세움인베스트 [부동산 시리즈] 부동산 대토론회 이후 정책 방향, 세제·금융·공급 3트랙 전망

안녕하세요,

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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지난 7월 23일, 여의도 KBS 별관에서 '부동산정책 국민 대토론회'가 열렸습니다.

예정된 100분을 훌쩍 넘겨 193분간 진행됐고, 그 자리에서만 28개의 질문과 과제가 쏟아졌다고 하는데요.

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그만큼 지금 시장의 관심이 뜨겁다는 뜻이겠죠.

오늘은 이 대토론회 이후 예상되는 정책 방향과, 그에 따라 우리가 어떻게 대응해야 할지 정리해 보겠습니다.

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이번엔 조금 더 분명해진 것들

대토론회에서 나온 이야기 중, 상대적으로 방향성이 뚜렷해진 부분부터 짚어보겠습니다.

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· '보유세 강화'에 대한 공감대

대통령은 "국민이 보유세를 강화해야 한다는 데 대체로 동의한다"고 언급했습니다.

다만 여기서 중요한 건, 강화 방향 자체에는 공감대가 있지만 구체적인 강화 수위와 차등 방식은 아직 정해지지 않았다는 점입니다.

'어느 정도로, 누구를 대상으로'는 앞으로 지켜봐야 할 대목입니다.

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· 종부세 과세 기준의 전환

종합부동산세의 부과 기준이 '보유 주택 수' 중심에서 '합산가액' 중심으로 바뀔 예정입니다.

이는 다주택보다 고가 한 채를 선호하는 이른바 '똘똘한 한 채' 현상을 해소하기 위한 조치로 설명되는데요.

주택 수만 보던 방식에서 자산 가치 총합을 보는 방식으로, 과세의 잣대 자체가 바뀌는 셈입니다.

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앞으로 예상되는 정책 3트랙

아직 확정된 것은 아니지만, 대토론회 이후 흐름을 보면 세제·금융·공급 세 갈래에서 변화가 예상됩니다.

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· 세제 트랙

종부세 세율·과세표준 조정, 공정시장가액비율 상향, 1세대 1주택 장기보유특별공제의 실거주 중심 재편이 논의되고 있습니다.

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· 금융 트랙

비거주 1주택자를 대상으로 한 전세대출 보증 범위를 '전방위'에서 '명백한 투기'로 한정하는 쪽으로 방향이 잡히는 한편, 청년·무주택자에게는 대출 규제를 완화하는 방안이 함께 검토되는 것으로 보입니다.

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· 공급 트랙

수도권 착공 물량 회복, 정비사업 병목 해소, 비아파트 공급 회복까지 공급 측면의 과제도 함께 다뤄지고 있습니다.

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정리하면 아래와 같은 흐름입니다.

[세제 강화] + [금융 선별] + [공급 회복] = 이번 대토론회 이후 예상되는 정책의 큰 그림

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숫자로 보는 지금의 시장 신호

정책 못지않게 중요한 것이 지금 시장이 보내는 신호입니다.

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· 서울 매매·전세 동반 상승

올해 누적 기준 서울 매매는 5.74%, 전세는 5.72% 상승했습니다.

거의 같은 속도로 오르고 있다는 건, 투기적 거품이라기보다 실제 공급 부족을 시사한다는 분석이 나오는 이유이기도 합니다.

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· 청약 경쟁 심화

4월 서초동 분양 1순위 일반공급 경쟁률은 무려 1099대 1에 달했습니다.

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· 지역별 온도 차

지방 아파트는 보합 또는 하락세를 보이는 반면,

규제지역으로 지정된 이후 화성 동탄의 상승률은 0.73%에서 0.25%로 꺾였습니다.

같은 수도권 안에서도 규제 적용 여부에 따라 온도차가 뚜렷한 셈입니다.

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그렇다면 나는 어떻게 준비해야 할까요?

같은 정책이라도 처한 상황에 따라 체감은 전혀 다릅니다.

대상별로 짚어보겠습니다.

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· 무주택자

대출 규제 완화를 기대할 수 있는 위치입니다.

청약과 매수를 병행하는 전략을 함께 검토해 보시길 권해드립니다.

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· 1주택 실거주자

현재로선 가장 안전한 포지션에 가깝습니다.

다만 거주 이력을 꾸준히 관리해 두시는 것이 중요합니다.

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· 1주택 비거주자

세제와 금융, 양쪽에서 겨냥받는 위치에 놓일 가능성이 있습니다.

실거주로 전환할지, 정리할지를 미리 검토해 보시길 권장합니다.

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· 다주택자

과세 기준이 합산가액 중심으로 바뀌면서 중저가 포트폴리오의 상대적 이점이 커질 수 있습니다.

합산가액 기준으로 보유 자산을 다시 계산해 보시는 것이 필요한 시점입니다.

정리해 보겠습니다

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이번 대토론회에서 방향성이 분명해진 부분은

'보유세 강화'에 대한 공감대와 '종부세 과세 기준의 합산가액 전환'입니다.

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반면 세제·금융·공급 3트랙의 구체적인 내용은 아직 예상되는 전망 단계이며,

앞으로 세부 방안이 어떻게 다듬어지는지 지켜봐야 합니다.

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부동산은 결국 숫자로만 판단할 수 없는, 우리 가족의 삶이 담기는 공간입니다.

정책의 방향이 바뀔 때마다 일희일비하기보다,

내가 지금 어떤 위치에 있는지를 먼저 냉정하게 파악하고 그에 맞는 플랜을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.