세움인베스트 [부동산 시리즈] 셀러 파이낸싱(집주인 대출)이란? 대출규제 시대 새 매매법

안녕하세요,

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

​

최근 고가 주택을 중심으로

매도자가 매수인에게 직접 자금을 빌려주는 이른바 '집주인 대출' 거래가 하나둘 등장하고 있습니다.

오늘은 이 '셀러 파이낸싱' 거래의 개념과 등장 배경, 실제 사례까지 정리해 보겠습니다.

​

왜 지금 '집주인 대출'이 등장했을까요?

정부의 대출 규제 강화와 세제 개편 압박 속에서,

잔금 마련이 쉽지 않은 매수자와 빠르게 집을 처분하려는 매도자의 이해관계가 맞물리는 지점에서

이 거래 방식이 나타나고 있습니다.

​

특히 지난해 6월부터 시행된 대출 규제로 대출 한도가 대폭 줄어든 것이 직접적인 배경입니다.

은행 문턱은 높아졌는데 잔금은 치러야 하는 상황,

여기서 매도인이 '임시 대출자' 역할을 자처하고 나선 셈입니다.

​

정리하면 아래와 같습니다.

[대출 한도 축소] + [빠른 매도 필요] = [셀러 파이낸싱 등장]

​

셀러 파이낸싱, 정확히 어떤 개념일까요?

'셀러 파이낸싱'은 금융권 대출만으로 자금 조달이 어려운 경우,

매도인이 미지급 매매대금을 담보하거나 자금을 지원하는 방식입니다.

고가주택 시장에서 제한적으로 활용되는 거래 기법이죠.

​

사실 이번이 처음은 아닙니다.

과거 문재인 정부가 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지했을 당시에도

이와 비슷한 방식이 확산한 적이 있습니다.

대출 규제가 강해질 때마다 시장 참여자들이 찾아내는 일종의 '우회로'인 셈입니다.

​

실제 매물에서는 어떻게 나타나고 있을까요?

· 강남구 자곡동 아파트

포털 사이트에 올라온 매물로

매매가 20억 원 가운데 "6억 원을 집주인이 대출해 준다"는 조건이 붙어 있습니다.

​

20억 원 주택의 경우 현재 금융기관에서 받을 수 있는 주택담보대출은 4억 원으로 제한돼 있는데요,

매수인은 주담대 4억 원을 제외하고 10억 원의 잔금을 자기 돈으로 치른 뒤,

나머지 6억 원에 대해서는 집주인에게 시중 금리 수준의 이자를 내는 방식으로 알려졌습니다.

​

· 송파구 잠실 아파트

20일 새로 올라온 다른 매물에도 "매도인 대출이 가능하다"는 문구가 적혀 있습니다.

두 사례 모두 '대출 한도는 부족하지만 잔금은 치러야 하는' 매수자와,

'빠르게 팔고 싶은' 매도자의 니즈가 맞아떨어진 결과로 볼 수 있습니다.

​

이재명 대통령 분당 아파트 매도, 왜 함께 거론될까요?

이재명 대통령은 분당 양지마을 아파트를 29억 원에 매도하면서

17억 원 넘는 근저당을 설정한 사실이 알려졌습니다. (구체적으로는 17억 7천만 원 규모로 전해집니다.)

이 거래 방식이 앞서 설명한 '집주인 대출'과 비슷하다는 점에서 함께 거론되고 있는 것인데요.

​

다만 전문가들은 이번 거래의 구체적인 계약 내용이 공개되지 않은 만큼,

아직 이 거래가 셀러 파이낸싱에 해당한다고 단정하기는 어렵다고 보고 있습니다.

​

이를 두고 각 쪽의 입장은 엇갈립니다.

​

· 국민의힘

"갭투자도 투기라고 몰아붙이면서 대출을 철저히 규제하더니 이 대통령은 외상으로 집을 판 것"이라며,

"집권여당의 당명을 더불어근저당으로 바꿔야 할 판"이라고 비판했습니다.

​

· 청와대

논란이 확산하자 "등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 거"라고 설명했습니다.

​

· 민주당

"이 대통령이 최근 시세보다 낮은 29억 원에 자택 매매를 완료한 건

부동산 정상화라는 정책을 반드시 실현하겠다는 강한 의지의 표현"이라고 밝혔습니다.

​

세 입장이 서로 다른 만큼,

어느 쪽 해석이 맞는지는 계약 내용이 구체적으로 공개된 뒤에 판단할 문제로 보입니다.

​

집주인 대출, 활용 전에 꼭 짚어야 할 리스크

셀러 파이낸싱이 대출 한도의 벽을 넘는 하나의 방법이 될 수는 있지만,

장점만 있는 것은 아닙니다.

​

· 금리·상환 조건을 명확히 해야 합니다.

시중 은행 대출과 달리 매도인과 매수인이 개별적으로 정하는 사적 계약인 만큼,

이자율·상환 기간·연체 시 처리 방법 등을 계약서에 구체적으로 명시해 두는 것이 중요합니다.

​

· 근저당 설정 등 법률적 절차를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

등기부등본상 근저당이 어떤 방식으로, 어느 정도 규모로 잡히는지에 따라

이후 매수인의 추가 대출 여력이나 매도 시 절차에도 영향을 줄 수 있습니다.

​

· 세금·신고 이슈도 함께 검토해야 합니다.

일반적인 대출과 다른 자금 흐름이 발생하는 거래인 만큼,

관련 세무·법률 전문가와 사전에 상담하시길 권장합니다.

​

이제는 "은행 대출만이 유일한 방법"이라는 생각보다,

규제 국면에서 등장하는 다양한 거래 방식의 구조와 리스크를 함께 이해하는 관점이 필요한 시점입니다.

​

집은 단순히 자산 증식의 수단을 넘어,

누군가에게는 잔금 며칠 차이로 계약이 무산될 수도 있는 절박한 문제이기도 합니다.

​

규제와 현실 사이에서 이런 새로운 거래 방식이 나타난다는 것 자체가,

지금 주택 시장이 마주한 자금 조달의 벽이 얼마나 높은지를 보여주는 대목이 아닐까 합니다.

​

이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.