이준기님의 전문가 프로필

안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​카드사 현금서비스 평균금리가 연 18.16%까지 올라,법정 최고금리인 연 20%와 단 1.84%포인트 차이로 좁혀졌습니다.​급전이 필요할 때 마지막 보루처럼 여겨지던 현금서비스마저,사실상 법정 최고금리 문턱에 다다른 셈입니다.​지금 이 흐름이 왜 벌어지고 있는지,그리고 이럴 때일수록 우리가 미리 점검해야 할 것은 무엇인지 짚어보겠습니다.​현금서비스 금리 18.16%, 법정 최고금리와 1.84%p 차이여신금융협회 공시 자료에 따르면, 지난 7월 말 기준신한·삼성·KB국민·현대·롯데·우리·하나·BC 등 8개 전업카드사의 현금서비스 평균금리는 연 18.16%였습니다.​법정 최고금리(연 20%)와 비교하면 불과 1.84%p 낮은 수준입니다.은행 대출이 막히고 카드론 문턱까지 높아진 상황에서,급하게 돈이 필요한 분들이 찾는 현금서비스의 금리가 사실상 법정 상한선 코앞까지 올라온 것입니다.​카드론 금리도 함께 오른다, 저신용자일수록 더 가파르게현금서비스보다 상대적으로 금리가 낮다고 알려진 카드론도 사정이 다르지 않습니다.​· 8개 전업카드사 카드론 평균금리지난 7월 연 14.15%로, 한 달 전(연 13.87%) 대비 0.28%p 상승했습니다.카드론 평균금리가 14%를 넘어선 것은 지난해 10월 이후 9개월 만입니다.​· 신용점수 700점 이하 차주의 7월 카드론 평균금리는 연 17.45%에 달합니다.카드사별로 보면 우리카드 18.81%, 롯데카드 18.49%로,저신용자에게는 카드론 이율조차 법정 최고금리 근처까지 올라온 상태입니다.​신용도가 낮을수록 더 비싼 값을 치르고 있다는 뜻이죠.'급전이 필요한 사람일수록 더 비싼 금리를 감당해야 하는 구조'가 지금 숫자로 확인되고 있는 셈입니다.​카드론 줄이니 현금서비스·P2P로, 풍선효과의 실체카드사들이 카드론 총량을 관리하면서 카드론 잔액은 줄어드는 대신,상대적으로 금리가 더 높은 대출로 수요가 옮겨가는 풍선효과가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.​· 카드론 잔액(8개 전업카드사+NH농협카드, 7월 말 기준)42조7957억원으로, 한 달 전보다 1136억원 감소했습니다.​· 현금서비스 잔액같은 기간 6조7842억원에서 7조251억원으로 2409억원 늘었습니다.​· 리볼빙 잔액438억원 증가했습니다.​· 대환대출 잔액(기존 카드론을 갚기 위해 다시 카드론을 받는 구조)한 달 새 995억원 늘어난 1조6480억원을 기록했습니다.​· P2P(온라인투자연계금융) 개인신용대출 잔액지난 8월 말 약 6100억원으로, 올해 1월 1740억원과 비교하면 불과 7개월 만에 3.5배로 불어났습니다.국내 46개 P2P 업체 전체 대출잔액도 지난해 말 1조6072억원에서 지난 8월 말 2조2671억원으로 41.1% 증가했습니다.​​[카드론 규제] + [급전 수요는 그대로] = [더 비싼 대출로의 이동]​이 공식이 지금 대출 시장에서 실제로 벌어지고 있는 일입니다.마치 한쪽 수도꼭지를 잠그면 다른 쪽 수도꼭지에서 물이 더 세게 나오는 것과 비슷한 그림이죠.​법정 최고금리 20%, 보호막일까 장벽일까법정 최고금리는 고금리로부터 취약차주를 보호하기 위해,금융회사나 대부업체가 받을 수 있는 이자의 상한선을 정해놓은 제도입니다.정부는 지난 2021년 7월 법정 최고금리를 연 24%에서 20%로 낮춘 바 있습니다.​그런데 여기에 딜레마가 있습니다.신용도가 낮아 떼일 위험이 큰 차주에게 돈을 빌려주는 금융회사 입장에서는 연 20%가 받을 수 있는 이자의 최대치입니다.조달비용과 연체 위험을 감안했을 때 수익을 내기 어렵다고 판단하면,금리를 더 받는 대신 대출 자체를 거절하는 쪽을 택하게 됩니다.​취약차주를 고금리에서 보호하려고 만든 벽이,다른 한편에서는 제도권 금융에 들어올 수 있는 차주의 범위를 좁히는 장벽으로 작동할 가능성이 있는 것입니다.​카드론에서 현금서비스로, 다시 P2P나 대부업으로, 여기에서도 돈을 빌리지 못하면불법사금융으로 밀려나는 차주가 늘어날 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다.​급전이 필요한 상황 자체를 피하려면 무엇을 점검해야 할까여기서 중요한 건,"그러니 카드론이나 현금서비스, P2P를 미리 알아보자"는 방향이 아닙니다. 오히려 반대입니다.급전이 필요한 순간에 몰리기 전에, 내 자금 구조에 위험 신호가 없는지 먼저 들여다보는 것이 훨씬 안전벨트에 가깝습니다.​· 고정지출과 부채 상환 스케줄을 한 번에 펼쳐보기카드값, 대출 원리금, 보험료 등이 월급날 기준으로 몰려 있지는 않은지 확인해 보시길 권장합니다.지출이 특정 시점에 몰리면 그 순간의 자금 공백이 곧 '급전'이 필요한 상황으로 이어지기 쉽습니다.​· 비상금(생활비 1~3개월치)이 준비돼 있는지 점검비상금이 없으면 예상치 못한 지출이 생겼을 때 결국 카드론·현금서비스로 손이 갈 수밖에 없습니다.소액이라도 별도 계좌로 떼어두는 습관이 급전 리스크를 줄이는 첫걸음입니다.​· 기존 대출의 금리·구조를 다시 살펴보기이미 카드론이나 현금서비스를 이용 중이라면,금리가 더 낮은 상품으로의 전환(대환) 가능 여부나 상환 순서 조정만으로도이자 부담을 줄일 여지가 있는지 점검해 보시길 바랍니다.​이미 고금리 대출을 이용하고 계신 분들이라면 그 상황 자체를 탓할 일은 아닙니다.다만 지금처럼 급전의 가격이 법정 최고금리에 바짝 붙은 시기일수록,새로운 고금리 대출을 추가로 늘리기보다는 현재 부채 구조를 점검하고 정리하는 쪽이 먼저라는 점을꼭 짚어드리고 싶습니다.​급전은 늘 갑작스럽게 찾아옵니다.하지만 그 급전의 값이 법정 최고금리 코앞까지 올라온 지금 같은 시기에는,돈을 빌리는 방법을 찾기 전에 '왜 급전이 필요한 상황이 반복되는지'부터 들여다보는 것이가족의 삶을 지키는 더 근본적인 안전벨트가 될 수 있습니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

1일 전

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​혹시 "보금자리론 받아서 6억원짜리 집 알아보면 되겠지"라고 막연히 계획하고 계신가요?지금 서울에서 그 계획, 다시 확인해 보셔야 합니다.​올해 서울에서 실제 거래된 아파트 중 6억원 이하 비중은 22.8%,2017년 같은 기간(67.4%)과 비교하면 3분의 1토막이 났습니다.​'보금자리론 실종' 현황말보다 숫자가 빠릅니다. 최근 보도된 내용을 정리하면 이렇습니다.​· 실거래 기준올해 1월부터 지금까지 서울에서 거래된 아파트 중 6억원 이하 비중은 22.8%(11,267건/49,398건)​· 2017년 같은 기간67.4% → 지금과 비교하면 44.6%p 하락​· 현재 매물 등록 기준서울 아파트 전체 매매 물건 중 보금자리론 대상(6억원 이하)은 13.3%(7,896건/59,330건)​여기서 한 가지 짚고 넘어갈 부분이 있습니다. 22.8%와 13.3%는 같은 지표가 아닙니다.22.8%는 '올해 실제로 팔린 아파트' 기준이고, 13.3%는 '지금 시장에 나와 있는 매물' 기준입니다.두 수치 모두 사실이지만, 산출 기준이 다르다는 점을 알고 보셔야 숫자에 혼동이 없습니다.​어느 쪽으로 보든 결론은 같습니다.6억원 이하 서울 아파트는 이제 흔치 않다는 것.​왜 이렇게 됐을까요 '고정된 기준선'과 '계속 오르는 시세'원인은 의외로 단순합니다.​· 보금자리론의 주택가격 기준은 원래 9억원이었지만, 2017년에 6억원으로 강화된 뒤 지금까지 그대로입니다.· 반면 서울 아파트값은 올해만 7.56% 올랐습니다.(한국부동산원 '8월 5주 주간 아파트가격 동향' 누적 기준)​정리하면 아래와 같습니다.(9년째 고정된 6억원 기준) + (계속 오르는 서울 집값) = (정책대출 대상의 급격한 실종)​기준선은 그대로인데 시세만 계속 올라가는 구조이니,시간이 지날수록 '6억원 이하'라는 문턱을 넘는 아파트는 늘어나기만 하는 셈입니다.​지역별로 보면 더 냉정합니다같은 서울이라도 자치구별 온도차는 훨씬 큽니다.​· 송파구 : 2.62% (가장 낮은 수준)· 성동구 : 3.15%· 서초구 : 3.96%· 외곽 지역도 절반 이상이 보금자리론 대상에서 제외되는 것으로 나타났습니다.​'강남권만 비싸서 그렇겠지'라고 생각하기 쉽지만, 이 세 개 구만 봐도 3~4% 안팎에 불과합니다.정책대출 하나만 믿고 지역을 정하기보다는, 지역별 시세와 대출 대상 여부를 함께 따져보셔야 하는 이유입니다.​이대로면 내년엔 더 줄어듭니다가정적 시나리오도 짚어드립니다.​만약 서울 아파트값이 연내 상승률(7.56%)만큼 추가로 오른다면,· 정책대출 대상 매물은 지금보다 1,070건 줄어든 6,826건· 전체 매물 중 비중은 13.3%에서 11.5%로 추가 하락할 것으로 추정됩니다.물론 이는 확정된 전망이 아니라 '같은 속도로 오른다면'이라는 가정 하의 계산이라는 점은 분명히 해두겠습니다.​다만 방향성 자체는 뚜렷합니다.지금이 그나마 대상이 가장 많이 남아있는 시점일 수 있다는 것.​디딤돌대출도 사정은 비슷합니다6억원 이하 기준을 쓰는 보금자리론만의 문제가 아닙니다.​전용면적 85㎡ 이하·5억원 이하 아파트를 대상으로 하는 디딤돌대출 역시,서울에서 이 조건에 맞는 아파트 비중이 31.5% 수준에 그칩니다.​'정책대출 대상 축소'는 특정 상품 하나의 문제가 아니라,서울 집값 자체가 정책 기준선을 앞지르며 벌어지는 구조적인 현상인 셈입니다.​지금 무엇을 확인해야 할까요· 목표 지역의 시세가 6억원(또는 디딤돌대출 기준인 5억원) 대비어느 위치에 있는지 먼저 점검해 보시길 권합니다.​· 정책대출 대상 여부는 시세 변동에 따라 계속 바뀔 수 있는 만큼, "언젠가 대출 대상이 되겠지"보다는지금 대상이 되는 매물을 선점하는 관점으로 접근하시길 권장합니다.​· 정책대출만으로 자금 계획이 어려운 경우,다른 대출 상품·자금 조달 방식과의 조합도 함께 검토해 보시기 바랍니다.​​집은 숫자로만 설명되지 않는 공간입니다.하지만 그 공간에 닿기 위한 '문턱'이 이렇게 빠르게 높아지고 있다는 사실만큼은,담담하게 숫자로 확인하고 넘어가야 할 시점인 것 같습니다.​정책 기준이 현실을 따라가지 못하는 지금,내 집 마련의 타이밍을 좀 더 냉정하게 계산해 보시길 바랍니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

5일 전

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​혹시 회사 명의로 주택을 보유하고 계신가요?지금 확인 안 하시면 다음 세무조사 대상이 우리 회사가 될 수도 있습니다.​국세청이 종부세 대상 고가 법인주택 2,639채를 전수 점검한 결과,약 42%(1,097채)에서 사주일가의 거주 또는 사적 유용 사실이 적발됐습니다.​10채 중 4채꼴로 '회장님 집'처럼 쓰이고 있었던 셈입니다.이 가운데 탈루 혐의가 중대한 50개 법인이 세무조사 대상으로 선정됐고,전체 탈루 혐의 금액은 약 1조 9,000억원에 달합니다.​오늘은 이번 전수조사에서 어떤 방식들이 적발됐는지,그리고 법인 명의로 자산을 굴리고 계신 분들이 지금 무엇을 점검해야 하는지 정리해 보겠습니다.​무슨 일이 있었을까요, 전수조사의 규모국세청이 실시한 이번 조사는 종합부동산세 과세 대상인 고가 법인주택 2,639채 전체를 들여다본 전수 점검입니다.​· 조사 대상종부세 과세 대상 고가 법인주택 2,639채​· 적발 결과약 42%(1,097채)에서 사주일가의 거주·사적 유용 정황 확인​· 세무조사 대상탈루 혐의가 중대한 50개 법인 (대기업 5곳, 상장사 6개사 포함)​· 탈루 혐의 규모약 1조 9,000억원 법인 명의로 사놓은 집 열 채 중 네 채가 사실상 '사주 개인 집'처럼 쓰이고 있었다는 것이 이번 조사의 핵심입니다.​적발 유형 3가지, 우리 회사도 해당될까요?국세청은 세무조사 대상 50개 법인을 아래 세 가지 유형으로 분류했습니다.​· 사주일가 거주형(28개 법인)법인 명의 주택에 사주일가가 사실상 거주하는 유형​· 부동산 투기형(5개 법인)종부세 중과·다주택 규제를 회피하기 위해 법인 명의를 활용한 유형​· 별장형(17개 법인)직원 복지 명목으로 매입한 콘도·별장을 사주일가가 전용으로 사용한 유형​세 유형 모두 '법인의 돈으로 산 자산을 사주 개인이 무상으로 누린다'는 구조가 핵심입니다.아래에서 각 유형의 실제 적발 사례(모두 조사·혐의 단계임을 전제로)를 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.​사주일가 거주형 사례보도에 따르면, 사주일가 거주형의 대표적인 사례로 어느 한 그룹이 지목됐습니다.아래 내용은 모두 국세청 조사 결과 확인된 '혐의'이며, 확정된 처분이나 판결이 아니라는 점을 먼저 말씀드립니다.​· 서울 용산구 한남동의 200억원대 초고가 주택을 취득한 뒤, 100억원대 증축·인테리어 공사비를 회사 자금으로 지출한 혐의· 사주가 이미 300억원대 주택을 별도로 소유한 상태에서, 법인 명의 주택을 사적 용도로 사용한 혐의· 동종업계 평균의 약 10배인 150억원의 과다 급여를 지급한 혐의· 실제 근무하지 않는 사주일가에게 50억원 상당의 허위 인건비를 지급한 혐의· 폐업 법인에 대여금 지급으로 위장해 50억원을 부당 유출한 혐의​부동산 투기형과 별장형, '이원화 구조'가 핵심부동산 투기형에서는 종부세 중과나 다주택자 대출 규제를 피하려는 정황이 확인됐습니다.(혐의 단계)​· 재건축 아파트를 취득해 다주택자가 되자, 기존 40억원대 주택을 자신의 법인에 매각해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받은 뒤 무상 거주한 혐의· 한남동의 100억원대 아파트를 법인 명의로 취득해 거주하면서, 정작 사주 본인은 강남 아파트 2채를 개인 명의로 보유해 종부세 중과를 회피한 혐의​"살 집은 법인 명의, 자산 증식은 개인 명의"로 나누는 구조인 셈입니다.​​별장형에서는 직원 복지를 명목으로 매입한 자산이 사주일가 전용으로 쓰인 정황이 확인됐습니다.(혐의 단계)​· 1박 300만원 수준의 60억원대 단독주택형 콘도를 사주일가 전용 별장으로 이용한 혐의· 사주 자택 인테리어 비용 20억원을 법인에서 대납한 혐의· 회원제 골프장 내 30억원대 고급 콘도를 매입한 뒤, 사내 공문·사용일지를 조작해 부가세 매입세액 공제를 부당 수령한 혐의· 그 외 전용 야외 수영장이 있는 단독주택을 직원 기숙사로 위장하거나, 해외 유학 중인 사주 자녀의 고급 레지던스 임차료를 회사가 부담한 정황도 함께 보도됐습니다.​왜 이렇게까지 문제가 될까요, 법인 명의 주택의 세무 리스크법인과 사주는 법적으로 엄연히 별개의 주체입니다.회삿돈으로 구입·유지한 주택을 사주가 임대료 없이 사용하면, 다음과 같은 세무 문제가 뒤따를 수 있습니다.​· 법인세정상적인 임대료를 기준으로 법인소득을 재계산해 추가 과세​· 소득세사주가 얻은 주거비 절감 이익을 소득으로 인정해 과세​· 비용 인정 거부집 관리·유지 비용을 정상적인 회사 비용으로 인정받지 못함​'회삿돈으로 산 집이니 회사 자산'이라는 생각과 '내가 실제로 쓰는 집이니 내 것'이라는 생각 사이의 간극,바로 이 지점이 국세청이 정조준하는 포인트인 셈입니다.​국세청, 여기서 끝내지 않는다국세청 조사국장은 "이번 조사대상에 포함되지 않은 전수검증 대상 법인도 분석 중이며,탈루혐의가 중대한 법인은 순차적으로 세무조사할 예정"이라고 밝혔습니다.​계좌추적, 디지털 포렌식 등 모든 수단을 동원해유출된 법인자금의 최종 귀속처와 사주일가의 재산 형성 과정을 정밀 추적하겠다는 방침입니다.​향후 조치로 예고된 내용은 다음과 같습니다.(모두 예정 사항입니다)​· 사주에 대한 엄정한 소득처분 및 세금 추징· 조세포탈, 허위 세금계산서 수수 등 중대 범칙 행위에 대한 조세범처벌법상 고발· 국내 '황제사택'뿐 아니라 회장 유학자녀의 해외 사택 무상제공·유학비 지원 등 법인자금 사적 사용 전반으로 검증 확대​법인 오너·자산가라면 지금 점검이 필요합니다이번 전수조사의 메시지는 명확합니다. '법인 명의니까 괜찮다'는 시대는 끝났다는 것.법인 명의 주택을 보유 중이시라면, 아래를 한 번 점검해 보시길 권장합니다.​· 사주일가가 실제로 거주 중인 법인 명의 주택에 대해 정상적인 임대료를 지급·신고하고 있는지· 급여·인건비 지급이 실제 근무 내역과 일치하는지· 콘도·별장 등 복지 명목 자산의 사용 기록이 실제 이용 목적과 부합하는지​이번 조사 결과는 아직 진행형입니다.확정된 처벌이 아니라 조사·적발 단계라는 점은 분명하지만,국세청이 "탈루혐의가 중대한 법인은 순차적으로" 조사를 확대하겠다고 밝힌 만큼,비슷한 구조를 쓰고 계신 법인이라면 지금 미리 점검해 두시는 편이 안전합니다.​​법인은 사주 개인의 소유물이 아니라, 여러 이해관계자와 직원들의 삶이 함께 걸린 조직입니다.그 경계가 흐려질 때, 결국 가장 크게 흔들리는 것은 법인이 지켜온 신뢰와 그 안에 몸담은 사람들의 삶입니다.법인 자산을 다루는 방식 하나하나가 결국 회사와 가족의 미래를 지키는 안전벨트가 된다는 점,꼭 기억해 주시기 바랍니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.09.09