잉크 내역

주택 부수토지의 주택수 포함 여부 (양도세, 취득세, 종합부동산세 및 재산세)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​주택 부수토지만을 소유했을 경우, 주택수에 포함 되는지 여부에 대해서 알아보겠습니다. 세목별로 주택수 포함 여부가 다릅니다. 주택 부수토지의 경우, 양도세에서는 주택수 미포함되며 취득세, 재산세, 종합부동산세에서는 주택수에 모두 포함이 됩니다.양도소득세 : 주택수 미포함양도소득세에서는 주택 부수토지만을 소유하고 있는 경우에는 주택으로 간주하지 않습니다. 따라서 1주택과 다른 주택의 부수토지만을 보유하고 있을 경우, 다른주택의 부수토지는 주택으로 보지 않으므로1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.​이와 반대로 주택부수토지만 있는 상태에서 주택 부수토지만을 양도한다면 1세대 1주택 양도세를 비과세 받을 수 없습니다.​- 취득세 : 주택수에 포함취득세에서 주택이란 건물 일부 및 그 부속토지를 말합니다. 따라서 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다.​따라서 주택 부수토지만 소유하고 있는 상태에서 주택을 신규로 취득할 경우, 2주택의 취득세율이 적용됩니다. ​- 재산세 및 종합부동산세 : 주택수 포함(단, 종합부동산세의 경우 예외 존재)재산세 및 종합부동산세의 기준은 동일하며, 주택 부수토지만 소유하고 있는 경우에도 주택수에 포함이 됩니다.​따라서 본인이 1주택을 보유한 상태에서 세대원 중 1명이 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택에 해당하지 않습니다. (종합부동산세의 경우 : 본인, 세대원 각각 9억 공제)다만, 납세의무자가 1주택(주택의 부속토지만 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택자에 해당하는 것입니다. 이 경우 종합부동산세 계산시 12억까지 공제가 됩니다.

24.12.23

집 주소로 사업자등록을 할 경우, 월세와 관리비 등을 비용에 넣을 수 있을까안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 개인사업자 또는 법입 사업자분들 중에서 집주소로 사업자등록을 하신 분들이 많으실텐데요. 집주소로 사업자등록을 한 경우, 집월세, 전기료, 가스료, 수도비 등의 관리비와 공과금 등을 사업상 경비로 공제를 받을 수 있을까요? 원칙적으로는 애매한 부분이 있습니다. 집주소로 사업자등록을 하더라도 사실상 집에서 발생된 월세나 관리비는 가사경비로 보는 것이 타당하고, 사업과 관련된 것이 명백하지 않기 때문입니다.​소득세법 집행기준 33-61-2 【사업과 가사에 공통으로 관련되는 비용의 구분】사업과 가사에 공통으로 관련되어 지급하는 금액에 대하여 사업과 관련된 필요경비의 계산은 다음과 같이 한다.1. 지급금액이 주로 업무수행상 통상 필요로 하는 것이고, 그 필요로 하는 부분이 명확히 구분될 때에는 그 구분되는 금액에 한하여 필요경비로 산입한다.2. 사업에 관련되는 것이 명백하지 아니하거나 주로 가사에 관련되는 것으로 인정되는 때에는 필요경비로 산입하지 않는다.​다만, 종합소득세나 법인세 신고시, 월세 등의 가사경비를 장부에 반영하여 신고를 하여 그동안 세무서에서 별도의 연락을 받지 않으신 분들도 많을 것입니다.​사실상 수입대비 경비율이 너무 과다하지 않다면, 현실적으로 문제가 발생할 확률은 매우 적습니다. 세무공무원들이 수백만명의 납세자를 상대로 이러한 부분을 하나하나 체크하는 것은 어렵기 때문입니다.다만, 어떠한 사유로 인하여 세무공무원이 이 사실을 알게 된다면 사실관계 확인 후, 세금을 과소납부한 것으로 판단을 하면 과소신고가산세와 납부지연가산세 등도 부과할 수 있으니 의사결정에 참고하시면 됩니다.

24.12.20

[세무 QnA] 부모님 소유빌라 저가매수시 해법<질 문>안녕하세요. 1주택자이신 어머니 소유 송파구빌라에 전세세입자로 10년 넘게 거주중입니다. 이빌라를 매매하여 제 명의로 소유권이전을 하려고 합니다.​빌라이기때문에 주변거래가 거의 없어서 시세 정하기가 애매한데 혹시 주택기준가격(공시가격)으로 책정시 문제가 있을까요?(아니면 감정평가를 받아서 금액의 30%이내로 기준삼아도 되나요?)​그럴경우 어머님은 시가로 양도소득세를 내셔야 하는데 세무서에서 정하는대로 내면 되나요? 어머니도 증여든 매매든 이전하기를 원하셔서 절세를 위하여 해법이 필요합니다 부탁드립니다.<답 변>1. 공동주택일 경우, 양도일 전후 3개월 이내의 매매사례가격이 없다면 감정평가를 받으셔야 합니다.​2. 만약, 어머니께서 1세대 1주택자에 해당한다면 양도가격과 관계없이 12억 이하까지는 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.​3. 따라서 감정평가금액과 거래가격의 차액이 Min[시가x30%,3억]이내가 되도록 대금을 지급하신다면 저가문제로 인한 증여세 문제 없이 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 즉, 해당 감정평가액이 10억 이하라면 7억 이상의 대가만 지불하시면 되고, 10억을 초과한다면 3억 이내로 차이가 나게 대금을 지급하시면 됩니다.​4. 해당 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족한다면 저가매매로 거래하시는 것이 증여보다 절세에 훨씬 도움이 될 것입니다. 참고로 취득세는 저가금액이 아닌 시가로 납부하므로 감정평가서를 제출하여 취득세를 납부하시면 됩니다.

24.12.20

[세무 QnA]일시적 2주택 비과세 받으려고 하는데 오피스텔이 있어요.안녕하세요. 문용현 세무사입니다. 최근 일시적 2주택 양도소득세 비과세 상담내역 중 도움이 될 만한 내용을 올려드리겠습니다. 일단, 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건은 다음과 같습니다. 이를 충족할 경우, 양도소득세는 12억 이하까지는 발생하지 않습니다.1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것<질 문>제 명의로 2019년에 취득한 아파트가 있고 와이프 명의로 2023년에 추가로 아파트를 매입했습니다. 일시적 2주택으로 2019년에 매입한 아파트를 팔려고 합니다. 하지만 2023년에 준공이 완료된 와이프 명의의 오피스텔이 2채가 있는데 그것땜에 일시적2주택 비과세가 안될까봐 문의드립니다. 현재 그 오피스텔은 부동산 법인과 계약이 맺어져 있는 상태고 일반사업자내고 부가세 신고도 하고 있습니다. 전입신고도 당연히 안되어 있습니다.​1. 일시적2주택 비과세 요건이 안되는 걸까요?2. 오피스텔을 공실로 두면 될까요?<답 변>​1.양도소득세에서는 건물의 등기상 용도와 관계없이 실제 용도에 따라 주택 여부를 판단합니다. 따라서 오피스텔 2채가 실제 주거용으로 임대를 하지 않았고, 임차인이 사업활동을 해당 오피스텔에서 했다면 사업장에 해당하므로 주택에 해당하지 않는 것입니다. 따라서 2019년도에 취득한 주택은 일시적 2주택 양도소득세 비과세가 가능합니다.2. 만약, 등본상 전입신고가 안되어있더라도 임차인이 실제 주거용으로 사용하는 것이라면 주택에 포함되기 때문에 일시적 2주택 양도세 비과세는 원칙적으로 불가능합니다.​3. 오피스텔을 공실로 둔 상태에서 기존주택을 양도할 경우, 오피스텔의 가장 최근 사용용도가 주거용이라면 주택에 해당하기 때문에 일시적 2주택 양도세 비과세는 불가능하며 최근 사용 용도가 실제 사업장이라면 일시적 2주택 양도소득세 비과세는 가능한 것입니다.

24.12.19

생애 최초 주택 취득세 감면 및 추징사유, 추징예외사유안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 청장년층 등 전국민의 주거안정을 지원하기 위한 취지로 생애 최초 주택 취득세 감면 규정이 있습니다.이는 생애 최초 주택 취득에 해당할 경우, 취득당시 주택가격이 12억 이하인 주택에 대하여 조건없이 최대 200만원을 한도로 취득세가 감면이 되는 내용입니다.​세대단위로는 다주택자에 해당되더라도 취득자 본인 및 배우자가 생애 최초로 구입하는 주택에 해당하는 경우에는 취득세 중과세율 적용이 배제됩니다. 다만, 감면받은 주택이 감면요건을 충족하지 못하여 추징대상이 될 경우에는 당초 중과세율을 적용하여 추징이 됩니다.​★ 생애 최초 주택 구입 취득세 감면 요건 및 추징사유★​1. 대상생애최초로 주택을 구입하는 자- (무주택 확인 범위) 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 본인 및 배우자- (요건 및 예외사유) 주택 취득자가 실제 거주해야 하며, 상속으로 주택의 공유지분 소유에 따른일시적 주택 보유 등은 예외적으로 무주택 인정​※무주택으로 인정하는 경우는 아래와 같습니다.1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우​2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다.가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택나. 85제곱미터 이하인 단독주택다. 상속으로 취득한 주택3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다.​4. 취득일 현재 「지방세법」 제4조제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우​5. 제36조의4제1항에 따라 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우​2. 주택가액 및 감면 범위취득가액 12억원 이하 주택, 최대 200만원 한도로 취득세 감면- 생애최초 구입 요건 충족시 중과세율이 아닌 일반세율(1%~3%)을 적용하여 취득세 감 면을 적용​3. 추징사유1) 대통령령으로 정하는정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후 「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나 취득일 전에 같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 시작하지 아니하는 경우2)​주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 추가로 주택을 취득(주택의 부속토지만을 취득하는 경우를 포함한다)하는 경우. 다만, 상속으로 인한 추가 취득은 제외한다.3)해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우​※ 추징사유 1번의 정당한 사유는 아래와 같습니다. 아래 요건에 해당하면 3개월 이내에 전입신고를 하지 않으셔도 됩니다.1. 기존 거주자의 퇴거가 지연되어 주택을 취득한 자가 법원에 해당 주택의 인도명령을 신청하거나 인도소송을 제기한 경우​2. 주택을 취득한 자가 기존에 거주하던 주택에 대한 임대차 기간이 만료되었으나 보증금 반환이 지연되어 대항력을 유지하기 위하여 기존 거주지에 「주민등록법」에 따른 주소를 유지하는 경우(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기가 이루어진 경우는 제외한다)​3. 주택을 취득한 사람이 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 경우로서 해당 주택의 임대차계약(같은 법 제6조 및 제6조의3에 따라 임대차계약이 갱신된 경우를 포함한다)에 따른 임차인이 그 주택에 계속 거주하고 있는 경우(해당 주택의 취득일을 기준으로 남아 있는 임대차기간이 1년 이내인 경우로 한정한다)

24.12.19

혼인신고를 하지 않은 사실혼관계도 세법상 '배우자'에 해당하는지 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​여러 여건 상 혼인신고를 하지 않은 사실상 혼인관계인 부부들이 많습니다. 이들이 동일한 주소지에 거주하고 있을 경우, 세법에서는 서로를 배우자로 보는지 여부를 확인해보겠습니다.만약, 세법에서 혼인신고를 하지 않았음에도 이들을 동일세대로 볼 경우, 서로의 주택을 합산한 주택수를 기준으로 양도소득세나 취득세 등이 적용될 것이고, 그렇지 않다면 각각 별도세대로 보아 각자의 주택수를 기준으로 양도소득세나 취득세 등이 적용될 것입니다.​결론은 혼인신고를 하지 않았다면 세법상 배우자로 보지 않기 때문에 동일세대원으로 보지 않습니다.​기획재정부 재산세제과-529, 2021.05.31​【회신】 소득세법 제88조 제6호에 따른 1세대의 범위에서 “배우자”는법률상 배우자와법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 의미하는 것입니다. 끝.​위의 해석을 보면 세법에서 1세대 범위의 '배우자'란❶법률상 배우자 또는❷ 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람이라고 기재되어 있습니다.​따라서 처음부터 혼인신고를 하지 않았다면 법률상 배우자에 해당하지 않으며, 이혼한 경우에도 해당하지 않으므로 세법상 배우자에 해당하지 않습니다.​이처럼 당초 혼인신고를 하지 않은 자들이 동일한 주소지에 거주하더라도 동일세대에 해당하지 않기 때문에 서로의 주택수를 합산하여 세금이 부과되지는 않으니 참고하시길 바랍니다.

24.12.18