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집값하방압력은 언제까지지속될까요?
개인적으로, 본격적인 하락은 아직 시작도 되지 않았다고 봅니다.현재 수도권 집값이 많이 떨어졌다고 뉴스에 나오고 있지만 전반적으로 시세가 하락한 것은 아니며 일부분만 진행중입니다.그런데 어느 한 곳이 떨어지면 인근의 부동산도 시세가 떨어지기 마련입니다.예를 들어보겠습니다.입지도 좋고 건물도 신축이라 상태가 좋은 A 아파트가 있는데 시세가 떨어졌습니다.그러면 평소에 돈이 부족해 그 아파트를 매수하지 못한 사람들이 그 아파트로 입주할 것입니다.그리고 이 사람들이 기존에 갖고 있는 부동산이 있다면 더 싸게 내놓을 것입니다. 2주택 보유자가 되면 세금 문제로 재산상 불이익이 발생하기 때문입니다.사람들은 돈을 더 모아서 A 아파트로 입주하려고 할 테고 A 아파트 인근의 시세가 낮은 B 아파트가 있더라도 예전보다 가격을 낮추지 않는 이상 가려고 하지 않을 것입니다. A 아파트가 시세가 떨어졌는데 이보다 안 좋은 아파트의 가격이 그대로라면 굳이 B 아파트에 가야 할 이유가 없습니다. 차라리 돈을 더 모아서 A 아파트로 가는 게 나으니까요.이렇게 B 아파트의 집값은 떨어지게 되고 그 인근의 C 아파트, D 아파트도 연달아 짒값이 떨어지게 될 것입니다.아직까지는 집값이 크게 떨어지지 않은 곳들이 많지만 본격적인 하락이 시작되면 광역적인 시세 하락이 나타날 것입니다.하락이 언제까지 이어질지는 그 누구도 알 수 없습니다. 아무리 분석을 잘 하는 애널리스트도 100% 보장을 할 수는 없는 것이 부동산 경기예측입니다. 개인적인 견해로는, 본격적인 하락이 아직 시작되지 않은 만큼, 향후 부동산 시세 하락이 오래 지속될 것으로 예상합니다.
경제 / 부동산
22.08.18
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건물 시세 변동으로 수익을 얻는다는것이 무슨말인가요?
주식과 비슷하다고 이해하시면 됩니다.이 세상에 존재하는 대부분의 물건은 시간이 지나면 가치가 변동합니다. 최근에 전쟁으로 인해 원자재의 가격이 많이 올랐다는 기사를 접하였을 것입니다. 이와 마찬가지로 건물도 여러 요인에 의하여 가치가 변동합니다.건물은 예전부터 가치가 상승해왔습니다. 주식의 우상향 그래프처럼 시세가 점점 오른 것입니다.그래서 건물을 매수하고, 나중에 시세가 많이 오를 때 매도하여 그 차익만큼 수익을 내는 것이 가능합니다.이것이 바로 부동산 투자입니다. 실제로 거주할 목적이 아닌데 부동산을 매수하고 나중에 차익을 실현하는 것입니다.주식도 원래는 회사의 지분을 소유하는 증권이지만 실제로 회사를 소유하려고 주식을 매수하는 경우보다주가가 오를 때 매도하여 차익을 얻으려고 투자를 하는 경우가 많지요.부동산 투자도 그런 거라고 보시면 됩니다. 다만 주식보다 거래가 어렵고 목돈이 많이 들어간다는 차이가 있습니다.뉴스에서 말하는 영끌, 빚투는 부동산을 매수할 자금이 없는데 빚을 내서 매수하는 것입니다.이렇게 빚을 내서 부동산을 매수하면 매달 이자를 갚아야 하지만 임대차를 통해 매달 월세 수익을 얻을 수 있습니다.그러면 월세 수익으로 이자를 갚고, 보증금을 예·적금에 투자하여 이익을 낼 수 있습니다.하지만 최근에 금리가 상승하여 매달 갚아야 할 이자가 많아졌고, 부동산 경기도 나빠져 거래 건수가 줄어들었습니다.그래서 원하는 수익을 내지 못하고 막대한 빚에 허덕이는 영끌족, 빚투족이 사회적인 문제로 대두되고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
22.08.18
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전 세입자와 계약할때 공인중개업자를 끼고 계약할 수있나요?
1. 어플에 올렸다면 직거래를 하는 것입니다. 공인중개사를 끼지 않고 직접 거래하기 위해 어플에 올렸을 가능성이 높습니다.2. 세입자가 허락만 한다면 가능합니다. 그러나 세입자가 직거래를 원하는 만큼 설득하기 어려울 수 있습니다.3. 세입자는 공인중개사 수수료를 아끼려고 직거래를 하려는 것인데 이를 설득하여 공인중개사를 끼고 계약을 해야 합니다. 따라서 세입자가 부담해야 할 수수료를 대신 부담한다면 충분히 설득이 가능할 것입니다. 아니면 더 협의해서 세입자 측의 수수료를 절반 정도만 대신 부담할 수도 있겠지요. 그러므로 비용은 공인중개사 수수료의 1.5~2배 정도를 생각하시면 될 것 같습니다.네이버에서 '중개보수 계산기'를 검색하시면 수수료가 얼마나 계산할 수 있습니다.4. 직접 문의해야 알 수 있습니다. 세입자가 집주인의 동의를 받고 자신을 임대인의 신분으로 하여 타인에게 임대를 하는 경우일 수도 있고, 세입자가 집을 나가기 전에 다른 세입자를 미리 구하는 것일 수도 있습니다. 대부분은 후자입니다. 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 빨리 돌려받고 나갈 수 있어서 세입자 측에서 매물을 올려 사람을 구하는 경우가 많습니다. 이 경우 집주인과 계약을 해야 하므로 서류는 집주인이 준비합니다.
경제 / 부동산
22.08.18
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레버리지를 이용한다는데 그게 무엇인지 궁금합니다
간단히 말하자면 대출을 받아 집을 사는 것입니다.실거주 목적보다는 투자 목적으로 부동산을 매수할 때 적용되는 개념인데요.이해를 돕기 위해 10억원의 부동산이 있다고 가정하겠습니다. 그리고 이 부동산이 나중에 12억원으로 가치가 오른 뒤 매도를 한다고 가정하겠습니다.대출을 전혀 이용하지 않은 경우 10억원으로 2억원의 수익을 낸 것이니 수익률은 20%가 됩니다.그런데 만약 4억원의 대출을 받았다면 어떻게 될까요?본인 돈은 6억원을 투자하였으며, 12억에 매도한 뒤 4억원의 대출을 갚게 되므로6억원이 8억원이 된 것이라고 볼 수 있습니다. 수익은 2억원으로 동일하지만 10억원을 투자한 게 아니라 6억원을 투자한 것이므로수익률은 33%가 됩니다.수익률은 대출 금액이 커질수록 높아집니다.8억원의 대출을 받으면 4억원으로 4억원의 이익을 얻게 되므로 이 경우에는 수익률이 무려 100%까지 올라가게 됩니다.더 적은 자본으로 높은 수익률을 얻을 수 있는 것이 마치 적은 힘으로 무거운 물체를 들 수 있는 지렛대와 비슷하여 레버리지 효과라는 이름이 붙여진 것입니다.
경제 / 부동산
22.08.18
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하락장 이라고 방송에서나오지만 실제로는 안그래요
어떤 이유로 시세가 더 올랐는지 파악해봐야 할 것 같습니다.부동산은 지역에 호재가 있다면 하락장 속에서도 가격이 상승하기도 합니다.부동산 가격 상승에 영향을 주는 요인은 매우 다양하고 지역마다 차이가 있기 때문에, 가격이 상승하는 곳은 언제나 존재하기 마련입니다.
경제 / 부동산
22.08.17
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보증금없이 월세만 내는 부동산의 중개수수료는 얼마인가요?
주택 기준으로 설명드립니다.월세에 100을 곱한 금액을 계산하고, 계산된 금액에 따라 요율을 곱하면 됩니다.요율은 거래금액에 따라 달라집니다.5천만원 미만 0.5%5천만원 이상 ~ 1억원 미만 0.4%1억원 이상 ~ 6억원 미만 0.3%만약 월세가 100만원인 경우 100만원에 100을 곱하면 1억이니까거래금액이 1억일 때 적용하는 요율 0.3%를 곱하면 됩니다. (계산 시 30만원)따라서 주택 월세가 100만원 이하인 경우 중개보수는 30만원을 넘지 않습니다. (부가세는 별도)주택이 아닌 경우(상가, 토지)에는 거래금액과 관계없이 요율을 0.9% 적용합니다. (월세 100만원일 때 중개보수는 90만원)
경제 / 부동산
22.08.17
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잔금 치를때 당일날 시간이 많이 걸리나요?
당일 어떤 일이 벌어질지 모르니 연차 쓰는 것을 권장합니다.절차대로 진행되면 그렇게 오래 걸리지는 않는데 중개를 하다보면 예상치 못한 일들이 벌어져 시간이 많이 걸리는 경우를 종종 보게 됩니다.잔금을 계좌이체 하려는데 입출금 한도 때문에 이체가 불가능해 다른 방법을 찾다가 겨우 절차를 마친 적도 있었습니다.그리고 잔금을 법무사사무소에서 주고 받은 뒤 등기를 하려는데 필요한 서류가 구비되지 않아 시간이 걸린 적도 있었고요.그러니 마음 편하게 연차 쓰시고 잔금 치르는 게 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
22.08.16
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부동산중개인은 무엇으로 돈을 버나요?
공인중개사는 중개를 통해 수익을 얻습니다.공인중개사가 중개할 수 있는 것은 건물과 토지 같은 부동산뿐만 아니라 분양권, 입주권 등 부동산을 얻을 권리도 포함되며 입목, 공업재단, 광업재단도 포함됩니다.이중에서도 건물과 토지 중개가 많이 이루어지는데, 공인중개사는 건물, 토지 중개를 해주고 매매 가격에 비례하여 중개보수를 받습니다.매매 가격이 높을수록 더 많은 중개보수를 얻을 수 있기 때문에 주택보다는 상가와 토지 중개로 더 많은 수익을 얻습니다.또한 월세와 전세 계약도 중개가 가능한데, 매매보다는 중개보수가 적습니다.일반적으로, 월세 - 전세 - 매매 순으로 중개 난이도가 높아지고 중개보수가 많아집니다.따라서 경력이 얼마 안 된 공인중개사는 월세 계약을 통해 경험을 쌓다가 나중에 매매 계약, 상가 계약, 토지 계약 등을 하게 됩니다.월세, 전세 위주로 하는 공인중개사도 있긴 합니다. 사무소 근처에 원룸 단지가 있으면 월세 매물이 굉장히 많기 때문에 월세 계약만 해도 충분히 유지가 가능하기 때문입니다.
경제 / 부동산
22.08.16
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월세는1년단위로계약인거죠???
월세 계약은 보통 1년 단위로 많이 합니다. 그러나 모든 월세 계약이 다 1년인 건 아니고 계약 당사자의 협의 하에 계약 기간을 정할 수 있습니다. 즉 집주인과 세입자가 서로 협의해서 기간을 정하고 그 내용을 계약서에 기재한 뒤 계약을 하게 되는 것입니다.이미 계약을 한 것으로 보이는데 혹시 계약서를 작성하지 않으셨나요? 계약서를 썼다면 계약서에 계약 기간이 명시되어 있으니 확인해보세요. 계약서 내용은 중요하니까 숙지해두는 게 좋습니다.계약 기간이 끝나면 연장을 할 수 있는데, 집주인이나 세입자가 계약을 해지하겠다고 통지하지 않으면 자동으로 계약이 연장됩니다. 이걸 묵시적 갱신이라고 하며, 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우에는 계약서가 필요 없습니다. 하지만 집주인이나 세입자가 직접 계약을 연장하자고 통지를 하면 새로 계약을 맺는 것이므로 보통은 계약서를 다시 작성하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.08.16
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중개보수요율 계산 및 시점 문의
중개보수는 법적으로 상한이 정해져 있으나 하한은 정해져있지 않습니다. 따라서 상한을 초과하지 않는 범위에서 공인중개사와 중개보수를 협의하여 결정할 수 있다는 점 미리 말씀드립니다.서울시 기준 2억 7000만원 아파트 매매 시 중개보수의 상한은 108만원입니다. (거래금액의 0.4%)이 108만원은 부가가치세가 포함되지 않은 금액이므로 공인중개사의 사업자 유형에 따라 부가가치세가 추가됩니다.중개보수는 일반적으로 잔금일에 지급하며, 이 역시 공인중개사와의 협의를 통해 시기를 앞당기거나 미루는 것이 가능합니다.계약서를 작성하였다면 공인중개사가 계약서와 함께 중개대상물 확인설명서를 교부해줍니다. 이 중개대상물 확인설명서에 중개보수와 지급시기가 기재되어 있으니 확인해보세요.
경제 / 부동산
22.08.15
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