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로맨틱한여새274

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재건축 아파트 주택담보대출 및 분담금 추가 대출 (현금청산)

안녕하세요.

하안동 주공아파트 매물을 매수하려고하는데요.

당연히 조합원 승계 매물이구요.

주담대로 약 5억을 대출 받으려고하고있습니다.

여기서 만약 재건축 사업이 진행되면서 분담금을 납부해야 할 경우 추가로 대출이 필요할 거 같은데...

현재 규제지역이라 DSR 한도 때문에 불가능하지 않을까 싶어서요.

그럼 이럴 경우 현금청산을 해야한다고 하는데...

재건축의 경우 청산 당시의 시세대로 보상판매?를 해야한다고 알고있는데 맞을까요?

만약 추후 시세가 12억이 되면 12억을 받고 판매를 할 수 있는건가요?

아니면 다를까요?

이 부분 때문에 지금 매매를 해도 될지? 너무 고민되네요.

정확한 상담을 받고싶은데 어디에 상담해야할지를 잘 모르겠네요

현재 상황

  • 부부합산 소득: 1억

  • 신혼부부

  • 주담대 5억 예정 (생애최초)

  • 매매가: 8억

  • 부동산 규제지역

  • 재건축 현황: 조합설립인가 단계

  • 예상 분담금: 3억

문의사항.

  • 7년 뒤 분담금 납부가 필요해지면 DSR로 인한 추가 대출이 가능할 것인가? (기존 5억 + 추가 3억)

  • 현금청산을 해야한다면 현 매매가 대비 손해를 볼지 그래도 이득을 볼 수 있을지?

3개의 답변이 있어요!

  • 최병옥 공인중개사

    최병옥 공인중개사

    프리랜서

    ∙

    안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

    우선 당장 추가분담금이 나가는 것이 아니고 또한 재건축이 진행이 되면 기존 부동산 감정평가를 실시를 하고 신청을 할려고 하는 조합원 분양가를 산정을 해서 차이만큼 납부를 하시면 됩니다.

    만일에 추가분담금에 자신이 없을 경우 현금청산을 받을 수 있는데 현금청산의 경우 감정평가액 그대로 받게 됩니다.

    다만 규제지역일 경우 권리산정일 이후 조합원 지위는 승계를 받을 수 없으므로 매수자는 현금청산을 받을 수 있기 때문에 매도에 어려움이 있을 수 있습니다. 다만 7년 뒤 어떻게 부동산 및 대출규제가 바뀔지 모르니 좀 더 고민을 해 봐야 되지 않을까 사료됩니다.

    감사합니다.

  • 한영현 공인중개사

    한영현 공인중개사

    수원공인중개사사무소

    ∙

    안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    위 상황을 봤을 때 7년 뒤 분담금 3억을 추가 대출로 모두 커버하기는 매우 어렵습니다.

    dsr 때문에 추가 대출 한도가 부족해질 가능성이 큽니다.

    현금 청산을 고려해야 할 상황이 올 수도 있습니다.

    현금청산은 사업 초기 가격 고정이 아니고 청산 시점 시세로 보상 받습니다.

    감사합니다.

  • 박영주 공인중개사

    박영주 공인중개사

    엘리트공인중개사

    ∙

    안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

    조합 설립 단계인 광명 하안주공 매수를 앞두고 DSR 규제로 인한 분담금 대출 제한과 현금 청산 시 손익 여부로 고민이 많으실 줄 압니다. 자금 조달의 현실성과 재건축 보상 메커니즘을 명확히 파악하여 안전한 매수 전략을 세우실 수 있도록 실무 관점에서 답변 드리겠습니다.

    1. 추가 대출 가능성 (DSR 규제) :

    • 현재 규제지역에서는 DSR(총부채원리금상환비율)이 엄격하게 적용됩니다.

    • 이미 주담대 5억을 받으신 상태라면, 7년 뒤 분담금 3억을 추가로 대출받는 것은 소득 대비 상환능력에 따라 제한될 수 있습니다.

    • 부부합산 소득 1억 기준으로는 원리금 상환액이 일정 수준을 넘으면 추가 대출이 어려울 가능성이 큽니다.

    • 다만, 당시의 금리 상황, 규제 완화 여부, 정책 변화에 따라 달라질 수 있으므로 지금 시점에서 확정적으로 말하기는 어렵습니다.

    2. 손익 가능성 :

    • 지금 매매가 8억에 매수 후, 향후 감정 평가액이 12억으로 산정 된다면 차익을 얻을 수 있는 구조입니다.

    • 하지만 감정 평가액이 시세보다 낮게 책정될 수 있고, 분담금을 납부하지 못하면 조합원 지위 상실 + 현금 청산으로 기대보다 적은 금액을 받을 수도 있습니다.

    • 결국 분담금 납부 능력이 가장 중요한 변수입니다.

    3. 상담 권장 경로 :

    • 은행·금융기관: DSR 적용 및 추가 대출 가능성 상담

    • 재건축 조합 사무실: 현금 청산 절차 및 감정 평가 기준 확인

    • 부동산 전문 공인중개사: 하안 주공 인근에서 오랫동안 영업한 부동산 2~3곳을 방문 현재 조합 설립인가 단계라면 향후 예상되는 감정 평가 비율(비례율)과 인근 단지의 분담금 대출 선례를 상담

    결론적으로 현금 청산은 시세보다 낮게 평가되어 손해를 볼 수 있으므로 '입주'를 목표로 접근해야 합니다. 7년 동안의 부부 소득 증가와 향후 정비 사업 집단 대출 규제 완화 가능성을 염두에 두시되, 인근 재건축 전문 부동산과 시중은행을 방문하여 구체적인 자금 스케줄을 먼저 점검해 보시길 권합니다.