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주택수 포함 여부 및 취등록세율 궁금합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.Q1. A주택(2020년 3월 주택 임대 사업자 등록)은 주택 수에서 제외가 맞는지요? : 주택 임대 사업자로 등록된 주택의 경우, 취득세 및 양도소득세 계산 시 주택 수 산 정 에서 제외되는 경우가 있습니다. 다만, 이는 임대 주택의 유형 (매입 임대, 건설 임대 등), 등록 시점, 의무 임대 기간 준수 여부, 주택의 규모 및 공시 가격 등 여러 요건에 따라 달라집니다.일반적으로 세법 개정 전에 등록된 장기 임대 주택은 양도소득세 중과 대상 주택 수에서 제외되는 특례가 있었습니다. 취득세 산 정 시에도 요건을 충족하는 등록 임대 주택은 중과 세율 적용을 위한 주택 수에서 제외될 수 있으나, 이 또한 등록 시점과 구체적인 임대 사업 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 제외 여부는 A주택의 구체적인 등록 정보(등록 유형, 면적, 임대 개시일 등)와 관련 법규를 확인해야 합니다.Q2 2 주택 상황(B,C주택)에서 지방 공시 지가 2억 미만 주택 추가 매수 시 취득세, 양도세 궁금합니다? :현재 B와 C 두 채의 주택을 보유하고 계신 상황에서 지방의 공시 가격 2억 미만 주택 D 를 추가 매수하시는 경우를 가정하여 설명하면, A주택의 주택 수 포함 여부는 별도로 고려해야 합니다.취득세 : 취득세 계산 시 주택 수 산 정은 '세대 '단위가 기준이며 조정 대상 지역 여부와 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 보유 주택 수가 3 주택 이상(세대가 보유한 총 주택 수 기준)이 되면 취득세가 중과 될 수 있습니다.다만, 공시 가격 1억 원 이하의 주택은 취득세 중과 대상 주택 수 산 정 시 제외되는 경우가 있습니다. 본인이 검토 중인 지방의 공시 지가 2억 미만 주택 D가 '공시 가격 1억 원 이하'에 해당하는 경우, 취득세 계산을 위한 주택 수 산 정 시 D 주택은 제외 될 수 있습니다. 이 경우 B와 C 두 채만 고려하여 취득 세율이 적용될 수 있습니다. 하지만 공시 가격이 1억 원 초과 2억 원 미만인 주택의 경우 , 취득세 중과 대상 주택 수 산정 시 제외되지 않을 수 있습니다. 이 경우 A 주택이 주택 수에 포함되는지 여부에 따라 총 3 주택, 4 주택 이상에 해당하여 중과 세율(예:8%, 또는 12% + 지방 교육세 등)이 적용될 수 있습니다.양도소득세 : 양도소득세 계산 시에도 보유 주택 수는 중요한 요소입니다. 다 주택 자인 경우 양도소득세가 중과 될 수 있습니다. 다만, 양도소득세 산 정 시 주택 수에서 제외되는 경우도 있습니다. 예를 들어, 장기 임대 주택, 일시적 2 주택, 상속 주택, 지방 저가 주택 등은 일정한 요건을 충족하면 주택 수 산 정에서 제외되거나 비과세 /감면 혜택을 받을 수 있습니다. 지방의 공시 지가 2억 미만 주택 D 를 취득한 후 B.C 또는 D주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 보유 기간, 거주 기간 , 양도 시점의 다름 보유 주택 현황, D주택의 공시 가격 등 구체적인 상황에 따라 양도세 비과세 또는 중과 세 여부가 결정됩니다. 특히 공시 가격 1억 이하의 소형 주택은 양도세 중과 대상 주택 수에서 제외되는 경우가 있으나, 이 역시 정책 변경 가능성이 있습니다.결론적으로 정리를 해보면 :A주택의 주택 수 포함 여부는 등록 시점, 유형, 요건 충족 여부에 따라 달라집니다. 정확한 확인이 필요합니다.지방의 공시 지가 2억 미만 주택 D 를 취득하는 경우, 공시 가격이 1억 원 이하인지 여부에 따라 취득세 중과 판단을 위한 주택 수 산 정에서 제외될 수 있습니다. 1억 원 초과 2억 원 미만인 경우 제외되지 않을 가능성이 높습니다.양도소득세 역시 보유 주택 수와 각 주택의 특성, 양도 시점의 법규에 따라 달라지면, 지방 저가 주택 등은 예외 규정이 적용될 수 있습니다.세금 관련 사항은 매우 복잡하고 개인의 상황에 따라 크게 달라지므로, 보유하신 주택 정보와 추가 매수 예정인 주택의 구체적인 정보를 바탕으로 반드시 세무 사와 상담하시어 정확한 주택 수 산 정 및 세금 계산을 받으시는 것을 권해드립니다. 세무 사 아닌 사람이 구체적인 세금이 얼마 인지에 관한 얘기는 것은 세무 사 법 위반일 될 수 있습니다. 좀 더 자세한 설명을 못 드려서 아쉽게 생각합니다.

경제 / 부동산

25.05.12

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