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재건축과 리모델링 가장 큰 차이는 뭘까요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*아파트 재건축기존의 오래된 아파트를 허물고 다시 새롭게 아 파트를 짓는 것을 말합니다."도시 및 주거 환경 정비법(도시정비법)"에 명시 된 표현은 "정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업" 입니다. 따라서 정말 새로운 신축건물이 지어지는 것이기 때문에 아파트 부지만 그대로이며, 모든 것이 "정 말 새로운 아파트 단지"인 것이죠.*아파트 리모델링기존의 아파트의 "틀"은 유지하고 수직방향이나 수평방향으로 "증축"하는 것을 아파트 리모델링 이라 말합니다. 뼈대는 그대로 두고 살을 바꾸는 것이죠. 여기서 말하는 뼈는 모든 골조를 의미하 는 것이 아니라, 아파트 강도를 유지할만한 최소 한의 메인 골조만 의미합니다. 경우에 따라서 세 대 전용면적이 달라질 수도 있습니다. 따라서 정말 새로운 건축물은 아니라 기존 건물 을 "업그레이드"하는 것으로 보면 됩니다.1) 설계 완성도완전히 허물고 다시 새로 짓는 "새 아파트"가 기 존 아파트를 업그레이드하는 아파트 리모델링보 다 완성도가 높을 수밖에 없습니다. 결국 국 리모 델링은 오래된 골조에 최신식 살을 붙이는 거고, 재건축은 그냥 최신식 아파트를 짓는 것이죠. 또한 리모델링은 구조변경이 제한적이고 리모델 링 한계로 층고가 낮기 때문에, 최근의 최적화된 구조(4 Bay 판상형)와 높은 층고를 가진 재건축 아파트에 비하면 가치가 상대적으로 낮다고 할 수 있습니다.2) 사업성재건축의 경우 기존 아파트의 세대수가 많고 용 적률이 낮을수록 사업성이 좋습니다. 동일한 부지 에서 더 많은 세대수를 확보해야 분양이 많아지고 그만큼 수익이 늘어나서 사업성이 좋아지는 것이 기 때문이죠. 따라서 재건축은 기존 아파트의 용 적률 세대수에 따른 사업성이 천차만별이기 때문 에 딱 정의하긴 어렵습니다.일반적으로 용적률 200%가 넘어가는 아파트는 웬만하면 재건축은 어렵다고 할 수 있습니다. 재 건축 투자할 때에도 이 용적률을 가장 중요한 요 소 중 하나로 봅니다. 오래된 아파트, 용적률이 낮 은 아파트를 선별해서 투자를 하는 이유가 바로 사업성에 있습니다.반면에 리모델링의 경우 기존 주택을 증축하는 것이기 때문에 사업성이 크게 변동하지는 않습니 다. 건축 심의만 좋게 받는다면 세대수가 15%까 지 증가하므로 양호한 사업성을 유지할 수 있습니 다. 그러나 어디까지나 양호한 정도이며, 잘 나온 재건축에 비하면 낮다고 할 수 있습니다.

경제 / 부동산

23.10.19

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