답변 내역
- 월세 인상률계산..에대해 문의합니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 월세 인상률 5% 제하는 주택 임대차 보호 법에 따라 임차인이 '계약 갱신 청구 권'을 행사하여 계약을 갱신 할 때 적용되는 상한선입니다.현재 본인께서 내고 계신 월세가 32만 원이시니, 5% 인상 분을 계산해 보겠습니다. 5% 인상 금액 계산 : 320,000원( 현재 월세) x 0.05 =16,000원인상 후 월세 금액 : 320,000원(현재 월세) + 16,000원(인상 분) = 336,000원따라서 월세 5%를 인상하게 된다면 33만 원 6천 원이 적절한금액입니다.보증금 5 천만 원은 현재 월세 인상률 계산에는 직접적인 영향을 주지 않습니다. 혹시 월세를 보증금으로, 또는 보증금을 월세로 전환할 때에는 보증금의 일부를 월세로 전환하는 방식이 있으며, 이때는 주택 임대차 보호 법에 따른 보증금의 월 차임 전환 율 제한이 적용되기도 합니다. 하지만 지금은 월세 자체의 인상에 대한 질문이시니 위의 계산법이 맞습니다경제 / 부동산25.09.1800
- 신탁 명의 임대차계약 중 보증금 반환 불안 및 월세 미납 상계 관련 문의안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신탁 부동산 임대차는 일반적인 계약보다 복잡하고 위험 요소가 많아서 신중한 접근이 필요합니다. 말씀하신 내용들을 바탕으로 하나 씩 살펴 보겠습니다.앞으로의 월세 납부 및 보증금 상계 처리 여부원칙적으로는 월세를 납부해야 합니다. 임차 보증금은 임대차 계야 종료 후 주택을 인도하고 나가는 시점에 발생하는 채무 불 이행(밀린 월세, 관리비, 원 상 회복, 비용 등)에 대해 임대인이 우선적으로 공제 할 수 있도록 담보하는 금액입니다. 계약 기간이 끝나기 전 임차인이 일방적으로 월세를 보증금에서 상 계 처리하겠다고 하고 납부를 중단하는 것은 법적으로 인정받기 어렵습니다.만약 계약 기간이 아직 남아 있는 상태에서 월세를 미납 하시면, 임대인은 이를 계약 위반으로 간주하고 법적 조치를 취할 수 있습니다월세 미납 시 임대인의 소송 제기 가능성 네, 임대인이 소송을 제기할 가능성이 매우 높습니다.임차인이 월세를 미납할 경우, 임대인은 다음과 같은 법적 절차를 밟을 수 있습니다.명도 소송 제기 : 월세 2 기분 이상 연체 시 임대인은 임대차 계약을 해지하고 건물을 비워 달라는 명도 소송을 제기할 수 있습니다.미납 월세 청구 :소송 과정에서 미납된 월세는 물론,지연 손해 금까지 청구할 수 있습니다.소송 비용 부담 : 소송에서 패소 할 경우, 소송 비용과 변호사 비용까지 부담하게 될 수 있습니다.따라서 임대인이 보증금을 제대로 돌려주지 않을 것 같다는 우려 때문에 월세 납부를 중단하는 것은 오히려 불리한 상황을 만들 수 있어 신중하셔야 합니다. 보증금 전액 반환 및 실질적 돌려받을 금액을 최대화하는 방법 임대인에 대한 신뢰가 없으시다면, 법적인 테두리 안에서 최대한 보증금을 지킬 수 있는 방법을 모색하는 것이 중요합니다.신탁 동의서 및 계약서 재검토 :작성하신 신탁 동의 서와 임대차 계약서를 다시 한번 꼼꼼히 검토해 보세요. 특히 "신탁 회사는 책임 없고, 모든 책임은 위탁 자인 임대인에게 있다는 내용"이 명확히 기재되어 있다면, 임대인(위 탁자)에게 직접 보증금 반환을 요구하는 데 법적 근거가 됩니다.중요 : 만약 처음 계약할 때 신탁 사의 '임대차 동의'나 '수탁 자의 학인'이 제대로 이루어 지지 않았다면, 신탁 관계에서는 임차 권 대항 력이 약해질 위험이 있습니다('신탁 동의 서'를 작성하셨다고 하셨으니, 이 부분이 어떻게 명시되어 있는지 정확히 확인하시는 것이 중요합니다)임대인과의 적극적인 합의임대인이 주택 매매를 고려하고 있으므로, 임대인 입장에서도 현재의 임대차 관계를 정리하는 것이 매매에 유리합니다. 이 점을 활용하여 적극적으로 협의를 시도해 보세요중도 해지 합의 : 중도 해지에 따른 새 임차인 주선 의무, 위약금 등에 대해 협의하고, 임대인이 매매를 원하고 있으니 새로운 세입 자를 구하지 못해도 임대차 계약 해지 및 보증금 반환을 해 달라고 요구할 수 있습니다.내용 증명 발송 : 협의 내용을 명확히 하고 법적 효력을 발생 시키기 위해, 합의된 내용이나 보증금 반한 요구 사항을 담은 내용 증명을 임대인에게 발송하는 것을 고려해 보세요월세 '선 공제'에 대한 협의 만약 임대인과의 신뢰가 너무 깨져서 월세를 더 이상 납부하기 어렵다면, 계약 해지를 전제로 남은 기간의 월세를 보증금에서 상계 하자는 내용으로 임대인과 명확하게 합의하고 이를 서면으로 남겨야 합니다. ( 예 : "2025년 10월부터 계약 종료 시 까지 발생하는 월세는 보증금에서 상계 처리하고, 잔여 보증을 반환한다"는 식)협의가 없다면 절대 월세 납부를 중단하지 마십시오.결론적으로, 임대인과의 명확한 서면 합의가 없다면, 임대차 기간 동안 월세는 계속 납부하는 것이 안전합니다 신탁 부동산 임대차는 복잡하므로, 현재 작성하신 계약서와 신탁 동의 서를 가지고 부동산 전문 변호사나 법률 구조 공단에 방문하여 구체적인 법률 상담을 받고 도움을 받아 현재 상황에서 가장 유리한 해결책을 모색해야 합니다. 중도 해지나 월세 상계 등 모든 협의 내용은 반드시 서면(내용 증명 등)으로 남겨 법적 효력을 확보해야 합니다. 구두 합의는 추후 문제가 발생했을 때 증명하기 어렵습니다경제 / 부동산25.09.1810
- 정말 감사해요100
- 우리나라는 왜 다들 수도권에 살아요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리나라 인구의 절반 가량이 수도권에 거주하는 것은 다음과 같은 이유 들이라 생각됩니다.경제적 기회 집중대기업 본사, 유망 스타트 업, 금융,IT, 서비스업 등 대부분의 고부가가치 산업이 수도권에 밀집되어 있습니다 이는 지방에 비해 훨씬 다양하고 있습니다. 이는 지방에 비해 훨씬 다양하고 좋은 일자리를 제공하며, 상대적으로 높은 임금과 발전 기회를 얻을 수 있게 합니다. 특히 청년 층에게는 더 많은 선택지와 더 나은 미래를 꿈꿀 수 있는 기회가 됩니다.우수한 교육 환경 명문 대학들이 수도권에 집중되어 있고, 사교육 인프라 또한 매우 발달해 있습니다. 자녀의 교육을 중시하는 한국 사회에서, 더 나은 교육을 위해 수도권으로 이주하는 가정이 많습니다. 이는 장기적인 관점에서 자녀의 경쟁력을 높여준다고 믿기 때문이지요.편리한 사회 및 문화 인프라 수도권은 교통, 의료(대형 병원), 쇼핑 문화 시설(공연장, 박물관, 영화관 등) 등 모든 면에서 가장 편리하고 발달된 인프라를 갖추고 있습니다. 고품질의 공공 서비스와 다양한 여가 활동을 누릴 수 있다는 점은 삶의 질을 중요하게 생각하는 사람들에게 큰 매력으로 작용합니다.네트워크 효과 및 정보 접근성 각 분야의 핵심 인재들과 주요 정보가 수도권에 집중되어 있어, 인맥 형성이나 최신 정보 습득에 유리합니다. 비즈니스 기회, 학습 교류, 그리고 빠르게 변하는 사회의 흐름을 파악하기에 지방보다 훨씬 용이합니다.지방 소멸의 그림자 반대로 지방은 인구 고령화와 산업 침체로 인해 일자리와 인프라가 점차 감소하는 추세에 있습니다. 이는 수도권으로의 인구 유출을 더욱 가속화 시키는 요인이 되며, '지방 소멸'이라는 우려까지 낳고 있습니다. 살기 좋은 지방 도시들도 많지만, 전체적인 추세 속에서 사람들은 생존과 기회를 찾아 수도권으로 향하게 됩니다.결국, 수도권으로의 인구 집중은 단순한 선호도를 넘어 , 경제적 ,사회적 생존과 발전을 위한 합리적인 선택이라는 인식이 자리 잡고 있기 때문이라고 볼 수 있습니다.물론 높은 부동산 가격은 큰 부담이지만, 그 외의 많은 장점들이 이를 상쇄한다고 여기는 경우가 많습니다.경제 / 부동산25.09.1800
- 청약통장을 해지할지 유지 할지 고민됩니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.청약 통장을 현재 140만 원이 있는 청약 통장 유지에 대해 함께 살펴보시죠유지 시 장점 ==>청약 기점 유지 : 오랫동안 관리해오신 통장이기에 높은 가점을 쌓으셨을 가능성이 큽니다. 이 가점은 해지 시 다시 쌓기 매우 어렵습니다.미래 유연성 확보 :1 주택 자 이시지 만, 향후 주택 시장 변화나 정책 변동, 더 좋은 분양 기회가 생길 경우 큰 자산이 될 수 있습니다 노후 대비나 자녀 증여 가능성도 고려해 볼 만합니다.자산으로서의 가치 :원금이 보장되는 안정적인 저축 상품으로 , 미래 주택 구매를 위한 종 잣 돈 마련 수단이 됩니다.해지 시 장점 ==>자금 유동성 확보 :140만 원이 아버지 사업 실패나 불법 추심 등 현재 겪고 계신 시급한 재정적 어려움을 해결하는 데 더 절실하게 필요하다면 해지를 고려할 수 있습니다.다른 투자 기회 :더 높은 이율의 금융 상품이나 다른 투자 처에 활용할 기회를 얻을 수 있습니다.조언을 드리자면==>본인의 연령, 재정 상황, 그리고 오랜 관리 기간을 종합적으로 고려할 때, 가급적 청약 통장을 유지하시는 방향을 신중히 고려해 보시는 것을 추천해 드립니다.140만 원이 당장 아주 긴급하게 필요한 상황이 아니라면, 재 가입 시 불리함과 미래의 불확실한 상황에 대비할 유연성 확보를 위해 유지하는 것이 장기적으로 더 이득이 될 가능성이 큽니다. 잘 관리된 금융 자산 하나가 주는 심리적 안정감도 중요하고요.다만, 만약 이 140만 원이 현재의 어려운 재정 상황을 타개할 매우 시급하고 확실한 계획에 꼭 필요하다면, 해지를 고려해 볼 수도 있을 것입니다. 하지만 단순히'필요 없을 것 같다'는 생각 만으로 오랫동안 공들여 관리해 온 통장을 해지하는 것은 신중해야 할 결정입니다.경제 / 부동산25.09.1700
- 우리나라의 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 제도는 임차인이 주택 가격의 일부를 보증금으로 맡기고 월세 없이 거주하다 계약 만료 시 돌려받는 한국의 독특한 주택 임대 방식입니다.전세 제도의 장점 :임차인 : 매달 월세를 내지 않아 주거 비 부담이 적고, 절약한 자금으로 목돈 마련이나 투자에 유리합니다.임대인 : 보증금으로 자금을 확보하여 투자하거나 대출을 상환할 수 있으며, 월세 관리 부담이 없고 세금 절감 효과도 있습니다.전세 제도의 단점 :임차인 : 초기 목돈 부담이 크고, 본인께서 걱정하시는 전세 사기나 역 전세로 인해 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.대항 력 확보 등 권리 보호 절차도 중요합니다.임대인 : 계약 만료 시 보증금 반환 부담이 크며, 전세 제도가 부동산 투기를 조장할 수 있다는 비판도 있습니다.결론적으로, 전세 제도는 주거 비 부담 경감과 자금 확보라는 이점이 있지만, 보증금 미 반환 같은 높은 위험성도 가지고 있습니다. 따라서 전세 계약 시에는 임대인의 재정 상태와 주택의 권리 관계를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받으시는 것이 매우 중요합니다.경제 / 부동산25.09.1700
- 최근금값이계속오르고있습니다계속오를까요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 금값 상승과 관련하여 깊은 고민을 하고 계시는군요. 세계 경제의 불안정성, 전쟁, 그리고 관세 정책 등으로 인해 안전자산인 금에 대한 관심이 높아지고 있는 시점입니다.말씀하신 대로 금은 최근 들어 계속해서 상승세를 보이고 있습니다. 2025년 9월 5일 기준으로 금 1온스당 가격은 3,587 달러로, 전날 대비 1.13% 상승했으며 지난 한 달 동안 6.47%나 올랐습니다.이러한 금값 상승은 몇 가지 복합적인 요인에 기인합니다==>- 글로벌 경제 불안정 및 지정학적 긴장: 트럼프 전 대통령의 관세 정책이나 유럽과 러시아 간의 군사적 긴장 고조와 같은 국제적인 불안감은 금값 상승을 지지하는 주요 요인으로 평가됩니다. 경제 상황이 불확실할 때 투자자들은 안전자산으로 여겨지는 금으로 몰리는 경향이 있습니다.- 금리 인하 기대감: 미 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 기대감 또한 금값 상승에 영향을 미칩니다. 일반적으로 금리가 내려가면 달러 가치가 하락하고, 이는 금 투자의 매력을 높여 금값 상승을 유도하는 경향이 있습니다.- 수요 증가 및 공급 부족: 5대 시중은행의 골드바 판매액이 지난해 같은 기간보다 20배나 증가하고, 금 ETF 및 금 통장의 잔액이 사상 최대치를 기록하는 등 금 투자 수요가 폭발적으로 늘어났습니다.심지어 한국조폐공사의 원자재 수급 문제로 일부 은행에서는 골드바 판매를 중단하는 사태까지 발생하기도 했습니다.금은 최고의 안전자산 중 하나로 여겨지며, 이러한 거시 경제 상황들이 지속되는 한 상승세는 당분간 유지될 수 있다는 전망이 있습니다. 하지만 투자는 항상 여러 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.만약 금 투자를 고려하고 계시다면, 몇 가지 방법들이 있습니다==>- 골드바 구매: 실물 금을 직접 소유하는 방법입니다.- 금 통장 개설: 은행에서 금 시세에 따라 원화로 입출금하는 방식입니다.- 금 펀드 투자: 금 관련 기업이나 금 ETF에 투자하는 펀드에 가입하는 방법입니다.- 금 ETF (상장지수펀드): 주식처럼 사고팔 수 있어 유연하고 편리하게 투자할 수 있습니다.- KRX 금 현물 계좌 개설: 한국거래소에서 운영하는 금 시장에서 금 현물을 사고파는 방법입니다 지금 투자를 결정하기 전에, 전문가의 조언을 구하거나 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준을 신중하게 고려해 보시는 것이 중요합니다.경제 / 부동산25.09.1600
- 전세금 연장에 관하여 질문합니다..안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차의 경우, 임차인에게는 '계약 갱신 청구 권' 이라는 권리가 있습니다 이 권리를 사용하시면 현재의 계약 조건을 유지하며 2년을 더 거주하실 수 있습니다. 이때, 임대인이 전세금 인상을 요구할 경우 , 최대 5%까지만 인상할 수 있도록 법으로 제한하고 있습니다즉 임차인이 계약 갱신 청구 권을 행사하면 임대인은 법적으로 5%를 초과하는 금액을 요구할 수 없 습니다. 따라서 만약 임대인이 5%를 인상해 달라고 요청한다면, 이는 법적으로 허용되는 범위 내의 요구입니다.여기서 몇 가지 상황을 고려해 볼 수 있습니다.==>1.계약갱신요구권을 행사하는 경우 :임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 의 기간에 임대인에게 계약 갱신 청구권 행사를 통지하면 됩니다.(2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신 된 계약부터 적용)이 경우, 전세금은 기존 보증금에서 최대 5%까지만 증액이 가능합니다.계약 갱신 요구 권 행사는 구도, 문자 메시지, 이메일 등으로 가능하지만, 나중에 분쟁을 예방하기 위해 내용 증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하시는 것이 안전합니다.새로운 임대차 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니지만, 보증금 증액 등 새로 합의된 내용이 있다면 분쟁 예방을 위해 계약서에 명시하거나 증거 서류를 남겨두는 것이 좋습니다.묵시적 갱신이 되는 경우 :임대인가 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 종료 또는 조건 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우, 기존과 동일한 조건으로 임대차가 묵시적으로 갱신 됩니다.이 경우는 전세금 인상 없이 기존 조건 그대로 2년이 연장되며, 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.결론적으로, 전세 사기에 대한 두려움도 가지고 계신 만큼,계약 갱신과 관련된 사항은 더욱 신중하게 접근하시는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 5% 인상을 요구하셨다면, 이는 계약 갱신 요구 권 행사는 전제로 한 합법적인 요구 범위일 수 있습니다. 하지만 어떤 방식으로 합의가 이루어지든, 반드시 그 내용을 명확하게 기록으로 남기시는 것을 추천합니다.경제 / 부동산25.09.1600
- 주택임대사업자 공제율 문의드립니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대 사업자로 등록하고 임대 의무 기간을 충족하는 경우, 장기보유특별공제율이 적용됩니다.8년 이상 임대 시 : 장기 보유 특별 공제 50%가 적용됩니다.10년 이상 임대 시 : 장기 보유 특별 공제 70% 가 적용될 수 있습니다. 말씀해 주신 6년, 4년 임대 기간의 경우에는 위에 해당하는 특별한 공제 율이 적용되지 않습니다. 이는 등록 임대 주택의 경우 임대 기간 8년 또는 10년을 충족해야 높은 공제 율 을 받을 수 있기 때문입니다.주택 임대 사업자 등록의 장단점을 살펴보면==>장점 : 세금 감면 혜택 : 취득세, 재산세, 종합 부동산 세,양도 소득세 등 다양한 세금에 대해 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 특히, 전용 면적 60m2 이하의 공동 주택을 최초로 분양 받아 등록하는 경우 취득세가 면제될 수 있으며, 재산세 감면 혜택도 커서 보유세 부담을 덜 수 있습니다. 건강 보험료 감면 : 연 2000만 원 이하의 임대 소득에 대해서는 건강 보험료 인상 분이 감면되어 건강 보험료 부담을 줄 일 수 있습니다. 장기 보유 특별 공제 혜택 :주택 임대 사업자로 등록 후 일정 기간(예: 8년 또는 10년) 동안 임대 주택을 보유하고 임대 하면 장기 보유 특별공제 혜택을 받을 수 있어, 양도소득세 계산 시 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 단점 :의무 이행 : 임대 의무 기간(4년, 8년, 10년 등)을 준수해야 하며, 임대료 증액 제한 등 임대인으로서 여러 의무를 이행해야 합니다.세법 및 규정 변화 : 정부 정책이나 세법이 변경될 경우 예상했던 혜택이 줄어들거나 새로운 의무가 발생할 수 있습니다.행정 절차 및 관리 부담 :임대차 계약 관리, 임대 소득 신고, 임차인 관리 등 행정 적이고 관리 적인 부담이 발생할 수 있습니다.경제 / 부동산25.09.1600
- 닭이먼저일까 ?달걀이먼저일까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이 질문에 대해서 여러 가지 관점에서 답을 찾아 볼 수 있답니다.과학적인 관점에서 관점에서 보면, "달걀'이 먼저일 가능성이 높습니다==>진화론 적인 관점에서 설명 드릴 수 있어요.지금의 닭은 수억 년 동안 진화 과정을 거쳐온 종입니다. 닭의 조상이 되는 새기 있었고, 그 새가 조금씩 유전적으로 변이를 일으키면서 현재의 '닭'에 가까운 형태로 진화해 왔을 겁니다.달걀이 먼저인 이유 :닭의 조상인 '원시 닭'이 낳은 알 안에서 유전적 변이가 일어나서 지금의 달과 똑 같은 유전자를 가진 개체가 태어났다고 볼 수 있습니다. 그렇다면 '최초의 닭'은 그 '달걀' 속에서 만들어진 것이니, 닭이라는 종으로서는 달걀이 먼저라고 할 수 있는 것입니다.철학적인 관점에서는 '무엇을 먼저라고 정의할 것인가'에 따라 달라질 수 있습니다.==>이 질문은 생명의 순환과 시작에 대한 깊은 철학적 사고를 하게 만듭니다.어느 한 쪽만 있다고 할 수 없다는 관점 : 닭이 있어야 달걀을 낳고, 달걀이 있어야 닭으로 부화하니, 둘은 서로가 존재하기 위한 필수적인 요소라는 견해도 있습니다.결론적으로, 과학적인 시선에서 본다면, 닭의 유전자를 가진 최초의 '달걀'이 먼저였을 확률이 크다고 말씀드릴 수 있습니다. 관점에 따라 생각이 다르기에 꾸준히 논쟁의 대상이 되어 왔습니다. 말씀하신 분의 깊은 생각과 철학이 있으리라 생각됩니다.경제 / 부동산25.09.1600
- 부모님 입주권매수 어떨까요 궁금합니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1 자녀가 저가매수할수있을까요?조합원감정평가금액이나왔고 10월 13일 까지. 조합원분양중이거든요==>세금 조심 하셔야 합니다. 자녀 분께 너무 싸게 팔면 증여세가 나올 수 있으니 시세 범위에서 거래하는 게 좋습니다.조합 규정 중요 :재개발 아파트 조합 입주 권이라 명의 변경이 쉽지 않으니, 조합에 먼저 확인해야 합니다분양 신청 기간 확인 : 특히 분양 신청 기간(10월 13일 마감)에는 명의 변경이 안 될 수 있으니, 꼭 조합에 먼저 물어봐야 합니다.지금 당장 해야 할 일로==>조합에 " 분양 신청 기간인데 명의 변경 언제 가능한지, 절차는 어떻게 되는지" 확인을 해보세요부모님 양도세, 자녀분 취득세, 그리고 증여세까지 전문가와 상의해서 미리 알아봐야 합니다.경제 / 부동산25.09.1600