이준기님의 전문가 프로필

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​최근 5대 은행이 예금금리와 대출금리를 나란히 올렸는데요,그런데 각각의 인상에 내세운 이유가 서로 다릅니다.​예금금리를 올릴 땐 "기준금리 인상"을,대출금리를 올릴 땐 "코픽스 상승"과 "가계부채 관리"를 명분으로 들었습니다.​이른바 예대금리차 이중잣대 논란인데요,오늘은 이 지점을 수치로 짚어보겠습니다.​예금금리 인상 명분, "한국은행 기준금리 인상"· 대상 은행 : 우리, 신한, KB국민, 하나, NH농협 5대 은행· 시기 : 2026년 7월 20일~23일· 조치 내용 : 예·적금 금리 0.25~0.40%p 인상· 인상 이유 : 5대 은행이 공통으로 내세운 이유는 "한국은행 기준금리 인상"이었습니다.​배경이 되는 기준금리부터 보면,한국은행은 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%p 올렸습니다.​3년 6개월 만의 인상이었죠.은행들은 이 기준금리 인상을 그대로 예금금리에 반영했다는 입장입니다.​대출금리 인상 명분, "코픽스 상승"과 "가계부채 관리"· 대상 : 주택담보대출 금리· 시기 : 예금금리 인상과 같은 기간· 인상 이유 : "코픽스 상승"과 "정부의 가계부채 관리"​여기서 눈여겨볼 부분이 있습니다.같은 기간, 같은 기준금리 인상이라는 배경이 있었음에도대출금리 인상 안내에는 "기준금리"라는 표현이 등장하지 않는다는 점입니다.​대신 코픽스 상승과 가계부채 관리라는 별도의 명분이 앞세워졌습니다.7월 16일 기준 5년 고정형 주택담보대출 금리는 연 3.88~7.49%로 나타났습니다.​왜 명분이 갈릴까, 공식으로 정리하면정리하면 아래와 같은 공식입니다.​[기준금리 인상] + [예금금리 인상] = "기준금리 때문입니다"[기준금리 인상] + [대출금리 인상] = "코픽스·가계부채 관리 때문입니다"​같은 원인(기준금리 인상)을 두고,고객에게 유리한 조치(예금금리 인상)에는 그 원인을 그대로 설명하면서,고객에게 부담이 되는 조치(대출금리 인상)에는 다른 명분을 앞세우는 셈입니다.​은행들이 각 조치에 붙이는 메시지가 뚜렷하게 갈린다는 지적이 나오는 이유입니다.​숫자로 보는 실제 영향· 정기예금 잔액 증가한 달간 15조8950억원 증가, 1년 2개월 만에 최대 증가폭​· 대출자 이자 부담한국은행 분석에 따르면 주택담보대출 금리가 0.25%p 인상될 경우연간 이자 부담이 약 1조8000억원 늘어나는 것으로 나타났습니다.​예금으로 자금이 몰리는 동안,대출을 이미 받았거나 받아야 하는 분들의 부담은 그만큼 커지고 있다는 뜻입니다.​유의하실 점· 예금금리 인상은 반갑지만, 같은 시기 대출금리도 함께 오르고 있다는 점을 함께 봐야 합니다.​· 변동형이든 고정형이든, 코픽스·가계부채 관리 명분으로 대출금리가 추가로 움직일 여지가 있다는 점을 감안해상환 계획을 다시 점검해 보시길 권장합니다.​· 예대금리차 관련 명분은 은행마다, 시점마다 다르게 설명될 수 있으므로,특정 조치의 "이유"만 보고 판단하기보다 전체 흐름(기준금리·코픽스·정책 방향)을 함께 확인하시는 것이 안전합니다.예금이든 대출이든,결국 그 숫자 뒤에는 우리 가족의 살림이 걸려 있습니다.​같은 기준금리 인상이 누군가에게는 반가운 소식으로, 누군가에게는 부담으로 설명된다면,그 설명을 있는 그대로 받아들이기보다 한 번 더 따져보는 태도가 필요합니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

2일 전

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​지난 7월 23일, 여의도 KBS 별관에서 '부동산정책 국민 대토론회'가 열렸습니다.예정된 100분을 훌쩍 넘겨 193분간 진행됐고, 그 자리에서만 28개의 질문과 과제가 쏟아졌다고 하는데요.​그만큼 지금 시장의 관심이 뜨겁다는 뜻이겠죠.오늘은 이 대토론회 이후 예상되는 정책 방향과, 그에 따라 우리가 어떻게 대응해야 할지 정리해 보겠습니다.​이번엔 조금 더 분명해진 것들대토론회에서 나온 이야기 중, 상대적으로 방향성이 뚜렷해진 부분부터 짚어보겠습니다.​· '보유세 강화'에 대한 공감대대통령은 "국민이 보유세를 강화해야 한다는 데 대체로 동의한다"고 언급했습니다.다만 여기서 중요한 건, 강화 방향 자체에는 공감대가 있지만 구체적인 강화 수위와 차등 방식은 아직 정해지지 않았다는 점입니다.'어느 정도로, 누구를 대상으로'는 앞으로 지켜봐야 할 대목입니다.​· 종부세 과세 기준의 전환종합부동산세의 부과 기준이 '보유 주택 수' 중심에서 '합산가액' 중심으로 바뀔 예정입니다.이는 다주택보다 고가 한 채를 선호하는 이른바 '똘똘한 한 채' 현상을 해소하기 위한 조치로 설명되는데요.주택 수만 보던 방식에서 자산 가치 총합을 보는 방식으로, 과세의 잣대 자체가 바뀌는 셈입니다.​앞으로 예상되는 정책 3트랙아직 확정된 것은 아니지만, 대토론회 이후 흐름을 보면 세제·금융·공급 세 갈래에서 변화가 예상됩니다.​· 세제 트랙종부세 세율·과세표준 조정, 공정시장가액비율 상향, 1세대 1주택 장기보유특별공제의 실거주 중심 재편이 논의되고 있습니다.​· 금융 트랙비거주 1주택자를 대상으로 한 전세대출 보증 범위를 '전방위'에서 '명백한 투기'로 한정하는 쪽으로 방향이 잡히는 한편, 청년·무주택자에게는 대출 규제를 완화하는 방안이 함께 검토되는 것으로 보입니다.​· 공급 트랙수도권 착공 물량 회복, 정비사업 병목 해소, 비아파트 공급 회복까지 공급 측면의 과제도 함께 다뤄지고 있습니다.​정리하면 아래와 같은 흐름입니다.[세제 강화] + [금융 선별] + [공급 회복] = 이번 대토론회 이후 예상되는 정책의 큰 그림​숫자로 보는 지금의 시장 신호정책 못지않게 중요한 것이 지금 시장이 보내는 신호입니다.​· 서울 매매·전세 동반 상승올해 누적 기준 서울 매매는 5.74%, 전세는 5.72% 상승했습니다.거의 같은 속도로 오르고 있다는 건, 투기적 거품이라기보다 실제 공급 부족을 시사한다는 분석이 나오는 이유이기도 합니다.​· 청약 경쟁 심화4월 서초동 분양 1순위 일반공급 경쟁률은 무려 1099대 1에 달했습니다.​· 지역별 온도 차지방 아파트는 보합 또는 하락세를 보이는 반면,규제지역으로 지정된 이후 화성 동탄의 상승률은 0.73%에서 0.25%로 꺾였습니다.같은 수도권 안에서도 규제 적용 여부에 따라 온도차가 뚜렷한 셈입니다.​그렇다면 나는 어떻게 준비해야 할까요?같은 정책이라도 처한 상황에 따라 체감은 전혀 다릅니다.대상별로 짚어보겠습니다.​· 무주택자대출 규제 완화를 기대할 수 있는 위치입니다.청약과 매수를 병행하는 전략을 함께 검토해 보시길 권해드립니다.​· 1주택 실거주자현재로선 가장 안전한 포지션에 가깝습니다.다만 거주 이력을 꾸준히 관리해 두시는 것이 중요합니다.​· 1주택 비거주자세제와 금융, 양쪽에서 겨냥받는 위치에 놓일 가능성이 있습니다.실거주로 전환할지, 정리할지를 미리 검토해 보시길 권장합니다.​· 다주택자과세 기준이 합산가액 중심으로 바뀌면서 중저가 포트폴리오의 상대적 이점이 커질 수 있습니다.합산가액 기준으로 보유 자산을 다시 계산해 보시는 것이 필요한 시점입니다.정리해 보겠습니다​이번 대토론회에서 방향성이 분명해진 부분은'보유세 강화'에 대한 공감대와 '종부세 과세 기준의 합산가액 전환'입니다.​반면 세제·금융·공급 3트랙의 구체적인 내용은 아직 예상되는 전망 단계이며,앞으로 세부 방안이 어떻게 다듬어지는지 지켜봐야 합니다.​부동산은 결국 숫자로만 판단할 수 없는, 우리 가족의 삶이 담기는 공간입니다.정책의 방향이 바뀔 때마다 일희일비하기보다,내가 지금 어떤 위치에 있는지를 먼저 냉정하게 파악하고 그에 맞는 플랜을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

3일 전

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​최근 고가 주택을 중심으로매도자가 매수인에게 직접 자금을 빌려주는 이른바 '집주인 대출' 거래가 하나둘 등장하고 있습니다.오늘은 이 '셀러 파이낸싱' 거래의 개념과 등장 배경, 실제 사례까지 정리해 보겠습니다.​왜 지금 '집주인 대출'이 등장했을까요?정부의 대출 규제 강화와 세제 개편 압박 속에서,잔금 마련이 쉽지 않은 매수자와 빠르게 집을 처분하려는 매도자의 이해관계가 맞물리는 지점에서이 거래 방식이 나타나고 있습니다.​특히 지난해 6월부터 시행된 대출 규제로 대출 한도가 대폭 줄어든 것이 직접적인 배경입니다.은행 문턱은 높아졌는데 잔금은 치러야 하는 상황,여기서 매도인이 '임시 대출자' 역할을 자처하고 나선 셈입니다.​정리하면 아래와 같습니다.[대출 한도 축소] + [빠른 매도 필요] = [셀러 파이낸싱 등장]​셀러 파이낸싱, 정확히 어떤 개념일까요?'셀러 파이낸싱'은 금융권 대출만으로 자금 조달이 어려운 경우,매도인이 미지급 매매대금을 담보하거나 자금을 지원하는 방식입니다.고가주택 시장에서 제한적으로 활용되는 거래 기법이죠.​사실 이번이 처음은 아닙니다.과거 문재인 정부가 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지했을 당시에도이와 비슷한 방식이 확산한 적이 있습니다.대출 규제가 강해질 때마다 시장 참여자들이 찾아내는 일종의 '우회로'인 셈입니다.​실제 매물에서는 어떻게 나타나고 있을까요?· 강남구 자곡동 아파트포털 사이트에 올라온 매물로매매가 20억 원 가운데 "6억 원을 집주인이 대출해 준다"는 조건이 붙어 있습니다.​20억 원 주택의 경우 현재 금융기관에서 받을 수 있는 주택담보대출은 4억 원으로 제한돼 있는데요,매수인은 주담대 4억 원을 제외하고 10억 원의 잔금을 자기 돈으로 치른 뒤,나머지 6억 원에 대해서는 집주인에게 시중 금리 수준의 이자를 내는 방식으로 알려졌습니다.​· 송파구 잠실 아파트20일 새로 올라온 다른 매물에도 "매도인 대출이 가능하다"는 문구가 적혀 있습니다.두 사례 모두 '대출 한도는 부족하지만 잔금은 치러야 하는' 매수자와,'빠르게 팔고 싶은' 매도자의 니즈가 맞아떨어진 결과로 볼 수 있습니다.​이재명 대통령 분당 아파트 매도, 왜 함께 거론될까요?이재명 대통령은 분당 양지마을 아파트를 29억 원에 매도하면서17억 원 넘는 근저당을 설정한 사실이 알려졌습니다. (구체적으로는 17억 7천만 원 규모로 전해집니다.)이 거래 방식이 앞서 설명한 '집주인 대출'과 비슷하다는 점에서 함께 거론되고 있는 것인데요.​다만 전문가들은 이번 거래의 구체적인 계약 내용이 공개되지 않은 만큼,아직 이 거래가 셀러 파이낸싱에 해당한다고 단정하기는 어렵다고 보고 있습니다.​이를 두고 각 쪽의 입장은 엇갈립니다.​· 국민의힘"갭투자도 투기라고 몰아붙이면서 대출을 철저히 규제하더니 이 대통령은 외상으로 집을 판 것"이라며,"집권여당의 당명을 더불어근저당으로 바꿔야 할 판"이라고 비판했습니다.​· 청와대논란이 확산하자 "등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 거"라고 설명했습니다.​· 민주당"이 대통령이 최근 시세보다 낮은 29억 원에 자택 매매를 완료한 건부동산 정상화라는 정책을 반드시 실현하겠다는 강한 의지의 표현"이라고 밝혔습니다.​세 입장이 서로 다른 만큼,어느 쪽 해석이 맞는지는 계약 내용이 구체적으로 공개된 뒤에 판단할 문제로 보입니다.​집주인 대출, 활용 전에 꼭 짚어야 할 리스크셀러 파이낸싱이 대출 한도의 벽을 넘는 하나의 방법이 될 수는 있지만,장점만 있는 것은 아닙니다.​· 금리·상환 조건을 명확히 해야 합니다.시중 은행 대출과 달리 매도인과 매수인이 개별적으로 정하는 사적 계약인 만큼,이자율·상환 기간·연체 시 처리 방법 등을 계약서에 구체적으로 명시해 두는 것이 중요합니다.​· 근저당 설정 등 법률적 절차를 꼼꼼히 확인해야 합니다.등기부등본상 근저당이 어떤 방식으로, 어느 정도 규모로 잡히는지에 따라이후 매수인의 추가 대출 여력이나 매도 시 절차에도 영향을 줄 수 있습니다.​· 세금·신고 이슈도 함께 검토해야 합니다.일반적인 대출과 다른 자금 흐름이 발생하는 거래인 만큼,관련 세무·법률 전문가와 사전에 상담하시길 권장합니다.​이제는 "은행 대출만이 유일한 방법"이라는 생각보다,규제 국면에서 등장하는 다양한 거래 방식의 구조와 리스크를 함께 이해하는 관점이 필요한 시점입니다.​집은 단순히 자산 증식의 수단을 넘어,누군가에게는 잔금 며칠 차이로 계약이 무산될 수도 있는 절박한 문제이기도 합니다.​규제와 현실 사이에서 이런 새로운 거래 방식이 나타난다는 것 자체가,지금 주택 시장이 마주한 자금 조달의 벽이 얼마나 높은지를 보여주는 대목이 아닐까 합니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.07.24