공제 개정사항에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 도움이 될 것입니다.[세법개정안] 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 장특공 50%가능)[세법개정안] 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지 (자동말소일로부터 1년 내 팔아야 50% 가능)...blog.naver.com​이처럼, 장기보유특별공제 축소로 주택 양도 시기에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 양도 시기에 따른 세금 부담을 비교 및 검토하고, 각자에게 유리한 양도 시기를 판단하기 위해서는 사전에 세무사와 충분히 상담 후, 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.​글 보시고 구체적으로 상담할 내용이 있으시면 연락주셔도 됩니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!​★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

11시간 전

[상속세, 증여세]상속재산 협의분할은 상속등기 전에 하자!(증여세 과세될 수 있음)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​피상속인(사망자)이 유언을 하지 않고 사망할 경우, 상속인간 협의에 따라 상속이 이루어지며, 협의가 안될 경우 민법에 의한 법정 상속지분대로 상속을 받게 됩니다.​※ 참고 : 민법상 상속의 순위■ 배우자는 1순위인 직계비속과 같은 순위로 공동상속인이 되며, 직계비속이 없는 경우에는 2순위인 직계존속과 공동상속인이 됩니다. 직계비속과 직계존속이 모두 없는 경우에는 배우자가 단독상속인이 됩니다. 이처럼 배우자는 상속인으로서 항상 우선순위입니다.■ 법정상속인을 결정함에 있어서 같은 순위의 상속인이 여러 명인 때에는 촌수가 가장 가까운 상속인을 우선순위로 하며, 촌수가 같은 상속인이 여러 명인 때에는 공동상속인이 됩니다. 예를 들어 직계비속으로 자녀 2인과 손자녀 2인이 있는 경우에는 자녀 2인이 공동상속인이 되고 손자녀는 법정상속인이 되지 못합니다. 참고로, 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속에게 재산이 상속될 경우, 상속세는 할증과세됩니다.■ 상속순위를 결정할 때 태아는 이미 출생한 것으로 봅니다.​이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.상속과 관련된 기초 법률 상식 (상속인, 상속순위, 상속지분 등)상속과 관련된 기초 법률 상식 (상속인, 상속순위, 상속지분 등) 안녕하세요~ <세무회계 문> 문용현 ...blog.naver.com상속인들끼리 협의가 잘 되어서 상속 부동산에 대해서 협의분할을 하게 되면, 상속인이 공동으로 상속등기를 해야 합니다. 이처럼 협의분할을 한 후 최초로 상속등기를 하는 경우, 특정상속인이 법정상속분을 초과하여 상속재산을 취득하게 되더라도 이는 공동상속인으로부터 증여받은 것으로 보지 않고 피상속인으로부터 상속받은 것으로 보므로 증여세 문제가 발생하지 않습니다. 즉, 등기비율대로 상속인들이 상속을 받은 것으로 봅니다.​그러나 상속등기 등을 하여 각 상속인의 상속지분이 확정된 후, 협의분할을 하여 특정상속인이 본래 지분을 초과하여 상속재산을 추가 취득하는 경우에는 그 초과된 부분은 공동상속인 중 지분이 감소된 상속인으로부터 증여받은 것으로 봅니다.​다만, 상속등기 등을 하였다가 상속인간 협의에 의해 상속분을 재확정하여 상속세 신고기한 내에 경정등기를 하고 상속세를 신고한 경우에는 지분변동분에 대하여 증여세를 과세하지 않습니다.​이를 요약하면 다음과 같습니다.​1. 최초 상속등기 (상속세 신고기한과 무관) : 상속으로 봄2. 최초 상속등기 이후 상속세 신고기한 내에 경정등기 : 상속으로 봄3. 최초 상속등기 이후 상속세 신고기한 지나서 경정등기 : 증여로 봄​​이처럼 상속재산을 협의분할하고자 하는 경우에는 등기를 하기 전에 분할하되, 등기를 했다가 재분할을 하더라도 상속세 신고기한 내에 경정등기를 하고 변경된 내용대로 상속세를 신고하시면 상속지분 변동분에 대해 증여세를 부담하지 않게 됩니다.​참고로, 상속세 물납신청한 재산에 대해서만 먼저 법정상속지분으로 등기하여 물납을 신청하였으나 과세관청으로부터 물납신청이 거부된 후, 상속인들이 상속재산 전부를 협의분할하여 등기하는 경우 물납거부된 상속재산의 지분변경에 대하여는 증여재산에 포함되지 않습니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

11시간 전

[양도소득세]상가겸용주택 1세대 1주택 양도세 비과세 절세 방법(실무팁)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 취득일~양도일까지 2년 이상 보유(취득당시 조정지역일 경우, 2년 이상 거주)하셔야 합니다.​(양도가격 12억 이하) 겸용주택의 경우,1 세대 1주택 양도세 비과세 판단할 때 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 크면 전체를 주택으로 보지만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 봅니다.​★ 양도가격 12억 이하 겸용주택 1세대 1주택 양도세 비과세 판단 시 ★■ 주택의 연면적 > 주택 외 연면적 : 전부를 주택으로 봅니다.■ 주택의 연면적 ≤ 주택 외 연면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.​다만, 양도가격 12억 원을 초과하는 고가 겸용주택의 경우, 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 큰 경우에도 주택부분만 주택으로 보고 양도소득세를 계산해야 합니다.​따라서 겸용주택 하나만을 보유하고 있는 1세대 1주택자의 경우, 주택 부분이 주택 이외의 부분보다 큰지 여부에 따라 양도소득세를 거의 안내거나 혹은 거액의 양도소득세를 내게 되는 경우가 생길 수 있습니다.​주택의 연면적과 주택 외의 연면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음의 경우를 참고하여 주택의 연면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하면 절세를 할 수 있습니다.상가에 딸린 주거용 방이 있는 경우실무에서는 상가로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있으나, 조세심판이나 국세청 심사결정례에서는 임차인이 가족과 함께 상가 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있습니다(심사양도2011-0270).따라서 상가에 딸린 방이 있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비하여 주택임을 입증해야 합니다.​임대차계약서 사본(당초 계약을 할 때 상가면적과 주택면적을 구분 기재하는 것이 좋음)세입자의 주민등록표 등본(해당 주택의 전입세대 열람으로 갈음 가능)인근 주민들의 거주사실확인서기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류지하실이 있는 경우지하실은 실제로 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택 외의 연면적의 비율로 안분하여 구분합니다. 따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 적극 입증해야 합니다.계단이 있는 경우통상 계단에 대해서는 별 관심을 두고 있지 않으나, 주택의 연면적과 상가 등의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 계단에도 관심을 기울여야 합니다.​계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실지 사용용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택 외의 연면적의 비율로 안분계산합니다.​예를 들어, 1층은 상가이고 2층은 주택인 겸용주택으로서 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 면적 중 그 계단부분은 주택으로 봅니다. 또한, 3, 4층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단부분은 주택으로 볼 수 있습니다.이처럼 겸용주택은 주택과 주택 외 부분의 면적뿐만 아니라 계단, 지하실, 상가에 딸린 방의 실제 사용 현황 등에 따라 양도소득세 비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 양도 전 관련 요건과 증빙자료를 꼼꼼히 확인하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 최대한 적용받으시기 바랍니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

3일 전

[양도세]군부대 입영으로 출국하지 못한 경우세대전원 출국 해당여부 등(해당함)★ 참고 : 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시, 보유 및 거주기간 제한 없는 경우1. 5년 이상 세대 전원이 거주한 공공임대주택2. 공공사업으로 수용된 경우3. 해외 이주로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도4. 1년 이상 국외 취학, 근무 등으로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도5. 취학, 질병요약, 근무 형편으로 세대원 전원이 다른 시, 군으로 이주 + 1년 이상 거주한 거주주택 양도​부동산거래관리과-1004등록일자 : 2010.08.02.생산일자 : 2010.07.30.요지세대전원 출국일 현재 국내에 1주택만을 소유하던 1세대가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도소득세를 비과세(고가주택에 해당하는 경우 제외)하는 것으로서, 세대원 중 일부가 군부대 입영으로 출국하지 못한 경우에는 세대전원이 출국한 것으로 보는 것임.회신1.세대전원 출국일 현재 국내에 1주택만을 소유하던 1세대가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조제1항제2호 다목에 따라 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도소득세를 비과세(고가주택에 해당하는 경우 제외)하는 것으로서, 세대원 중 일부가 군부대 입영으로 출국하지 못한 경우에는 세대전원이 출국한 것으로 보는 것입니다.​2. 다만, 세대전원이 출국한 후 양도하는 경우로서 출국일로부터 1년 이내에 세대원 중 일부가 재입국하는 경우에는 비과세특례가 적용되지 않는 것입니다.​3. 또한, 출국 후 세대원 중 일부가 재입국하여 계속하여 국내에 거주하던 중에 양도하는 경우에도 비과세특례가 적용되지 않는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2003. 3. 남편이 해외주재원 발령 받아 출국- 2003. 5. 서울 화곡동 소재 아파트 취득- 2003. 6. 본인 및 자녀 출국- 2009. . . 남편이 귀국 발령 받아 수원에서 근무하면서 거주- 2010. 6. 1. 남편이 광주로 발령- 2010. 8. 1. 남편이 해외 주재원 발령 예정- 2010. 8. 3. 아들(21세)이 군 입대 예정- 2010. 8. 남편과 아들을 제외한 나머지 가족 출국 예정​○ 질의내용- 아들을 제외한 세대전원 출국 후 아파트를 양도하는 경우 국외 근무형편 비과세특례 적용여부- 딸이 고2인데 고3인 내년에 본인과 함께 귀국할 예정인데 이런 경우 국외 근무형편 비과세특례가 적용되지 않는지, 그 때 귀국하여 아파트를 양도하는 경우 양도소득세가 과세되는지​2. 질의내용에 대한 자료○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2010.2.18>1. 생략2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.가.~나. 생략다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.(이하 생략)​나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)○ 서면인터넷방문상담5팀-947, 2006.11.23.소득세법시행령 제154조 제1항 제2호 다목의 규정에 의거 국내에 1주택만을 소유하던 1세대가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 출국일로부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 보유기간·거주기간이 제한없이 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(소득세법 제89조 제1항 제3호에서 규정하는 고가주택은 제외)하는 것입니다.​○ 부동산거래관리과-324, 2010.03.02.세대전원 출국일 현재 국내에 1주택만을 소유하던 1세대가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조제1항제2호 다목에 따라 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도소득세를 비과세(고가주택에 해당하는 경우 제외)하는 것이나, 세대원 중 일부가 국내에 계속하여 거주하는 경우에는 동 규정이 적용되지 않는 것입니다.​○ 서면인터넷방문상담4팀-2105, 2004.12.24.소득세법시행규칙 제71조 제2항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 세대원 중 일부가 대학 재학을 이유로 출국하지 아니한 경우에는 세대전원이 출국하지 아니한 것으로 보는 것이나, 병역의 의무를 다하기 위하여 군대입영을 함으로써 출국하지 아니한 경우에는 세대전원이 출국한 것으로 보는 것입니다.​○ 서면인터넷방문상담4팀-1283, 2005.07.21.「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 다목 및 동법 시행규칙 제71조 제2항의 규정에 의거 국내에 1주택만을 소유하던 1세대가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우에는 보유기간·거주기간의 제한없이 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(소득세법 제89조 제3호에서 정하는 고가주택은 제외)하는 것이나, 출국 후 세대원 중 일부가 재입국하여 계속하여 국내에 거주하던 중에 당해 주택을 양도하는 경우에는 동 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

26.09.30

[증여세]분양권 명의변경에 따른 증여세 과세(사실관계에 따라 다름)서면-2025-상속증여-0459 [상속증여세과-333]귀속년도 : 2026등록일자 : 2026.05.07.생산일자 : 2026.05.07.요지아파트 분양권에 대한 실제 소유자가 본인인 경우로서 배우자 명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 본인의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 본인 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우 증여세가 과세되지 아니함회신귀 질의의 경우 기존 해석사례(재산세과-365, 2010.6.4.)를 참고하시기 바랍니다.​○재산세과-365, 2010.6.4.귀 질의의 경우,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ 배우자 명의로 신축아파트 신혼부부 특별공급 청약이 당첨되어 배우자가 분양계약을 체결하였으나,○ 분양대금(계약금)은 질의인의 금전으로 납부 후 시공사의 명의변경 일정에 따라 분양권 명의를 질의인으로 변경함​2. 질의내용○ 분양대금을 납부한 질의인으로 분양권 명의를 변경한 경우 증여세 과세대상에 해당하는지 여부​3. 관련법령○ 상속세 및 증여세법 제4조【증여세 과세대상】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다. <개정 2016.12.20>1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익2. 현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익5. 제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익② 제45조의2부터 제45조의5까지의 규정에 해당하는 경우에는 그 재산 또는 이익을 증여받은 것으로 보아 그 재산 또는 이익에 대하여 증여세를 부과한다.③ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등(이하 "등기등"이라 한다)으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산은 그 분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다. 다만, 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한까지 분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 분할에 대하여 무효 또는 취소 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2020.6.9>④ 수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2020.6.9>​4. 관련 해석사례○재산세과-365, 2010.6.4.귀 질의의 경우, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 125,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (120,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

26.09.21

[양도세, 주택임대사업자]주택임대사업자의 최초임대료 기준(5% 이내 임대료 인상의 최초 기준일)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​주택임대사업자에 있어서 최초 임대료는 아주 중요한 의미를 갖습니다. 최초 임대료는 마음대로 정하셔도 되나, 해당 최초 임대료 기준으로 5% 이내로 임대료를 인상해야만 하기 때문입니다.​이는 2019.10.23 기준으로 판단하시면 됩니다.​주택임대사업자를 2019.10.23까지 등록하셨다면,최초 임대료는 임대사업자를 등록한 이후 새로 계약을 체결하거나 또는 종전 계약을 갱신할 때 임대료를 말합니다. 따라서 해당 최초 임대료는 자유롭게 정하시면 되며, 그 이후부터 5% 이내로 인상을 해주시면 됩니다.​주택임대사업자를 2019.10.24 이후 등록하셨다면,이미 임대차계약이 되어있을 경우 해당 임대차계약의 임대료가 최초 임대료가 되며, 임대차계약이 등록되어있지 않았다면 주택임대사업자 등록 이후 최초로 체결하는 임대차계약의 임대료가 최초 임대료가 되는 것입니다.​단, 양도세 세제혜택(장특공 및 양도세 100% 감면은 제외) 을 적용받기 위한 임대료 증액제한은 2019.02.12 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약을 기준으로, 그 다음 임대차계약분부터 5% 이내 요건을 충족하셔야 합니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

26.09.11

[양도세, 주택임대사업자]주택임대사업자의 의무임대기간 기산일(시작일)사업자등록일, 실제개시일 중 늦은 날안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​주택임대사업자는 장기보유특별공제혜택, 양도소득세 중과배제, 양도소득세 감면등의 세제혜택을 적용받을 수 있습니다. 해당 세혜택을 받기 위해서는 의무임대기간을 충족해야 합니다. 의무임대기간 판단시 임대기간 기산일(시작일)부터 계산하므로 기산일(시작일)을 파악하는 것이 아주 중요합니다. 단순히 사업자등록일부터 기산하는 것이 아니기 때문에 잘못 판단하시면 주택임대사업자의 세제혜택을 적용받지 못하실 수도 있습니다.​민간임대주택법과 국세 세제혜택을 적용받기 위한 의무임대기간 기산일은 아래와 같습니다.​<민감임대주택법 기산일 : ❶, ❷중 늦은 날>❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 실제 임대개시일​<국세 세제혜택 기산일 : ❶,❷,❸ 중 늦은 날>❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 세무서 사업자등록일❸ 실제 임대개시일​국세(양도세 등)의 세제혜택을 받기 위한 국세 세제혜택의 개시일이 절대적으로 중요할 것이므로 반드시 ❶,❷, ❸ 중 늦은 날로부터 8년 이상인지, 10년 이상인지 등을 확인해보아야 합니다.​실제 사례로, 임대사업자 등록 이후 실제 임대개시가 늦었음에도 불구하고 지자체 주택임대사업자 8년 자동말소가 되자마자 임대주택을 팔고, 당연하게도 양도세 신고시 장기보유특별공제 50%를 적용해서 신고를 했다가 양도소득세가 추징당한 사례도 종종 있습니다. 이럴 경우 미납세금 뿐만 아니라, 가산세까지 부담합니다.​이처럼 세제혜택을 받지도 못하고, 가산세까지 부과가 될 수 있기 때문에 이를 잘 알아두셨다가 적용하시면 될 것입니다. 현재 상황이 복잡하거나 애매하시면 반드시 세무사와 상담 후 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

26.09.09

[양도소득세]인구감소지역주택 취득시 양도소득세 특례(기존주택 양도세 비과세 가능)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정지역이라면 2년 이상 거주)하고 양도할 경우, 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되어 양도가격 12억 이하라면 양도소득세를 납부하지 않습니다.​만약, 기존주택 보유 중에 인구감소지역 주택을 취득하여 2주택자가 될 경우에도 기존 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 인구감소지역 주택 요건은 아래와 같습니다.​1. 주택 소재지 요건취득당시 인구감소지역 및 인구감소 관심지역에 소재하는 주택이어야 합니다. 현재 주요 인구감소지역 주택은 아래 행안부 사이트에서 확인하실 수 있습니다. 현재는 인구감소 관심지역 포함하여 107개 지역에 해당합니다.https://www.mois.go.kr/frt/sub/a06/b06/populationDecline/screen.do2. 주택가액 요건주택의 공시가격이 주택 취득일 현재 4억 이하이어야 합니다.​​위의 1+2 요건을 모두 충족한 인구감소지역 주택을 취득할 경우, 인구감소지역 주택 취득 전에 보유한 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

26.09.06

[세법개정안, 양도세 ]조정지역 일시적2주택 양도세 비과세 규정(신규주택 취득후 2년 내 팔아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​세법에서는 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정이 있습니다. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정지역일 경우 2년 이상 거주)를 해야 양도소득세가 비과세 되나, 2주택임에도 불구하고 첫번째 주택을 팔 때 양도소득세 비과세를 해준다는 내용입니다. 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정은 아래와 같습니다.​★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 ★1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도​3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역이라면 2년이상 거주 또는 상생임대요건 충족)을 충족할 것​이처럼, 신규주택(조정지역, 비조정지역 모두)을 취득하고 3년 이내 종전주택을 양도할 경우 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정을 받을 수 있었습니다.​이번 8.3 세법 개정안에 따르면 종전주택과 신규주택이 "모두" 조정지역일 경우에는 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도하셔야만 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이는 26.10.01 이후 조정지역 내 종전주택 양도분부터 적용이 됩니다.​종전주택과 신규주택 중 하나라도 비조정지역이라면 종전규정대로 신규주택 취득일로 3년 이내 종전주택을 양도하시면 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 받으실 수 있습니다.​​단, 이를 과거 취득분까지 소급적용하면 납세자들이 피해를 보기 때문에 26.8.3 이전에 신규주택 또는 신규주택을 취득할 수 있는 권리(분양권이나 입주권 등), 신규주택 매매계약을 체결한 경우에는 종전규정이 적용되므로 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 됩니다.​이번 개정안 중 양도세 관련된 주요 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.​★주택임대사업자의 양도소득세 폐지 ★[세법개정안] 주택임대사업자의 조정지역 아파트 양도소득세 중과배제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배제)[세법개정안] 주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적 폐지 (자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배...blog.naver.com★ 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지★[세법개정안] 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 장특공 50%가능)[세법개정안] 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지 (자동말소일로부터 1년 내 팔아야 50% 가능)...blog.naver.com★상생임대주택 양도세 비과세 폐지★[세법개정안 : 양도세, 상생임대] 상생임대폐지예정 및 상생임대양도기한[세법개정안 : 양도세, 상생임대] 상생임대주택 양도세 비과세 폐지예정 및 상생임대주택양도기한 안녕하세...blog.naver.com이번 개정안 전체는 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.​재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

26.09.06

[세법개정안]주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 50% 가능)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​이번 세법 개정안 중 주택임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제 단계적 폐지제도가 있습니다. 아직 개정안이기 때문에 확정된 것은 아니나, 개정안과 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 개정될 확률이 매우 높아보이기는 합니다. 이번 개정안은 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.​재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr​​현재는 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족하고 임대주택을 양도할 경우, 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서는 50%(8년 이상 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.​1. 국민주택규모이하2. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원)이하3. 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대4. 임대료 증액제한 준수(5% 이내)5. 세무서 + 지자체 사업자 등록을 기한 내(매입임대 : 20.12.31까지, 건설임대 : 24.12.31까지) 등록할 것​※ 단, 20.07.11~20.08.17 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 또는 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트는 장기보유특별공제 혜택을 적용받을 수 없습니다.​이번 개정안으로 인하여 조정지역의 매입임대 아파트는 임대주택 요건을 모두 충족하더라도 일정기간 내에 처분을 하셔야만 장기보유특별공제 50%를 적용받을 수 있습니다. 이는 다주택자의 조정지역 + 매입임대 + 아파트만 해당되는 것입니다. 따라서 이에 해당하지 않는 임대주택은 양도기한과 관계없이 주택임대사업자의 장기보유특별공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.​1) 결론적으로 임대주택 자동 말소일로부터 1년 이내(26년도까지 자동말소된 경우에는 27.12.31까지) 파셔야만 50% 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.​2) 자동말소일로부터 2년 이내 양도할 경우, 30% 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.​3) 2년 경과 후 양도할 경우, 장긱보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.​따라서 조정지역의 자동말소된 임대아파트는 자동말소일로부터 1년이내(26년까지 말소된 경우 27.12.31 이내)까지 양도하셔야만 장기보유특별공제 50%를 적용받을 수 있습니다. 그 이후 양도할 경우 장기보유특별공제 혜택이 줄어들거나 없어지기 때문에 세금부담이 많이 증가할 수 있습니다.​다만, 임대주택 자동말소가 되었더라도 임차인이 계약갱신요구권 등을 행사한다면 현실적으로 말소일로부터 1년 내로 처분하기는 어려울 수 있습니다. 이러한 점들을 고려하지 못한 개정안이기 때문에 양도기한 여유를 두는 것이 적절해보이기는 합니다.​해당 내용 참고하셔서 의사결정에 도움이 되시길 바랍니다. ​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

26.09.06