답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법에서 정한 계약서 양식이 없습니다. 그래서 인터넷에 주택임대차계약서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다. 표준주택임대차계약서 양식을 검색하여 다운받아보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권은 저당권의 한 종류입니다. 저당권과 근저당권의 차이를 쉽게 설명하자면 ‘한도'라고 할 수 있습니다.저당권은 저당권을 설정한 시점에서 정해진 액수만큼의 담보만 인정됩니다. 문제는 거래 기간이 계속되면서 채권액이 바뀔 수 있다는 점입니다.예를 들어 대출자가 중간에 일정 금액을 상환하게 되면 채권액이 줄어들게 될 것이고, 대출자가 이자를 연체할 경우는 연체이자가 불어나면서 채권액이 증가합니다. 따라서 채권액이 바뀔 때마다 매번 저당권을 다시 설정해 줘야 하는 불편함이 생깁니다.그런 불편함을 해결해주는 것이 바로 ‘근저당권’입니다. 미래 발생할 수 있는 채권까지 담보로 설정할 수 있습니다.그런데 돈을 빌리는 사람 입장에서는 미래에 추가로 돈을 더 빌리지 않을 수도 있고, 이자도 제때 갚을 수 있는데 너무 많은 금액이 담보로 다른 사람에게 잡혀버리면 부담스럽게 됩니다. 돈을 빌려주는 사람 입장에서는 조금 더 안정적인 장치를 원합니다. 그래서 얼마큼까지 근저당권을 설정할 것인지를 정해야 합니다.바로 여기에서 바로 ‘채권 최고액’이라는 개념이 등장합니다. 근저당권은 다시 말해 채권 최고액의 범위 내에서 대출자의 채무 일체를 담보하는 권리입니다.우리가 보통 대출받을 때 대출 한도 내에서 대출을 받을 수 있는 것처럼, 근저당권 설정 시 채권 최고액 한도 내에서 담보에 대한 권리를 얻게 됩니다.보통 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%로 설정합니다.'주택 근저당권의 채권 최고액을 대출금의 130%로 설정' 했다는 것은 이자 변제 등의 문제가 발생할 경우를 미리 대비하여 대출자가 빌린 금액의 130%까지 담보 권리가 주어진다는 뜻으로 이제 이해할 수 있습니다.다만 채권 최고액은 언제까지나 '최고액'이기 때문에 기간에 따라 실제 채권액은 이보다 적을 수도, 혹은 더 많을 수 있습니다.근저당권 및 채권최고액과 관련한 정보는 등기부등본에서 열람해볼 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법은 임차인이 불리한 약정은 유효하지 않습니다. 임차인은 2년을 보호받으며 거주할 수 있습니다. 임차인은 거주하고 싶은데 임대인의 의도가 이유없이 계약해지를 원한다면 임차인이 원하지 않을 것이고 임차인이 원하지 않는데 특약사항을 작성한 것이라면 유효하지 않습니다.임대인이 임차인에게 이사비와 중개보수를 지원해주는 조건으로 합의에 의한 계약해지가 가능합니다. 그리고 계약만료 6~2개월 전에 매매가 되어 새임대인이 실거주를 이유로 임차인이 이전 임대인에게 행사한 계약갱신청구권을 거절 할 수 있습니다. 임차인은 계약종료시 퇴거해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전 본인이 임차인에게 계약갱신에 대한 의사통보를 하시면 됩니다. 그리고 임자인의 의사를 계약만료 2개월 전까지는 받으시기바랍니다. 국토부 입장은 계약갱신 시 임대인의 보증금인상을 요청할 때 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있다입니다.갱신계약서 작성은 임대인과 임차인 두 명이서작성해도 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없어서 인터넷에서 임대차계약서 약식을 다운받아서작성하면 됩니다. (표준주택임대차계약서)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.불법이 아닙니다. 임대인과 협의하여 특약사항에 작성하면 됩니다. 협의한 후 작성하고 추후에 특약을 지키지 않을 경우 임차인에게 유리하게 됩니다. 계약갱신 시 보증금을 인상했다면 인상분만큼 확정일자를 받아야합니다. 그래서 계약서에는 보증금란에 인상분만큼만 적습니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되니 걱정하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 거주할 집을 고르기위해 신중히 생각하고 선택해야하기에 시간 천천히 알아보는 것도 좋습니다. 몇개월 전에 알아보다가 마음에 드는 집을 선택하고 매도인과 잔금날짜를 협의하면 됩니다. 보통 계약금 10% 중도금 50% 잔금 40%인데 법에서 정해놓은 비율이 없기에 협의하시면 됩니다. 보금자리론이 90%나온다면 계약금10%는 본인이 부담하고 잔금90%는 보금자리론으로 치르면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출상품마다 대출한도가 다르며 본인의 상황에 따라 대출금액이 다릅니다.자세한 대출금액은 은행에 직접 물어봐야지 알 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매 시 매도인은 매수인에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 매도인은 매수인에게 임대차계약에 대한 내용과 임대차계약서를 전달합니다.매수인(새임대인)은 임대인의 권리와 의무를 그대로 유지하고 임차인도 그대로 행사할 수 있습니다.임차인이 대항력 요건(전입신고+점유(거주))을 갖추고 있다면 새임대인에게 대항력이 있어 매매 후 새임대인이 임차인에게 퇴거요청을 하더라도 임차인은 계속 거주할 수 있습니다. 보증금은 새임대인으로부터 돌려 받을 수 있습니다.그리고 임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물반환은 동시이행관계로 임대인이 보증금을 모두 반환하지 않으면 받을 때까지 거주할 수 있습니다.임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청하거나 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개보수에 대한 현금영수증은 의무입니다. 10만원 이상의 중개보수는 의무발행으로 부동산에 요청하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.비싼led의 경우 임대인이 비용을 부담합니다.led등 교체는 비용이 비쌀 수 있기때문에 교체할 시기에 임대인에게 미리 알리고 비용에 대해서 협의가 되는 것이 좋습니다.