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아파트의 경우 재건축과 재개발 차이점은 무엇인가요 ?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 모두 낡은 주택을 허물고 새로 짓는 도시 정비 사업의 일종이지만, 대상 지역과 사업의 목적에 차이 가있습니다.재건축입니다.건축물 자체는 낡았지만, 주변 도로, 주차장, 공원 등 기반 시설은 비교적 잘 갖춰진 지역에서 진행됩니다. 건물 노후 도가 심해서 안전에 문제가 있거나 주거 환경이 열악할 때 추진하게 됩니다.사유 재산의 성격이 강한 사업입니다.아파트의 경우, 주로 단지 내 아파트 건물 자체가 노후 되어 이를 개선하기 위해 진행될 때 재건축이라 합니다.노후 된 건축물이지만 주변 기반 시설이 양호하고, 사유 재산 성격이 강합니다. 조합원 자격으로는 해당 부지의 건축물과 부속 토지를 모두 소유하고 있으며, 안전 진단을 의무적으로 실시합니다. 재개발입니다.노후화 된 건축물 뿐만 아니라 도로, 상하수도, 주차장, 공원 등 도시의 기반 시설이 전반적으로 매우 열악한 지역에서 진행됩니다. 주거 환경이 불량한 지역을 개선하여 도시 기능을 회복하고 주거 환경을 정비하는 공공사업의 성격이 강합니다.해당 아파트가 넓은 지역의 노후 된 주택들과 함께 기반 시설까지 불량한 구역에 포함되어 있다면 재개발 사업으로 진행됩니다.노후 된 건축물에 열악한 정비 기반 시설로 공공사업 성격이 강합니다. 정비 기반 시설은 매우 열악하며, 조합원 자격은 구역 내 건축물 또는 토지 소유자 및 그 지상 권 자가 됩니다. 완전 진단은 원칙적으로 미 실시 합니다.결론적으로 아파트 단지 자체의 노후도 개선이 주 목적이면 재건축이고, 아파트가 포함된 지역 전체의 기반 시설 개선과 함께 진행되면 재개발이라고 생각하시면 됩니다. 재건축은 사유 재산 성격이 강하다면 ,재개발은 공공사업 성격이 강합니다.
경제 / 부동산
25.05.05
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서울경기권의 또 신도시정책은 어디어디를 하고있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1기 신도시(평촌, 분당,일산 산본,중동 등) 이후에도 신도시 개발 정책은 계속 진행되어 왔습니다. 그 이후에도 2기 신도시가 건설되었으며, 현재는 3기 신도시 정책이 추진되고 있습니다. 3기 신도시 정책은 주로 수도권 주거 안정, 수도권 균형 발전, 신도시의 자 족 기능 강화 등을 목표로 하고 있습니다.경기권 3기 신도시는 국토부가 수도권 주택 공급 확대를 위해 추진하는 대규모 도시 개발 계획입니다. 목표는 수도권 주 택난 해소와 자축 도시 가능 강화에 있습니다. 대상 지역으로는 경기 권 주요 지역(남양 주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉 등)이며 3기신도시 주요 지역으로는 남양주 왕숙 지구,하남 교산 지구,고양 창릉 지구로 얘기 되고 있습니다.정부에서는 3기 신도시를 통해 공공 주택 50만 호 공급 방안을 마련하고, 수도권 서부 지역의 광역 교통 망 확충 등 지역 현안 해결을 추진하는 등의 정책을 펼치고 있습니다.이러한 3기 신도시 정책을 통해 앞으로도 여러 지역에서 신도시 개발이 이루어질 것으로 보입니다.경기권 3기 신도시는 주거와 일자리가 어우러진 신개념 도시로 개발됩니다. 교통 망 확충과 환경 친화 적인 설계가 장점으로, 향후 수도권 부동산 시장의 핵심으로 떠오를 것입니다.부동산 정보는 항상 변동성이 있으니 관심 있는 지역이 있으시면 해당 지역의 개발 계획이나 분양 정보를 꾸준히 살펴보시는 것이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.05.05
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문중에서 관리하는 토지중에 위토라고 있다고 하는데, 위토의 의미는 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.위 토(位土)는 일반적으로 제 향 비용을 마련하거나 분 묘(묘지)를 관리하는데 사용하기 위해 마련된 논이나 밭을 의미합니다. 즉 조상 님을 기리는 제사를 지내거나 묘소를 관리하는데 필요한 경비를 충당하기 위한 토지라고 생각하시면 됩니다. 높은 위 답(位畓 ),밭은 위 전(位田)이라고 불렀습니다.역사적으로 농지 개혁 법 시행 당시 위 토로 인정받은 농지는 농지 개혁 대상에서 제외되기도 했습니다.이러한 위 토를 포함한 문중 소유 토지를 처분하려면 일반적으로 문중의 결정 절차를 따라야 합니다. 문중의 규약에 따라 다르겠지만, 보통은 문중의 중요한 재산 처분에 대해서는 문중 총회(종중원 전체 회의)의 결의를 거쳐야 하는 경우가 많습니다.결론적으로 위 토는 조상 제사 및 묘지 관리를 위한 비용을 충당하는 목적으로 사용되는 문중 소유의 토지이며, 그 처분은 문중의 내부 결경 절차(총회 결의 등)를 통해 이루어지는 것이 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.05.05
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한국에서 자영업자가 살기 힘든 이유는?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.자영업자들이 살기 힘든 이유는 여러 복합 요인에 의한다고 볼 수 있습니다. 그 이유 들을 살펴보면:경제 침체와 소비 심리 위축 : 전반적인 경제 상황이 좋지 않고 소비 심리가 위축되면서 매출이 감소하는 경우가 많습니다. 높은 운영 비용 : 치솟는 월세 부담 등 고정 비용이 높은 반면, 매출은 불안정하여 수익을 내기 어렵습니다.온라인 플랫폼 성장 : 온라인 쇼핑, 배달 앱, SNS 등 온라인 플랫폼이 크게 성장하면서 오프라인 어려움을 겪고 있습니다. 배달 수수료 등 플랫폼 이용 비용도 어려움을 겪고 있습니다.치열한 경쟁 : 다름 마땅한 일자리가 부족하다 보니 많은 분들이 자영업에 뛰어들게 되고, 이로 인해 경쟁이 매우 치열해지고 있습니다.인구 감소 : 특히 젊은 층의 인구 감소는 잠재적인 고객 감소로 이어져 자영업 운영에 영향을 미칩니다.자기만의 콘텐츠 부족 : 경쟁이 치열한 상황에서 살아남기 위해서는 차별화된 경쟁력, 즉 자기만의 콘텐츠가 중요해 졌습니다. 단순히 유행을 따라가거나 특별한 강점 없이 창업할 경우 성공하기가 더 어려워집니다.이외에도 다양한 이유 들 이 복합적으로 작용하여 자영업자 분들이 많은 어려움을 겪고 있는 상황입니다.단순히 장사가 안 되는 것을 넘어, 고정 적으로 나가는 비용과 치열한 경쟁 속에서 수익을 내기 힘든 구조적인 문제들이 있다고 볼 수 있습니다. 이렇게 어려운 시기에는 정부의 정책적 지원과 지원이 있어야 빨리 회복하고 경기도 살 것이라 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.05.05
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24시간 운영하는 음식점은 어떻게 수익을 내죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 24시간 음식점은 연장된 영업 시간을 통해 더 많은 고객을 확보하고 매출을 늘리는 방식으로 수익을 창출합니다.하지만 야간에는 인건비할증이 붙튼 등 운영 비용도 함께 증가하기 때문에 수익을 내기 위해서는 여러 전략이 필요합니다.코로나 전에는 상권이 좋은 곳에는 많은 점포들이 24시간 영업을 했었습니다. 24시간 장사하는 프랜 차이즈도 많았는데 코로나 기간 동안 밤에 영업을 할 수 없었고, 그러면서 고객들의 소비 패턴도 바뀌게 되었습니다.24시간 운영 음식점들이 고려하는 주요 수익 창출 및 비용 관리 방식은 다음과 같습니다.특정 시간대 수요 확보 : 심야 시간대나 이른 아침 시간대에 식사를 하려는 고객들의 수요를 충족시켜 추가 매출을 올립니다. 예를 들어 교대 근무자나 늦게 까지 활동하는 사람들, 또는 아침 일찍 식사를 해결하려는 사람들 대상으로 합니다. 효율적인 인력 운영: 피 크 시간대나 비수기 시간대의 고객 수를 예측하여 시간대 별로 필요한 최소한의 인력만 배치하여 인건비 부담을 줄이려고 노력합니다.기술 활용 : 카오스크나 자동 주문 시스템 등 무인 시스템을 도입하여 인건비를 절감하기도 합니다. 일부는 아예 무인 점포 형태로 운영하여 24시간 운영의 인건비 부담을 최소화하기도 합니다.매출 극대화 : 높은 회전 율 이나 객단기 관리를 통해 매출을 최대한으로 끌어올립니다.전략적인 위치 : 유동 인구가 많거나 심야 영업의 수요가 꾸준한 지역에 위치하여 안정적인 고객 확보를 도모합니다. 하지만 최근에는 최저임금 인상 등으로 인건비 부담이 커지고, 심야 시간대 매출이 기대만큼 높지 않은 곳도 많아지면서 24시간 운영을 중단하거나 영업시간을 단축하는 음식점들이 늘어나는 추세라고 합니다.결론적으로 24시간 음식점은 늘어나는 비용보다 연장 영업을 통한 추가 매출이 더 클 때 수익을 낼 수 있으며, 이를 위해 다양한 운영 및 비용 절감 전략을 활용하고 있습니다.하지만 현재는 인건비 상승 등으로 인해 수익을 내는 것이 점점 더 어려워지고 있는 상황이라고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.05
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기초수급자 재개발지역이며 조합사무실설립됨
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자로서 받으실 수 있는 혜택을 확인하고 준비하기 위해 몇 가지 행동을 취하시는 것이 좋습니다.가만히 계시면 주민 센터에서 자동으로 연락이 오기보다는 , 먼저 관련 정보를 적극적으로 알아보시는 것이 필요합니다.다음은 본인이 취할 수 있는 구체적인 행동들입니다.재개발 조합 사무실에 문의하기 : 조합 사무실은 재개발 사업의 전반적인 진행을 담당하는 조합 사무실은 재개발 사업의 전반적인 진행을 담당하는 곳입니다.문의 내용 : 현재 재개발 사업의 진행 단계는 어떻게 되는지(예 : 관리 처분 계획인가 준비 중인지 등)세입 자 이주 계획 및 이주 기간이 언제 쯤으로 예상되는지 세입 자에게 지급되는 이주 비나 주거 이전 비 등 보상 관련 정보가 있는지 조합 사무실에 연락하여:본인의 상황(사업인가 전 거주, 기초 수급자, LH 전세 임대 거주)을 설명하시고, 어떤 절차를 밟아야 하는지 문의해 보세요. 조합에서 세입 자를 대상으로 설명회를 개최하거나 안내 문을 배포할 수 있습니다. 관할 주민 센터 또는 구청 사회 복지 담당 부서에 문의하기 : 본인은 기초 수급자이시므로, 주민 센터의 담당 공무원이 본인이 상황을 가장 잘 파악하고 필요한 정보를 제공해 줄 수 있는 중요한 창구입니다.문의 내용 : 재개발 지역 세입 자로서 영구 임대 주택 신청 자격 및 절차에 대해 자세히 안내를 받으시면 됩니다.영구 임대는 신청 자격과 순위가 있으며, 재개발 이주민에게 우선권이 부여될 수 있습니다.이주 과정에서 받을 수 있는 기타 주거 지원이나 생활 지원(예: 이사 비용 일부 지원 등)가 있는지 확인하기구청에서 '관내 를 벗어나지 않고 살면 혜택이 있다' 고 안내 받은 내용에 대해 구체적으로 어떤 혜택인지, 그리고 그 혜택인지, 그리고 그 혜택을 받기 위해 필요한 절차나 서류가 무엇인지 다시 한번 명확하게 확인하시기 바랍니다.영구 임대 주택 신청은 일반적으로 주민 센터나 LH등 공공 기관을 통해 이루어지며, 재개발 이주민의 경우 특별 공급이나 우선 순위가 있을 수 있습니다.조합 사무실은 재개발 사업 자체에 대한 정보를 제공하고 이주 절차를 안내하지만, 기초 수급자의 주거 복지 혜택 신청은 주로 지자체를 통해 진행됩니다. 따라서 두 곳 모두 연락하여 정보를 얻으시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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2024년에 지하주차장 벤츠 전기차 화재났던 청라 아파트 이름이 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.문의하신 2024년 인천 청 라 아파트 지하 주차장 전기 차 화재가 발생했던 곳은 제일 풍경 채 2차 아파트로 파악됩니다. 해당 화재는 2024년 8월1일에 발생했던 것으로 알려져 있습니다 청라 제일 풍경채 2차 아파트는 1,581세대로 총 14동 입니다 .
경제 / 부동산
25.05.04
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투기과열지구 해제 지역의 1주택자 전세대출 가능 여부
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 대출 규제는 일반적으로 대출을 신청하는 시점의 규제와 신청하시는 분의 주택 보유 현황(무 주택 자 또는 1주택자 등)에 따라 적용됩니다.6.17 부동산 대책의 주요 내용 중 하나는 투기 과열 지구나 투기지 역 등 규제 지역에서 시가 3억 원을 초과하는 아파트를 소유하는 상태에서는 전세 대출을 새로 받거나 연장하는 것이 제한된다는 것이 었 습니다.본인이 아파트를 구매 하셨던 시점에서는 해당 지역이 투기 과열 지구였지만, 현재는 해체되었다는 점이 중요합니다. 전세 가능 여부를 판단하는 시점은 대출을 신청하시는 현재 시점의 규제와 상황을 기준으로 하는 것이 일반적입니다. 현재 해당 지역이 투기 과열 지구에서 해제되었다면, 해당 규제는 더 이상 적용되지 않는 것으로 보시는 것이 맞습니다. 만약 소유하신 아파트를 매도하고 전세 대출을 받으시면 무 주택 자가 되시므로 전세 대출을 받는데 큰 문제는 없으실 가능성이 높습니다.결론적으로 아파트를 구매하셨던 시점이 아니라 전세 대출을 신청하시는 현재 시점을 기준으로 판단하며, 현재 소유하신 아파트가 있는 지역이 투기 과열 지구에서 해제되었기 때문에 6.17 대책으로 인한 해당 전세 대출 제한 규정은 적용되지 않을 것으로 예상됩니다. 다만 개인의 구체적인 상황이나 대출 상품의 종류, 금융기관의 내 규 등에 따라 달라질 수 있습니다. 세부 대출 여부는 담당 은행 담당자와 상담을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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아파트발코니확장하면 전용평수에 미포함인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 발코니 확장에 대해서 말씀 드리겠습니다.발코니는 전용 면적에 포함되지 않습니다. 전용 면적은 아파트 현관문을 열고 들어갔을 때 거실 , 방, 주방, 화장실 등 세대 내에서 실제로 사용하는 생활 공간의 면적을 말합니다. 반면에 발코니는 건축법 상 '서비스 면적'을 분류되어 전용 면적에서 제외됩니다.발코니를 확장해도 공식적인 전용 면적 평 수에는 큰 변화가 없습니다. 발코니 확장은 이 서비스 면적인 발코니 공간을 실내 공간처럼 사용하기 위해 확장하는 것을 말합니다. 하지만 이렇게 확장하여 실내 공간으로 사용하게 되더라도, 공식적인 건축물 대장 등에 기재되는 전용 면적은 발코니 확장을 하기 전의 면적을 기준으로 합니다. 따라서 발코니를 확장 했다고 해서 계약서 상의 전용 면적 숫자가 늘어나는 것은 아닙니다. 하지만 실제로 사용할 수 있는'실 사용 면적'은 늘어나는 효과가 있습니다.신축 아파트에서 발코니 확장을 권유하는 이유는 최근 지어진 신축 아파트들은 발코니 확장을 염두에 두고 설계되는 경우가 많습니다. 발코니를 확장 하면 실제 사용할 수 있는 공간이 넓어져서 더 쾌적하게 느껴지기 때문입니다. 또한 , 확장하지 않았을 때 오히려 공간 활용이 어렵거나 설계 상 어색한 부분이 생길 있어서 많은 사람들이 확장을 선택하는 추세입니다. 결론적으로 전용 면적을 대장 상에 확장된 면적으로 할 수 없는 것은 건축 법에서 건폐 율과 용적 율 그리고 용적율, 연면적 확장에 따른 주차장 숫자를 늘려야 하기 때문에 실제로 확장된 면적으로 표기하기 어렵습니다. 발코니 확장을 하더라도 공식적인 전용 면적 평 수가 늘어나는 것은 아니지만, 실제 생활 공간은 넓어져서 더 넓게 집을 활용할 수 있게 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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아파트분양 포기방법있을까요?1000만원 계약금걸고 800만원 인테리어 변경비용으로납부. 건설사통해 은행에서 중도금이자?5회차 납부한상황입니다.입주하기 어려워 분양권
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아주 힘든 상황인 것 같습니다. 가장 중요한 것은 계약 당시 작성하신 분양 계약서를 자세히 검토해 보세요 계약서에 계약 해지 조건이나 위약금 조항 등이 명확히 기재되어 있을 겁니다.아파트 분양 계약 해지 또는 포기는 상황에 따라 절차와 결과가 달라질 수 있습니다. 일반적으로 분양 계약 후 계약금만 납부한 상태라면 계약금을 포기하고 계약을 해지하는 것이 가능합니다. 이 경우 계약서에 명시된 위약금 조항에 따라 계약금을 상당 액이 위약금이 되는 경우가 많습니다.하지만 본인의 경우처럼 중도금 대출을 통해 중도금 납부가 일부 진행되었다면, 단순히 계약금만 포기해서는 계약 해지가 어렵습니다. 중도금 납부는 계약 이행의 착수로 간주되기 때문에, 이후에는 매도인(건설사 등)의 동의가 있거나 계약서에 명시된 특별한 해지 사유에 해당하지 않는 한 일방적인 계약 해지가 쉽지 않습니다.이 상황에서 분양 계약을 해약하거나 포기하게 된다면, 납부하신 계약금과 인테리어 변경 비용은 물론, 이미 납부하신 중도금 이자도 돌려 받기 어려울 수 있습니다.또한 건설사 측에서 중도금 대출 상환이나 추가적인 위약금을 요구할 수 있습니다.가지고 계신 자가 주택이 있다는 사실 자체가 분양권 포기 자체를 직접적으로 막는 요인은 아닐 가능성이 높습니다.다만 주택 소유 여부는 대출 조건이나 세금 문제 등에는 영향을 줄 수 있습니다. 지금 상황에서 본인이 해 볼 수 있는 것은 분양 팀에만 얘기하지 말고 아파트가 지어지면 주변 떴다 방 비슷하게 우후죽순 격으로 분양을 전문적으로 하는 부동산 들 이 많습니다. 이런 곳에서 이런 물건들을 원하는 고객들이 많을 수 있으니 주변 부동산을 다니면서 상담하면서 물건을 내 놓으면 해결될 소지가 많습니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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