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재건축과 재개발의 차이점이 알고 싶어요

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축정비기반시설은 양호하나 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다.주택은 재건축 가능 연한인 30년은 지났지만 주변에 도로나 교통,공원, 문화시설,공동구(전기,가스,통신시설 등) 등 정비기반시설은 양호하다는 뜻입니다. 주택이함은 아파트 단지를 재건축하는게 가장 많은 케이스이긴 하지만 주택 뿐만아니라 단독주택,빌라들도 포함이 됩니다. 재건축을 투자하려면 대부분 주택을 매수하여야 하기 때문에 투자금이 재개발보다는 높은 편입니다. 하지만 새로 건축을 하기위해서 도로나 녹지가 필요하기 때문에 국가에 일부땅들을 기부채납을 하여야 하는데, 기부채납 비용은 조합원들이 n분의 1로 나눠야 하는데 재건축 같은 경우는 주변 정비기반 시설이 잘 되어있기 때문에 기부채납비율이 낮으므로 수익성은 재개발보다 좋은 편입니다. 기부채납비율이 낮으면 아파트를 지을 대지면적이 많아지기 때문에 일반분양 비율이 높아지므로 추가분담금이 낮아지고 수익성이 좋아지기 때문입니다. 그리고 재개발과의 차이점을 보았을때, 구역지정이 되기전에 안전진단이라는 것을 받아야 구역이 지정되고 재건축이 본격적으로 이루어 집니다. 우선 30년이라는 재건축 가능 연한이 도래되어야 하며 안전진단을 신청해서 2차례를 받아야 합니다.재개발정비기반시설이 열악하고 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다. 재건축과는 반대로 주변에 도로등 정비기반시설이 불량하여 살기 불편한 지역은 대대적인 재개발이 필요합니다. 집과 집 사이의 길이 좁아서 소방차나 응급차가 지나다니기 어렵거나 침수가 되었던 적이 많을경우 등은 아파트만 지어서 될 문제가 아닌 주변환경도 전부 개선되어야 하기 때문입니다.재개발은 상가,도로,나대지 등등 그 구역에 속하는 모든 부동산을 말하기 때문에 내가 투자할 수 있는 금액대에 따라 물건을 골라서 살 수 있어 투자금이 재건축에 비해 적게 들어가는 편입니다. 주택외의 부동산을 구매했을 시 주택수에도 포함되지 않는다는 장점도 있습니다. 하지만 주변 정비기반시설을 개선하여야 하기 때문에 기부채납 비율이 높아져서 아파트를 지을 수 있는 대지가 줄어들고 의무적으로 소형임대주택도 같이 지어야하며 재건축과 다르게 이주비 및 영업보상비도 지불해야 하는 점이 있어 재개발에 비해 수익율이 적을 수 있습니다. 재개발 같은 경우는 규모가 워낙 크기 때문에 반대를 하는 조합원들을 설득시키는 문제로 (고령의 원주민, 생업을 위한 상가보상 등등) 몇년을 흘려 보낼 수 있으므로 재건축보다 시간이 더 많이 걸리는 편입니다.

경제 / 부동산

23.09.06

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