세움인베스트 [부동산 시리즈] 2026년 세법개정안 부동산정책 총정리 – 양도세·종부세 핵심

안녕하세요,

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

​

이번 세법 개정안,

한마디로 정리하면 이렇습니다.

​

"보유"에서 "거주"로,

세제의 무게중심이 옮겨갑니다.

​

양도소득세의 장기보유특별공제가 '장기거주 소득공제'로 이름과 구조 자체가 바뀌고,

종합부동산세의 세액공제도 보유기간이 아니라 거주 기간을 기준으로 재편됩니다.

​

오늘은 양도세, 종부세, 과세특례, 토지세제까지

이번 개정안의 핵심을 한 번에 정리해 보겠습니다.

​

양도소득세, '보유'에서 '거주' 중심으로

✓ 장기보유특별공제 이원화

기존 장기보유특별공제가 주택은 '장기거주 소득공제',

주택 외 부동산은 '장기보유 소득공제'로 나뉩니다.

​

1세대 1주택자는 기존 보유공제(연 4%) + 거주공제(연 4%) 구조에서

거주공제(연 8%, 최대 80%) 중심으로 단계적으로 전환되는데요,

'27년 보유 4%+거주 4% → '28년 보유 2%+거주 6% → '29년 이후 거주 8%로 바뀝니다.

​

비조정대상지역 다주택자는 보유공제(연 2%, 최대 30%)가 거주공제(연 2%, 최대 30%)로 전환됩니다.

다만 공제 한도가 새로 생겨, 2028년에는 20억 원, 2029년 이후부터는 10억 원까지만 인정된다는 점은 꼭 기억해 두셔야 합니다. ·

​

✓ 장기 거주 1주택자 기본공제 확대

10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택을 양도할 경우,

기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 10배 확대됩니다.

오랜 기간 실거주하신 분들에게는 체감이 큰 변화입니다.

​

✓ 다주택자 조정대상지역 중과 한시 완화

종부세 정상화에 따라 매도 기회를 열어주기 위한 조치로, 2027~2028년 2년간 한시적으로 중과세율이 완화됩니다.

2주택자는 기본세율+20%p였던 것이 '27년 +5%p, '28년 +10%p로,

3주택 이상자는 기본세율+30%p였던 것이 '27년 +10%p, '28년 +15%p로 낮아집니다.

​

✓ 일시적 2주택 특례기간 단축

조정대상지역 내 신규주택 취득 시 종전주택 양도 기한이 3년에서 2년으로 짧아집니다.

갈아타기 계획이 있으신 분들은 일정을 다시 점검해 보시길 권장합니다.

​

✓ 고령 1주택자 이주 감면

65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 6개월 내 비수도권으로 이주하면 양도세를 한시 감면받습니다.

'27년 50%(5억 원 한도), '28년 30%(3억 원 한도)로 감면 폭이 줄어드는 구조이므로,

이주를 고려 중이시라면 시기를 앞당기는 편이 유리할 수 있습니다.

​

✓ 거주기간 간주 인정 확대

취학, 근무상 형편, 질병 치료, 부모 봉양 등 부득이한 사유로

다른 시·군으로 이사하는 경우 최장 3년까지 거주기간으로 인정해 줍니다.

재개발·재건축 공사 기간의 절반, 세컨드홈·지방저가주택 동시 보유 기간도 거주기간에 포함됩니다.

​

종합부동산세, 공제와 세율 체계가 바뀝니다

✓ 과세대상 기준

1세대 1주택자는 공시가격 14억 원 초과 시, 그 외는 주택가액 합계액 9억 원 초과 시 종부세가 부과됩니다.

​

✓ 기본공제금액 조정

거주용 1주택은 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 올라가고, 비거주 1주택은 12억 원에서 9억 원으로 내려갑니다.

그 외 다주택자는 '4억 원 + (5억 원 × 거주주택가액/주택가액 합계액)' 방식으로 공제금액을 산정합니다.

​

✓ 공정시장가액비율 인상

1세대 1주택자 및 지방 1·2주택자는 현행 60%에서 '27년 이후 70%로,

3주택 이상자 및 조정대상지역 보유자는 60%에서 '27년 70% → '28년 이후 80%로 단계적으로 오릅니다.

​

✓ 세율 체계 일원화

'주택 수' 기준 차등세율이 '주택가액' 기준으로 통합됩니다.

과세표준 6~12억 원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상되고요.

​

✓ 세액공제 개편

보유기간 공제가 거주기간 공제로 전환되고, 한도가 새로 생겨 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원까지만 인정됩니다.

​

✓ 세부담 상한 인상

종부세·재산세 세부담 상한이 150%에서 200%로 올라갑니다.

​

✓ 납부유예 요건 완화

총 급여 기준이 7천만 원에서 8천만 원으로 완화되고,

10년 이상 거주한 65세 이상 고령자(보유세 비중 10% 이상)는 소득요건 자체가 면제됩니다.

​

정리하면 아래와 같은 흐름입니다.

'보유기간 중심 공제·세율' → '거주기간·주택가액 중심 공제·세율'

​

과세특례와 주거 지원, 놓치면 아까운 부분들

✓ 세컨드홈 특례 확대

비수도권 전 지역으로 세컨드홈 취득 과세특례 대상 지역이 확대되고, 가액 기준도 완화됩니다.

​

✓ 월세 세액공제 확대

공제대상 월세 한도가 연 1,000만 원에서 1,200만 원으로 늘어나고, 청년(15~34세)은 17% 세액공제율이 적용됩니다.

​

✓ 주택임차차입금 소득공제

주거를 달리하는 무주택 부부는 각자 원리금상환액 소득공제를 받을 수 있게 됩니다.

다만 부부 합산 한도에 대해서는 자료마다 연 400만 원, 연 1,000만 원으로 다르게 안내되고 있어,

실제 적용 시에는 최종 확정 고시나 국세청 공지를 통해 정확한 한도를 다시 확인하시길 권장합니다.

​

✓ 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제

세대 구성원 전원이 실제 거주하는 경우로만 요건이 강화됩니다.

​

✓ 소규모 주택 간주임대료 특례 연장

전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 원 이하 소규모 주택의 간주임대료 비과세 특례가 '29년 말까지 3년 연장됩니다.

​

토지세제와 주택공급, 공급 확대에 방점

✓ 주택신축용 토지 종부세 경감

주택건설사업자가 주택 건설용으로 취득한 토지는 5년간 종부세 합산배제 대상에 포함됩니다.

​

✓ 공공주택 건설 지원

공공임대주택 건설용 토지 양도 시 양도세 감면율이 10%에서 15%로 오르고, 적용 기한도 '28년 말까지 연장됩니다.

​

✓ 비사업용 토지 과세 강화

개인 비사업용 토지는 장기보유특별공제(최대 30%)를 아예 적용받지 못하게 됩니다.

중과세율도 개인 기본세율+20%p, 법인 추가과세 20%로 10%p씩 상향됩니다.

​

✓ 종합합산 토지 종부세 인상

나대지·잡종지 등 생산활동과 무관한 종합합산 토지의 종부세 최고세율이 3%에서 4%로 오릅니다.

​

공급을 늘리는 쪽은 세제 혜택을,

비사업용 토지처럼 생산활동과 무관하게 보유하는 쪽은 세부담을 늘리는 방향인 셈입니다.

​

유의사항, 이 부분은 꼭 확인하세요

· 이번 개정안은 연도별로 단계 시행되는 항목이 많습니다.

같은 항목이라도 2027년, 2028년, 2029년 적용 수치가 서로 다르니,

본인의 양도·매입 시점이 어느 연도에 해당하는지부터 확인하셔야 합니다.

​

· 종부세 기본공제금액, 공정시장가액비율, 세율 구간은

보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 다르게 적용됩니다.

단순히 "종부세가 늘었다/줄었다"로 단정하기보다,

본인의 보유 현황에 맞춰 개별적으로 따져보시는 것이 안전합니다.

​

· 앞서 말씀드린 주택임차차입금 소득공제 한도처럼,

세부 수치는 최종 확정 발표나 시행령을 통해 다시 한번 검증이 필요한 부분도 있습니다.

정리하면, 이번 개정안은 단순한 세율 조정을 넘어

"오래, 그리고 실제로 거주한 사람에게 더 유리한 방향"으로 부동산 세제의 축을 옮기고 있습니다.

​

집은 숫자로만 따질 수 있는 자산이 아니라, 가족의 시간과 일상이 쌓이는 공간이기도 하지요.

​

이번 개정안이 실거주자와 실수요자의 부담을 실질적으로 낮춰주는 방향으로 자리 잡길 바라며,

본인의 상황에 맞는 절세 전략은 시행 시기와 세부 요건을 꼼꼼히 따져 준비해 보시기 바랍니다.

​

이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.