세움인베스트 [부동산 시리즈] 실거주 내 집 마련, 가격 따지다간 오히려 손해 봅니다

안녕하세요

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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"지금이라도 집을 사야 할까요?"

요즘 상담을 하다 보면 이 질문을 정말 자주 받습니다.

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결론부터 말씀드리면

실거주 목적이라면 '언제 살까'를 고민하느라 흘려보내는 시간이 가장 큰 손해입니다.

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오늘은 그 이유를 가격과 가치라는 두 축으로 풀어보겠습니다.

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무주택자일수록 '타이밍'에 집착하는 이유

최근 정부가 실거주를 강조하는 방향으로 정책을 끌고 가면서,

전·월세 계약 만기와 맞물려 매물 부족, 대출 규제 강화까지 겹치고 있습니다.

무주택자분들이 조급해질 수밖에 없는 환경인 셈이죠.

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흥미로운 점은, "지금이라도 사야 하나요?"라는 질문을

유주택자보다 무주택자가 훨씬 많이 한다는 것입니다.

그 이유를 들여다보면 답은 하나입니다.

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· 손해에 대한 강박

매수 자금이 피땀 흘려 모은 근로소득과 부담스러운 대출금으로 구성되어 있다 보니,

"조금이라도 손해 보고 싶지 않다"는 심리가 유독 강하게 작동합니다.

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· 불로소득이라는 프레임

집값 상승분은 '불로소득'으로, 자신의 근로소득은 훨씬 소중한 것으로 여기다 보니

대출금 상환조차 부담으로만 느껴지는 것입니다.

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정작 이런 질문을 하시는 분들께 "왜 사고 싶으세요?"라고 여쭤보면,

거의 전부 '실거주'가 목적이라고 답하십니다.

여기서부터 이야기가 조금 이상해집니다.

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그 질문, 사실은 누구도 답할 수 없습니다

"지금 사야 하나요, 나중에 사야 하나요?"라는 질문은

결국 "단기적으로 오를지 내릴지 맞혀 달라"는 요구와 다르지 않습니다.

답하는 입장에서는 상당히 곤란할 수밖에 없는 질문이죠.

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솔직히 말씀드리면

저를 포함한 부동산 전문가들도 단기 가격 등락을 맞힐 능력은 없습니다.

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장기적인 관점에서 상승에 무게를 두라고 권해드릴 수는 있어도,

단기적으로는 누구도 확답을 드리기 어렵습니다.

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부동산 가격은 '예측'은 가능해도 '적중'은 불가능한 영역입니다.

예측은 누구나 할 수 있지만, 맞추는 것은 누구도 할 수 없다는 것이 핵심입니다.

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그래서, 실거주 목적이라면 최대한 빨리 사시길 권장합니다

'제2의 IMF'나 '금융위기' 급의 매머드급 하락 요인만 없다면,

집을 사고 싶다는 생각이 든 바로 그 시점이 실거주 매수의 적기라고 말씀드리고 싶습니다.

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물론 이런 대형 위기가 아예 없다는 뜻은 아닙니다.

다만 과거 흐름에 비춰보면, 그런 위기로 가격이 크게 흔들린 이후에도 시간이 지나면서 가격이 제 가치를 찾아 회복되고,

그 이전 가격을 뛰어넘는 경우가 많았습니다.

그동안의 사례를 참고했을 때, 장기적으로 접근한다면 집을 사서 손해를 보기란 쉽지 않은 구조라는 뜻입니다.

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집값이 '무조건 우상향'이 아니라 하락과 상승을 반복하며 점진적으로 우상향하는 패턴을 보이기 때문에,

이 굴곡을 짧게 잘라서 보면 불안해지는 것은 당연합니다.

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하지만 무주택자가 '살지 말지'를 계속 고민하는 것은,

사실 실거주와 장기 투자라는 본래 목적에서 벗어나 단기적 투자성에만 매몰된 결과에 가깝습니다.

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실거주 목적 + 장기 거주 확정 + 매머드급 위기 부재 = 지금이 매수 적기

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실거주 매수는 사실상 '장기투자'입니다

실거주가 목적이라면 단기 가격 요인에 크게 신경 쓸 필요가 없습니다.

짧게는 몇 년, 길게는 10년 이상 거주하게 될 확률이 높은, 사실상 장기투자이기 때문입니다.

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그 기간 동안 화폐가치 하락으로 집값이 상대적으로 상승하는 효과까지 고려하면,

몇 개월 앞의 가격을 따지는 것은 큰 의미가 없어집니다.

타이밍을 잘 맞춰 몇 천만 원 저렴하게 사는 것도 물론 중요하지만,

이는 단기 투자자에게 더 어울리는 접근법이라는 점이 관건입니다.

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실거주 여력이 되신다면,

'집 없는 서러움'과 '상대적 박탈감'에서 하루라도 빨리 벗어나는 것이

경제적으로나 정신 건강 면에서나 더 큰 이익이라는 점

꼭 기억해 두시기 바랍니다.

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'가격'이 아니라 '가치'를 보십시오

'가격'은 지금 이 순간의 교환수치일 뿐입니다.

단기 수요·공급과 사람들의 심리에 따라 시시각각 변하기 때문에, 이것만 붙잡고 있으면 답이 나오지 않습니다.

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반면 '가치'는 미래의 가격을 의미합니다.

가격처럼 쉽게 흔들리지 않고, 발현되는 시점의 차이만 있을 뿐 언젠가는 진가를 드러낸다는 것이 핵심입니다.

그래서 가격을 맞추려 애쓰기보다, 그 집이 가진 가치를 제대로 들여다보는 노력이 훨씬 중요합니다.

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무주택자는 가격을 맞추려다 시간을 끌면서 오히려 집 사기가 더 어려워지고,

유주택자는 가치 파악에 집중해 시간을 끌지 않으므로 상대적으로 갈아타기가 어렵지 않습니다.

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무주택자일수록 과거 가격에 유독 연연하게 되는데,

오늘이 비싸게 느껴지는 이유는 단순히 과거 가격을 알고 있기 때문일 뿐이라는 점

한 번쯤 짚어볼 필요가 있습니다.

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유주택자가 더 비싼 집으로 갈아타는 것도 과거 가격을 몰라서가 아니라,

미래 가치에 더 비중을 두기 때문이죠.

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오늘 비싸다고 느껴지는 이 가격도, 3~5년쯤 지나고 나면

"그때가 정말 저렴했었다", "그때 샀어야 했다"고 아쉬워하시는 경우를 그동안 꽤 많이 봐왔습니다.

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물론 모든 경우에 그렇다고 단정할 수는 없지만,

가격보다 가치에 무게를 두고 접근하시길 권해드리는 이유가 바로 여기에 있습니다.

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상승기의 '불나방'이 아니라 '불꽃'이 되십시오

한 가지 재미있는 현상이 있습니다.

이론적으로는 하락기에 사는 것이 맞지만,

"지금이라도 사야 하나요?"라는 질문은 하락기보다 오히려 상승기에 훨씬 많이 나옵니다.

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실제로는 하락기·안정기에는 '더 떨어질지 모른다'는 불안과

'더 싸게 사고 싶다'는 욕심 때문에 좀처럼 매수 타이밍을 잡지 못하다가,

다시 회복장·상승장에 접어들면 그때 사지 못한 것을 후회하며

무리해서라도 뛰어드는 '불나방'이 되어버리는 경우가 많습니다.

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우리는 상승기에 불나방이 되어 타버리기보다는, 불꽃이 되어 태우는 쪽을 선택해야 합니다.

실거주 목적의 1주택 매수에는 남들과 반대로 움직이는 '청개구리 정신'이 필요한 이유입니다.

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상승장에서 사면 매수 가격보다 오를 확률이 높아서 좋고,

하락장에서 사면 어제보다 저렴하게 살 수 있어서 좋습니다.

어느 시점에 사든 나름의 이점이 있다는 뜻입니다.

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상승장이냐 하락장이냐에 따라 단기적인 가격 등락은 분명 있겠지만,

과거 흐름에 비춰보면 장기적인 관점에서는 지금까지 대체로 우상향하는 경향을 보여왔습니다.

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꼭 짚고 넘어가야 할 유의사항

물론 이 조언은 '실거주 목적'을 전제로 한 것입니다.

단기 시세차익이 목적이거나, 매머드급 경제위기 시그널이 뚜렷한 상황이라면 접근법이 달라질 수 있으니,

본인의 자금 여력과 상황에 맞춰 판단하시길 바랍니다.

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집은 단순히 시세를 맞히는 게임의 대상이 아닙니다.

결국 가족이 발 뻗고 쉴 공간이자, 삶의 여유가 시작되는 곳입니다.

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가격표에 흔들리기보다,

그 공간이 우리 가족에게 어떤 가치를 줄지를 먼저 헤아려 보시길 바랍니다.

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실거주가 목적이라면,

'살지 말지'를 너무 오래 고민하지 마시고 여러분의 다음 걸음을 내딛어 보시기 바랍니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.