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주택담보대출 너무 고민 됩니다...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.갑작스러운 외 벌이 전환으로 인해 심리적, 경제적 부담이 크실 것 같습니다. 특히 주택 담보 대출(주 담대)은 고정 비 중 가장 큰 비중을 차지하기 때문에 현재 상황에서 실질적으로 도움을 받을 수 있는 방안을 살펴보겠습니다.1. 원금 상환 유예 및 거치 기간 활용해보세요 : 실직, 질병, 폐업 등으로 소득이 급감한 경우, 은행에 신청하여 일정 기간(보통 1년~3년)동안 이자만 납입하는 방식입니다. 그리고 연체 발생 전이라도 상환이 어려울 경우, 은행 자체 프로그램을 통해 이자 감면이나 상환 기간 연장을 협의해 보세요.2. 대환 대출(대출 갈아타기) 검토 : 다른 금융기관의 주택담보대출상품과 금리를 비교하여 더 유리한 조건으로 대출을 갈아탈 수 있는지 알아보세요 정부가 주도하는 저금리 대환 대출 상품 등이 출시되기도 하니 관련 정보를 지속적으로 확인하시는 것이 중요합니다. 3. 거주 형태의 변화(최후의 수단) : 만약 원리 금 부담이 가계 가 용 소득을 넘어선다면 거주 전략을 수정해야 할 수 도 있습니다. 해당 아파트를 전세나 월세로 주고, 본인은 조금 더 저렴한 곳으로 임치 거처를 옮겨 보증금 차 액으로 대출 일부 상환하는 방식입니다.
경제 / 부동산
2일 전
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민간임대아파트 전입신고 미리할경우
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약에서 임차인의 대항 력은 '전입 신고'와 '주택의 점유'가 유지될 때 발생합니다. 만약 LH 임대 아파트의 보증금을 완전히 반환 받기 전에 다른 곳으로 전입 신고를 하게 되면, 현재 LH아파트에 대한 대항 력이 상실 될 수 있습니다. 대항 력이 상실되면 만약 임대인에게 어떤 문제가 발생하여 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생겼을 때, 본인의 보증금이 보호 받기 어려워질 수 있습니다. 특히 민간 임대의 경우 전입 신고 의무는 아니지만, 보증금 보호를 위해 중요하게 여겨집니다. 특히 민간 임대의 경우 전입 신고 의무는 아니지만, 보증금 보호를 위해 중요하게 여겨집니다.일반적으로 보증금은 새로운 임차인이 들어오거나, 계약 만료 및 퇴 거가 완료된 후 임대인이 집을 확인하고 반환합니다. 대출 때문에 전입 신고를 먼저 해야 하는 상황이시라면, 현재 LH 측과 보증금 반환 시점에 대해 명확하게 협의하시고, 안전하게 보증금을 돌려 받을 수 있는 방안을 강구하셔야 합니다. 보증금 반환은 임대차 계약서에 따라 진행되므로 계약서를 다시 한번 확인하시는 것이 좋습니다. 전입 신고를 새로운 곳으로 미리 하시더라도, 현재 LH 아파트에서 실제로 도시 가스, 전기, 수도 등을 사용하시는 동안에는 요금이 부과됩니다. 보통 이사 당일에 계량기를 확인하여 정산하고, 새로운 곳에서는 실제 이사 가서 사용하는 시점부터 요금이 부과 됩니다. 이사 하는 시점에 맞춰 현재 거주 중인 도시 가스 등 서비스에 대한 명의를 해지하거나 새로운 세입 자에게 인계하고, 새롭게 이사할 민간 임대 아파트에 대해 서비스 신청 및 명의 변경을 진행하시면 됩니다. 만약 대출 때문에 반드시 미리 전입을 해야 한다면 , 세대 원이 있다면, 본인만 먼저 전입 신고를 하고 세대 원 일부를 현재 LH집에 남겨두는 방식도 있습니다. 단, 대출 은행에서 '세대 주' 전입을 요구하는 지 확인이 필수 입니다.
경제 / 부동산
4일 전
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지분상속한 지분집을 경매통지 메일을 보낸것은 경매를 한다는 뜻인가요? 내용증명을 받은후에 대처하면 이미 늦은건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 메일을 통해 지분 경매를 언급한 것은 법적인 절차가 시작된 것은 아니지만, 상대방의 의지가 매우 확고한 것을 시사합니다.내용 증명은 언제, 누가, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 발송했다는 사실을 우체국이 공적으로 증명해주는 제도입니다. 법적 구속 력 은 없지만, 분쟁 시 중요한 증거 자료가 되며, 법적 절차를 밟기 전에 상대방에게 최후 통 첩을 하는 성격을 가집니다. 따라서 내용 증명을 받은 후에 대처하더라도 늦지는 않습니다. 그 전에 미리 법률 전문가와 상담하여 상황을 파악하고 대응 전략을 세우시는 것이 중요합니다.공동 소유의 부동산은 일반적으로 공유 물 분할을 통해 해결됩니다. 협의가 되지 않으면 법원에 '공유 물 분활 청구 소송을 제기하는 데 , 이때 법원은 해당 부동산을 경매에 넘겨 그 대금을 지분 비율대로 나누라고 판결할 수 있습니다. 이를 '형식적 경매'또는 '공유 물 분할을 위한 경 매' 라 고 합니다. 지분 경매의 경우, 법원에서 강제적으로 해당 부동산을 경매에 부쳐 지분 권 자들이 경매 대금을 나눠 갖도록 할 수 있습니다. 이 과정에서 어머님이 거주하시던 집이 통째로 경매에 넘어가게 될 수 있습니다. 큰딸 측이 원하는 것은 결국 '돈'일 가능성이 높습니다. 내용 증명을 보낸 것도 압박을 통해 본인의 지분을 비싸게 팔려는 의도일 수 있습니다. 나머지 가족들이 합심하여 큰 딸의 지분을 적정 가격에 매수하고 등기를 가져오는 것이 가장 깔끔한 해결책입니다. 만약 협상이 결렬되어 실제 경매가 진행된다면, 어머니나 다른 형제들은 공유자 우선 매수 권을 행사할 수 있습니다. 경매에서 최고가 낙찰자가 나오더라도, 공유 자는 " 그 가격에 내가 먼저 사겠다"고 우선권을 주장하여 집을 지킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
4일 전
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전세계약 갱신청구권관련문의드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황에서 갱신 청구 권을 행사하시면 2년 연장이 가능합니다. 주택 임대차 보호 법에 따라 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 이 권리를 행사하시면 기존과 동일한 조건으로 2년 더 거주할 수 있습니다.임대인이 주택을 매매하는 경우에도 , 임차인이 적 법하게 갱신 청구 권을 행사했다면 새로운 임대인(매수인)은 임차인의 갱신 된 계약을 승계해야 합니다. 즉, 새로운 주인이 매수한 후 실 거주를 하겠다고 하더라도, 이미 갱신 청구 권을 행사하여 연장된 계약 기간 동안은 임차인인 거주할 권리가 우선합니다. 집주인 또는 매수 인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 시점은 임차인이 갱신 청구 권을 행사하기 전이어야 합니다. 임대인이 5% 인상을 요구하면 그때 협의하여 결정하기면 됩니다. 따라서 본인께서는 우선 기존 계약 조건대로 갱신 청구 권을 행사한다는 의사를 밝히시면 됩니다. 문자 메시지나 통화에서 "갱신 청구 권을 행사하고자 합니다. 기존 계약 조건대로 2년 연장을 희망합니다"와 같이 전달하시면 충분합니다. 5% 인상은 강행 규정이 아닙니다. 협의하는 것입니다.갱신 후 3개월 이후 조기 퇴 거 시 보증금 반환 여부를 살펴보면, 주택 임대차 보호 법 제 6 조의 3 제 4 항에 따르면, 갱신 된 임대차의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날 부 터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 즉, 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 반한 해야 할 의무가 생깁니다.
경제 / 부동산
4일 전
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곧 자취를 시작하는데 신고해야할 것 .
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전입 신고는 주민 등록 상 거주지를 확정하는 것이므로, 교육, 건강보험, 복지 등 다양한 공공 서비스 이용의 기본 조건이 됩니다. 이사 후 14일 이내에 전입 신고를 하지 않을 경우 최대 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 고시원은 과거에는 전입 신고가 어려웠으나, 2007년 대법원 판결 이후 실제 거주 여부가 중요해지면서 이제 고시원도 전입 신고가 가능해졌습니다. 전입 신고를 하면 주택 임대차 보호 법의 보호를 받아 보증금을 안전하게 지킬 수 있지만, 고시원은 보증금이 거의 없어서 월세만 잘 내면 될 듯합니다.전입 신고 방법은 온라인으로 정부 24 웹사이트에서 편리하게 신청하실 수 있고, 가까운 동사무소에 가서 신고하시면 됩니다. 전입 신고를 해두면 각종 우편.행정 서류가 자취 방으로 잘 오고, 나중에 청년 전.월세 지원, 주거 급여, 각종 복지 신청 시 주소 기준에 맞출 수 있어 유리합니다.
경제 / 부동산
26.01.14
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장인어른, 장모님께서 빌라를 짓는데, 제 와이프에게 부담부증여를 하려고 합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부담 부 증여를 할 경우 세금과 대출, 차용증까지 살펴보겠습니다.1. 증여세 및 양도소득세 이슈 ==>부담 부 증여 시 빌라 시가 8억 원 중 채무 액 6억 원은 양도로 보아 장인 어른, 장모님께 양도소득세가 부과되며, 남은 2억 원은 양도로 보아 장인 어른, 장모님께 양도소득세가 부과되며, 남은 2억 원은 와이프 분께 증여세가 발생합니다. 증여세 : 와이프 분께서는 5 천만 원 증여 공제 후 약 1억 5 천만 원에 대해 증여세(약 2 천만 원)를 납부하시게 됩니다.이전 증여 내역이 있다면 합 산 되니 주의가 필요합니다.양도소득세 : 장인 어른, 장모님께서는 빌라 의 취득 가액 및 경비 등을 고려하여 채무 액 6억 원에 해당하는 양도 분에 대해 양도소득세를 부담하게 됩니다 정화한 세금은 세무 전문가와 상담이 필수입니다.주택 담도 대출 활용 방안 ==>서울 빌라 의 경우 실 거주 의무가 없는 대출 상품을 활용하여 주택 담보 대출을 받을 수 있습니다.대출 가능성 : 5억 원 대출은 와이프 분의 소득 및 신용도, 기존 대출 유무에 따라 한도가 결정됩니다. DSR 등 심사 요건 충족이 중요하며, 대출 상담 시 실 거주 의무 조건 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 대출 없는 차용증 작성 방식 ==>6억 원이라는 큰 금액을 대출 없이 차용증으로 소유권을 이전하는 것은 세무 당국으로 부 터 증여로 간주될 위험이 매우 높습니다. 증여 간주 위험 : 와이프 분께서 6억 원에 대한 명확한 상한 능력, 적정한 이자 지급 및 실제 상환 내역이 증 빙 되지 않으면, 과세 당국은 이를 증여로 판단하여 증여세를 부과할 수 있습니다. 따라서 이 방식은 매우 신중하게 접근해야 하며, 대출을 이용하는 것이 일반적으로 더 안전합니다.결론적으로, 증여세와 양도소득세 관련하여 건 건이 다른 결과가 나올 수 있으므로 세무 전문가와 심 층 상담을 통해 정확한 세액과 절세 방안을 모색하시길 권해드립니다. 주거래 은행 등 여러 금융기관에서 와이프 분 명의의 대출 가능 여부와 조건을 미리 확인해 보시고 , 차용증 방식은 세금 문제 발생 가능성이 크므로, 실제 상환 능력과 계획이 확실하고 전문가의 조언을 받는 경우에만 고려하시는 것을 권해드립니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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혼인 신고 전 주택구매자금 증여 및 차용증 작성 여부
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결혼 전에 예비 배우자에게 5 천만 원을 지원하는 것은 세법 상 '혼인신고 전'이므로, 법률 혼 관계가 아닌 타인 간의 증여로 간주될 수 있습니다. 배우자 간 증여세 면제 한도인 6억 원은 혼인신고 이후에 적용되며, 그 외 관계에서는 10년 간 1 천만 원까지만 면세 됩니다. 따라서 1 천만 원을 초과하는 4 천만 원에 대해서는 증여세가 부과될 가능성이 있습니다.이를 증여가 아닌 '대 여'로 인정받기 위해서는 '차용증'작성이 필수적입니다. 차용증에는 대여 금액 , 국세청이 정하는 적정 이자 율 (연 4.6%가 무이자 증여세를 피하는 기준이 됩니다),원금과 이자의 변제 기일 및 방법, 대여 인과 차 용 인의 인적 사항, 작성 일자 및 서명 /날인을 명확히 기재해야 합니다. 가장 중요한 점은 차용증 내용대로 실제 이자와 원금을 지급하고 그 내역(예: 계좌 이체 기록)을 반드시 남겨야 한다는 것입니다. 차용증만 있고 실제 상황이 이루어지지 않으면 국세청에서 증여로 판단할 수 있습니다. 차용증 공증은 필수는 아니나 혹시 모를 분쟁 대비에 도움이 될 수 있으며, 세무 사와의 상담을 통해 자금 출처 조사에 대비한 조언을 구하시는 것이 현명합니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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조부모님댁 세대분리를 통한 무주택세대주
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.디딤돌 대출과 보금 자리 론은 무 주택 세대 주를 주요 지원 대상으로 하며, 조 부모님 댁(아버지 소유)에서 세대 분리를 통해 이를 충족할 수 있습니다. 다만, 실제 생활 독립 여부와 세대 구정 조건을 엄격히 확인해야 합니다. 1. 조 부모님 댁 세대 분리를 통한 무 주택 세대 주 자격 : 아버님께서 해당 주택을 소유하고 계시므로, 이곳으로 세대 분리를 하셔도 정책 모기지 대출의 무 주택 요건(세대 원 전원 무 주택)을 충족하기 어렵습니다.다만, 부모님 연세(만 60세 이상) 등 특정 조건에서는 예외가 있을 수 있으니, 해당 대출 상품의 세부 요건을 확인해 보셔야 합니다.2. 세대 분리 시 세금 및 정책적 불이익 여부 : 소유권 이전이 없으므로 세대 분리 자체로는 추가 세금은 없습니다. 하지만 아버님 소유 주택으로 세대 분리 시 디딤돌 / 보금자리론 무 주택 요건을 충족하지 못하여 대출 이용이 어려워지는 것이 가장 큰 '정책적 불이익'입니다.3. 1 주택 2 세대 주 여부 :하나의 주택에 법적으로 두 명의 세대 주가 인정되는 경우는 없습니다. 세대 분리는 별도의 세대를 구성하고 그 세대의 세대 주가 되는 개념입니다. 하지만 아버님 소유의 주택으로의 세대 분리는 위 1번 설명과 같은 이유로 정책 대출 무 주택 요건 충족이 어렵습니다.4. 무 주택 세대 주가 되는 다른 방법( 월세 1달 살기 등) :가장 확실한 방법은 현재 부모님 소유 주택에서 완전히 분리하여, 본인 명의의 주택이 없는 독립된 거주 공간(예 : 월세 방, 전세방)에 전입 신고를 하고 세대 주가 되는 것입니다. '월세 1달 살기'는 기간 보다 '물리적 /법적 분리'가 중요합니다.결론적으로, 정책 모기지 이용을 위해서는 신청자 및 세대 원 전원 무 주택이 핵심 조건입니다. 현 조 부모님 댁에 공동 세대 주로 등록하는 방식은 아버지(유 주택 자)와 동일 세대 내에 있게 되어 무 주택 세대 주 자격을 얻기 어렵습니다. 가장 확실한 방법은 예비 신랑 / 신부가 부모님 댁에서 주민 등록 상 주소 지를 완전히 분리하여 별도의 무 주택 주택(월세, 전세 등)에 세대 주로 전입 신고를 하는 것입니다. 결론 전후의 상황, 두 분의 소득 및 자산 기준 등을 종합적으로 고려하여 대출을 신청해야 하므로, 최종적으로는 주택 도시 기금(주택 금융 공사 또는 기금 수탁 은행)에 직접 문의하여 구체적인 심사 기준을 확인하시는 것을 강력히 추천 드립니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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부동산 월세 문의드립니다ㅎㅎㅎㅎㅎ
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차 보호 법 상 임대인은 주택의 사용.수익에 필요한 수리를 해야 하며, 세입 자의 과실이 아닌 경우(예 :녹슬 음, 오래된 타일 떨어짐) 집주인이 책임집니다. 계약서에 자연 마 모가 아닌 훼손 시 원 상 복구"라고 명시되어 있다면 자연 마 모는 제외되므로 세입 자 책임이 아닙니다. 핵심은 '자연적인 마 모 및 노후화 '인지 아니면 '임차인의 고의 또는 과실에 의한 파손'인지 입니다. 1. 자연적인 마 모 및 노화 : 화장실 문이 습기 등으로 인해 녹슬어 닫히지 않는 문제는 보통 자연적인 마 모 및 노후화로 볼 수 있습니다.발 딛는 부분(문턱 등)이 자연스레 떨어져 나간 경우 역시 건물의 노후화나 통상적인 사용에 따른 마 모로 판단될 가능성이 큽니다.이러한 '주요 설비' 또는 '시간의 흐름에 따른 자연 손상'은 원칙적으로 임대인의 수리 의무에 해당합니다.2. 임차인의 고의 또는 과실에 의한 파손 : 만약 임차인이 문을 강제로 훼손했거나, 바닥을 부주의하게 파손한 증거가 명확하다면 임차인에게 수리 의무가 있습니다.결론적으로 본인의 경우, 5 년 간 거주하시면서 발생한 '녹슨 문'이나 '자연스레 떨어져 나간 바닥 부분'은 대체로 자연적인 노후화에 가깝다고 판단됩니다. 따라서 수리 비용을 직접 물어내고 가실 책임은 없으실 확률이 높습니다. 문제가 된다면 먼저 임대인 분께 상황을 정확히 말씀드리고, 문과 바닥의 상태를 사진이나 영상으로 찍어 함께 보여드리며 상의하시는 것이 좋습니다. 오랫동안 거주하셨기 때문에 임대인 분도 크게 시비는 걸지 않을 듯 합니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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집주인은 재산세를 두번내는게 맞죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재산세는 크게 주택, 토지, 건축물(주택 외) 등으로 나뉘어 부과됩니다. 일반적으로 재산세는 납세자의 부담을 분할하기 위해 연 2회 걸쳐 부과 및 고지 됩니다. 법적으로는 1년 치 재산세를 한 번 산정한 뒤, 그 금액을 두 번에 나눠 내는 것이라 "같은 세금을 분할 납부한다"는 의미에 가깝습니다.1. 7월 납 기 : 주택 분의 절반(50%)과 선방, 항공기 등 기타 재산에 대한 재산세가 부과됩니다.2. 9월 납 기 : 주택 분의 나머지 절반(50%)과 토지에 대한 재산세가 부과됩니다.만약 주택에 대한 재산 세액이 소액(예 : 10만 원 또는 20만 원 이하, 지자체 조례에 따라 다름)인 경우에는 납세 편의를 위해 7월에 한번에 부과되기도 합니다.재산세의 과세 대상 ==>재산세는 대지(토지 분)와 건물(건축물 분) 모두에 대해 부과되는 것이 맞습니다. 다만, 재산의 종류에 따라 조금 다르게 적용 됩니다.1 . 주택 : 주택의 재산세는 건물과 그 부속 토지를 통합하여 하나의 과세 대상으로 봅니다. 즉, 건물의 가치와 토지의 가치를 합산하여 재산세를 산정한 후, 이 금액을 7월과 9월에 나누어 부과하는 것입니다.2. 주택 외 건축물(상가, 오피스텔 등): 주택 외의 건축물은 건물 분과 토지 분을 따로 구분하여 과세합니다.건축물 분 :7월에 건축물에 대한 재산세가 부과됩니다.토지 분 : 9월에 해당 건축물이 깔고 있는 토지에 대한 재산세가 부과 됩니다.결론적으로, 재산세 납세 의무 자는 등기부 상 소유자, 즉 집주인이라서 고지서도 집주인 앞으로 발부 됩니다.집주인으로서 납부하시는 주택 재산세는 건물과 토지의 가치를 합쳐 계산된 세액이 7월과 9월에 절반 씩 나뉘어 고지 되는 것이며, 이는 정상적인 절차입니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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