세움인베스트 [부동산 시리즈] 보금자리론 6억 기준, 서울 아파트 3분의 1토막 났습니다

안녕하세요,

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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혹시 "보금자리론 받아서 6억원짜리 집 알아보면 되겠지"라고 막연히 계획하고 계신가요?

지금 서울에서 그 계획, 다시 확인해 보셔야 합니다.

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올해 서울에서 실제 거래된 아파트 중 6억원 이하 비중은 22.8%,

2017년 같은 기간(67.4%)과 비교하면 3분의 1토막이 났습니다.

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'보금자리론 실종' 현황

말보다 숫자가 빠릅니다. 최근 보도된 내용을 정리하면 이렇습니다.

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· 실거래 기준

올해 1월부터 지금까지 서울에서 거래된 아파트 중 6억원 이하 비중은 22.8%(11,267건/49,398건)

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· 2017년 같은 기간

67.4% → 지금과 비교하면 44.6%p 하락

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· 현재 매물 등록 기준

서울 아파트 전체 매매 물건 중 보금자리론 대상(6억원 이하)은 13.3%(7,896건/59,330건)

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여기서 한 가지 짚고 넘어갈 부분이 있습니다. 22.8%와 13.3%는 같은 지표가 아닙니다.

22.8%는 '올해 실제로 팔린 아파트' 기준이고, 13.3%는 '지금 시장에 나와 있는 매물' 기준입니다.

두 수치 모두 사실이지만, 산출 기준이 다르다는 점을 알고 보셔야 숫자에 혼동이 없습니다.

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어느 쪽으로 보든 결론은 같습니다.

6억원 이하 서울 아파트는 이제 흔치 않다는 것.

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왜 이렇게 됐을까요 '고정된 기준선'과 '계속 오르는 시세'

원인은 의외로 단순합니다.

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· 보금자리론의 주택가격 기준은 원래 9억원이었지만, 2017년에 6억원으로 강화된 뒤 지금까지 그대로입니다.

· 반면 서울 아파트값은 올해만 7.56% 올랐습니다.

(한국부동산원 '8월 5주 주간 아파트가격 동향' 누적 기준)

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정리하면 아래와 같습니다.

(9년째 고정된 6억원 기준) + (계속 오르는 서울 집값) = (정책대출 대상의 급격한 실종)

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기준선은 그대로인데 시세만 계속 올라가는 구조이니,

시간이 지날수록 '6억원 이하'라는 문턱을 넘는 아파트는 늘어나기만 하는 셈입니다.

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지역별로 보면 더 냉정합니다

같은 서울이라도 자치구별 온도차는 훨씬 큽니다.

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· 송파구 : 2.62% (가장 낮은 수준)

· 성동구 : 3.15%

· 서초구 : 3.96%

· 외곽 지역도 절반 이상이 보금자리론 대상에서 제외되는 것으로 나타났습니다.

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'강남권만 비싸서 그렇겠지'라고 생각하기 쉽지만, 이 세 개 구만 봐도 3~4% 안팎에 불과합니다.

정책대출 하나만 믿고 지역을 정하기보다는, 지역별 시세와 대출 대상 여부를 함께 따져보셔야 하는 이유입니다.

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이대로면 내년엔 더 줄어듭니다

가정적 시나리오도 짚어드립니다.

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만약 서울 아파트값이 연내 상승률(7.56%)만큼 추가로 오른다면,

· 정책대출 대상 매물은 지금보다 1,070건 줄어든 6,826건

· 전체 매물 중 비중은 13.3%에서 11.5%로 추가 하락

할 것으로 추정됩니다.

물론 이는 확정된 전망이 아니라 '같은 속도로 오른다면'이라는 가정 하의 계산이라는 점은 분명히 해두겠습니다.

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다만 방향성 자체는 뚜렷합니다.

지금이 그나마 대상이 가장 많이 남아있는 시점일 수 있다는 것.

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디딤돌대출도 사정은 비슷합니다

6억원 이하 기준을 쓰는 보금자리론만의 문제가 아닙니다.

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전용면적 85㎡ 이하·5억원 이하 아파트를 대상으로 하는 디딤돌대출 역시,

서울에서 이 조건에 맞는 아파트 비중이 31.5% 수준에 그칩니다.

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'정책대출 대상 축소'는 특정 상품 하나의 문제가 아니라,

서울 집값 자체가 정책 기준선을 앞지르며 벌어지는 구조적인 현상인 셈입니다.

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지금 무엇을 확인해야 할까요

· 목표 지역의 시세가 6억원(또는 디딤돌대출 기준인 5억원) 대비

어느 위치에 있는지 먼저 점검해 보시길 권합니다.

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· 정책대출 대상 여부는 시세 변동에 따라 계속 바뀔 수 있는 만큼, "언젠가 대출 대상이 되겠지"보다는

지금 대상이 되는 매물을 선점하는 관점으로 접근하시길 권장합니다.

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· 정책대출만으로 자금 계획이 어려운 경우,

다른 대출 상품·자금 조달 방식과의 조합도 함께 검토해 보시기 바랍니다.

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집은 숫자로만 설명되지 않는 공간입니다.

하지만 그 공간에 닿기 위한 '문턱'이 이렇게 빠르게 높아지고 있다는 사실만큼은,

담담하게 숫자로 확인하고 넘어가야 할 시점인 것 같습니다.

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정책 기준이 현실을 따라가지 못하는 지금,

내 집 마련의 타이밍을 좀 더 냉정하게 계산해 보시길 바랍니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.