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상가를 재건축 하면 권리금을 못 받고 나가야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.제10조(계약갱신요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만 료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사 이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사 유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하 지 아니하다.그런데 여기에서 말하는 '정당한 사유'에는 아래의 상황이 포함됩니다.7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또 는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위 하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요 가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건 •축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지 하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실 . 되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축 이 이루어지는 경우즉, 임대인이 임대차 계약 체결 당시 임차인 에게 재건축 계획을 고지했거나, 건물 노후 로 인해 사고 우려가 커서 즉각적인 재건축 이 필요하거나, 다른 법에 의해 어쩔 수 없이 재건축이 이뤄지는 경우에 한해서 임차인의 계약갱신요구가 거절될 수 있습니다.사전에 고지되지 않았지만, 임대인이 그냥 재건축을 하고 싶어서 추진하는 상황이라면 계약갱신청구를 거절할 수 없는 것입니다.그리고 이는 권리금과 관련된 경우에도 마찬 가지입니다.위의 '정당한 사유(구체적인 재건축계획)가 있는 상황이라면 임대 인은 신규 임차인과의 계약을 거부할 수 있 고, 이로 인해 기존 임차인이 권리금을 회수 하지 못하게 되더라도 임대인이 책임을 지지 않습니다.하지만 임대인이 임의로 재건축을 하기 위해 신규임차인과의 계약 체결을 거부하는 경우 에는 기존 임차인 측에서 임대인에게 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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반전세는 전세 보증금을 많이 준다는 소리인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반전세는 전세에서 보증금을 조금 줄이고 보증금을 줄인 부분에 대해 월세를 조금 받습니다.예를 들어 전세가 5천만원이라면 반전세는 3천에 10만원 으로 합니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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상가 임대차계약 시 한쪽 계약 당사자분과 부부 또는 가족 관계인 분이 부동산 중개를 해도되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법에 공인중개사 본인이 계약체결을 하지 못 하도록 규정해놓았기때문에 배우자이름으로 매매나 임대차 계약을 체결하는 것에문제가 없습니다. 임차인의 남편분이 공인중개사라도 궁금한 사항이 있다면 본인이 다른 부동산에 물어보면 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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전세 만기후 집주인 전세금 반환을 못하고 세입자를 구해서 나가라고 하면 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 종료 후 임대인이 경제적 상황이 좋지 않아 보증금을 반환하지 못 하기때문에 서로 임차인을 빨리 구하는 상황이어서 새임차인을 구하더라도 본인은 중개보수를 부하담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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오피스텔은 아파트랑 구조가 똑같은 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트와 구조가 비슷하지만 아파트에는 발코니(베란다라고 부름)가 서비스면적으로 전용 면적에 포함이 안 됩니다. 아파트형구조의 오피스텔은 오피스텔 자체가 발코니를 서비스면적으로 주지 않고 공용면적이 더 넓어서 전용면적에서 아파트보다 좁습니다. 공용면적이 넓다보니 전용 면적에 비해 관리바가 더 많이 나옵니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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부동산 관련해서 재개발과 재건축은 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축에 살펴보면, 기존의 오래된 연식 집을 철거한 이후에 해당 자리에 새로운 아파 트를 건설하여 공간 활용성과 효율성을 업시키는 사업이 라고 참고하시면 됩니다.재건축의 경우 재개발과는 다르게 도시 전체가 아닌 하나 의 주택단지를 대상으로 하는 소극적인 성격을 가지는데 요구조적 안전성과 효율성을 목적으로 주로 시행한다고 참고하시면 됩니다.이를테면, 재건축은 민간단체에서 주도하는 사익적인 성 격이 강하고, 하수도, 도로, 공원 등 기타 시설들의 안정적 인 상태가 기본 조건이 되어야 사업을 진행할 수가 있다고 참고하시길 바랍니다.재건축 시행을 진행하기 위해서는 재개발과 동일하게 일 정 조건의 동의서를 받은 후 승인이 나면,토지 면적 3/4이 상, 전체 주택단지 구분소유자의 3/4 과반수의 소유자 동 의서가 있고 만족해야 진행할 수 있습니다.마지막으로 요약하면 재건축과 재개발의 차이점은 재건축 의 경우은 민간업체에서 소극적으로 일정 필요 단지만을 철거한 후 새로운 공간을 형성하며, 소규모로 민간단체에 서 진행하기 때문에 사익적인면이 강합니다.하지만 재개발의 경우 정부에서 지원하기 때문에 공적인 성격도 강하며 도시 자체를 새롭게 형성 하는데요, 열악한 환경의 도시를 대상으로 도시 자체를 모두 철거한 후 새로 형성하는 방법으로 대규모사업입니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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월세계약을 하는데 복비를 얼마를 줘야하는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가는 법정요율 상한선이 0.9% 입니다.(서로 협의하여 조절 가능)중개보수 = 환산보증금 × 0.9%(환산보증금 = 보증금 +(월세×100)(부가세 별도 10%, 4%,없음)중개보수 2,7000,000원(부가세 10% 270,000원 4% 108,000원)
경제 / 부동산
23.10.09
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주말 전세 재계약연장일인데 확정일자 미리 받나요? 아님 주말 지나고 받나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 그리고 계약갱신 시 계약조건(보증금 등)이 이전 계약과 동일하다면 전월세신고를 하지 않아도 됩니다. 처음 확정일자를 받았다면 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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월세 얼마까지 내주어야하는지 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 현재 묵시적갱신기간이 아닙니다. 계약기간 중 계약해지로보아야 합니다.묵시적갱시이나 계약갱신은 첫계약을 체결하고 2년이 지나야지 가능합니다.주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 계약기간을 정했다면 임차인은 2년을 주장하여 거주 할 수 있습니다. 그래서 2년을 보호 받으면서 거주할 수 있고 이는 묵시적 갱신 또는 계약갱신 시에도 적용 됩니다.계약기간 중 계약해지 시 보통 임차인이 새 임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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전세 살고 있는 집이 경매에 넘어간다면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세집이 경매로 넘어가면 배당신청을 하고 낙찰가에서 남은 금액이 있다면 배당을 받습니다.전세권설정을 하지 않았다면 대항력과 우선변제권이 있어야합니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 대항력이 있다면 최우선변제권을 있어 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 배당 받을 수 있습니다. 최우선변제금은 지역와 말소기준권의 시기에 따라 다릅니다.우선변제권의 요건은 대항력과 확정일자입니다. 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다.말소기준권리(저당,근저당,압류, 가압류. 가등기,경매개시 등)보다 선순위라면 두가지 선택을 할 수 있습니다. 배당신청을 하지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하고 계약종료 시 낙찰자가 보증금을 반환해야합니다. 배당신청을 했다면 배당금을 받고 퇴거를 하면 됩니다. 말소기준권리보다 후순위라면 말소대상이 되어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그래서 배당신청을 해야합니다. 낙찰가에서 본인 보다 선순위권리에 배당을 한 후 남은 금액에 따라서 배당을 모두 받을 수 있거나 일부만 배당받을 수 있고 배당을 못 받을 수도 있습니다. 후순위의 임차인은 말소대상으로 낙찰자가 인수하지 않아도 되어 배당을 모두 받지 못 한다면 보증금을 잃게 되는 것입니다. 경매가 끝난 후 낙찰자가에 보증금 반환을 요청할 수 없고 퇴거를 해야합니다.만약 배당요구종기일까지 대항력과 확정일자가 없다면 가장 후순위로 밀려나게 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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